出品｜中訪網(wǎng)

審核｜李曉燕

當房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊時代，步入以“穩(wěn)交付、優(yōu)供給、低負債”為核心的深度調(diào)整期，能否構(gòu)建穿越周期的可持續(xù)發(fā)展能力，成為檢驗房企核心競爭力的試金石。作為民營房企中的穩(wěn)健標桿，龍湖集團（0960.HK）以前瞻戰(zhàn)略布局、堅定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與扎實經(jīng)營功底，在行業(yè)陣痛期交出亮眼答卷。2025年，集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)營收創(chuàng)歷史新高，三大業(yè)務(wù)航道協(xié)同并進，不僅筑牢自身發(fā)展根基，更為行業(yè)探索高質(zhì)量發(fā)展新模式提供了可借鑒的樣本。

穩(wěn)交付強產(chǎn)品，筑牢行業(yè)信任基石

在市場分化加劇、行業(yè)信心待修復(fù)的關(guān)鍵階段，龍湖集團始終將“保交付、強產(chǎn)品、優(yōu)回款”作為開發(fā)業(yè)務(wù)核心，以穩(wěn)健表現(xiàn)跑贏市場大盤，守住企業(yè)生命線。2025年，集團實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元，合同銷售金額631.6億元，一二線城市銷售占比高達89%，彰顯核心城市布局優(yōu)勢 。

交付力是房企信用的核心體現(xiàn)。全年龍湖在全國39座城市高品質(zhì)交付約7萬套房源，總建筑面積592.5萬平米，交付滿意度突破90%，用實際行動兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾 。更值得關(guān)注的是，集團并表回款率超100%，實現(xiàn)高質(zhì)量資金回籠，為現(xiàn)金流安全筑牢堅實屏障，在行業(yè)信任危機頻發(fā)的背景下，這份成績單更顯珍貴 。

緊跟政策導(dǎo)向，龍湖率先將“好房子”建設(shè)從理念落地為標準。2025年底，集團正式發(fā)布《龍湖集團好房子產(chǎn)品標準》，以435項細化條款構(gòu)建“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”四好價值體系，覆蓋安全、舒適、綠色、智慧、美學、品質(zhì)六大維度，通過系統(tǒng)化標準升級產(chǎn)品力與服務(wù)力 。從空間規(guī)劃到細節(jié)打磨，從硬件配置到軟性服務(wù)，這套標準不僅成為龍湖產(chǎn)品升級的行動綱領(lǐng)，更通過專家評審認定達到國內(nèi)先進水平，為行業(yè)“優(yōu)供給”提供了可復(fù)制、可推廣的實踐范本。

土地儲備方面，龍湖堅持量入為出、審慎投資的策略，2025年擇機在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市斬獲7幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土儲建筑面積37.7萬平米 。截至年末，集團土地儲備總建筑面積2235萬平米，權(quán)益面積1732萬平米，優(yōu)質(zhì)土儲結(jié)構(gòu)為未來穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ) 。放下規(guī)模執(zhí)念、聚焦質(zhì)量效益，龍湖以“穩(wěn)”字當頭，在行業(yè)調(diào)整期守住了基本盤的基本盤。

運營服務(wù)崛起，成為穿越周期“壓艙石”

告別單一開發(fā)依賴，轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運營+服務(wù)”多元協(xié)同，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然方向。龍湖集團多年前便前瞻布局第二增長曲線，歷經(jīng)深耕培育，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)在2025年迎來爆發(fā)式增長，成為集團利潤與現(xiàn)金流的核心支柱。數(shù)據(jù)顯示，全年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收比重達27.5%；整體毛利率超50%，凈利率約30%，貢獻核心權(quán)益后利潤79.2億元，成為名副其實的“現(xiàn)金?！迸c“壓艙石” 。

