出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月30日，上海2026年第二批次土拍落下帷幕。一宗獨(dú)苗出讓、三家巨頭角逐、41輪競價(jià)反轉(zhuǎn)——長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)中山公園板塊稀缺宅地，最終以59.22億元總價(jià)、77697元/㎡樓面價(jià)、6.43%溢價(jià)率，被保利發(fā)展“一擊制勝”收入囊中。這場被業(yè)內(nèi)稱為“教科書式”的拿地大戲，不僅是央企保利對上海核心資產(chǎn)的戰(zhàn)略重倉，更折射出新政加持下，上海樓市正從分化走向回暖，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資源成為房企與市場共識的“壓艙石”。

本次出讓的長寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊，是長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)近17年唯一純宅地供應(yīng)，上一次同類地塊出讓還要追溯至2009年 。地塊地處中山公園核心板塊，北臨蘇州河景觀帶，步行約500米達(dá)11/13號線隆德