商業(yè)運營作為運營業(yè)務(wù)的核心引擎，表現(xiàn)尤為亮眼。2025年龍湖商業(yè)租金收入達112.1億元，同比增長4%，整體出租率穩(wěn)定在97%的高位 。全年新開業(yè)13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等項目開業(yè)即成為區(qū)域消費地標，截至年末累計開業(yè)商場達99座，覆蓋全國25座城市，合作品牌超7400家 。依托“一店一策”差異化運營策略，龍湖天街實現(xiàn)營業(yè)額同比增長17%、日均客流增長16%，以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專業(yè)運營，印證“開發(fā)+持有運營”成熟模式的本土化成功。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)多點開花，長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院、健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，全年實現(xiàn)收入29.8億元。其中長租公寓品牌冠寓表現(xiàn)突出，開業(yè)超六個月項目出租率達95.7%，租金收入24.8億元；全新活力街區(qū)“歡肆”落地多城，拓展消費新場景。服務(wù)業(yè)務(wù)方面，以龍湖智創(chuàng)生活為核心的物業(yè)服務(wù)與智慧營造業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入125.8億元，覆蓋13類業(yè)態(tài)，依托HALO智慧平臺提升服務(wù)效能，同時代建業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴張，全年新增代建面積1387萬平米，助力委托方創(chuàng)造價值。

從國際經(jīng)驗看，日本三井不動產(chǎn)等頭部房企正是憑借租賃、商業(yè)運營等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，成功穿越行業(yè)周期波動。如今龍湖的轉(zhuǎn)型路徑與之不謀而合，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)不再是開發(fā)業(yè)務(wù)的補充，而是形成相互賦能、協(xié)同增長的新格局。中指研究院評價指出，龍湖與華潤置地展現(xiàn)出較強抗周期韌性，營收結(jié)構(gòu)多元化特征顯著，是行業(yè)轉(zhuǎn)型的標桿樣本。

財務(wù)穩(wěn)健筑底，三大航道協(xié)同向新

轉(zhuǎn)型的底氣，源于健康的財務(wù)底盤。2025年龍湖集團持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負債較上年末下降235.1億元至1528.1億元，融資成本降至3.51%的低位，平均借貸年期拉長至12.12年，安全穿越債務(wù)高峰 。更難得的是，集團連續(xù)3年實現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，2025年達58億元，以強勁自我造血能力，構(gòu)建“低負債、低融資成本、正向現(xiàn)金流”的健康發(fā)展模式 。摩根士丹利評價認為，龍湖正走在正確軌道上，逐步轉(zhuǎn)型為專注運營及服務(wù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運營商。

面向未來，龍湖已明確“空間建造、運營與服務(wù)”深化協(xié)同的戰(zhàn)略方向。開發(fā)業(yè)務(wù)堅守品質(zhì)與交付，持續(xù)踐行“好房子”標準；運營業(yè)務(wù)深耕商業(yè)、資產(chǎn)管理，擴大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模與運營效能；服務(wù)業(yè)務(wù)依托科技賦能，拓展物業(yè)服務(wù)、智慧營造、代建等輕資產(chǎn)賽道 。三大航道各司其職、相互支撐，開發(fā)業(yè)務(wù)提供初始資產(chǎn)與現(xiàn)金流，運營業(yè)務(wù)貢獻穩(wěn)定收益，服務(wù)業(yè)務(wù)提升資產(chǎn)價值與客戶粘性，形成閉環(huán)增長生態(tài)。

行業(yè)分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進入存量提質(zhì)、多元發(fā)展的新階段，單一開發(fā)模式難以為繼，“開發(fā)商+運營商+服務(wù)商”的綜合能力成為核心競爭力。龍湖集團的實踐證明，唯有提前布局、主動轉(zhuǎn)型，構(gòu)建多元業(yè)務(wù)協(xié)同體系，才能在周期波動中保持韌性，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。

從行業(yè)黑馬到穩(wěn)健標桿，從規(guī)模擴張到質(zhì)量增長，從單一開發(fā)到多元協(xié)同，龍湖集團在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，以戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新能力與經(jīng)營實力，成功跑通轉(zhuǎn)型新模式，走出行業(yè)深水區(qū)。2025年的亮眼業(yè)績，既是對過去前瞻布局的回報，更是未來高質(zhì)量發(fā)展的起點。站在“十五五”開局之年，龍湖將繼續(xù)堅守“固本韌行、聚勢向新”的發(fā)展理念，以產(chǎn)品為根、以運營為翼、以服務(wù)為魂，在行業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，持續(xù)書寫民營房企穩(wěn)健發(fā)展的新篇章，為中國房地產(chǎn)行業(yè)探索可持續(xù)發(fā)展新路徑貢獻更多龍湖智慧。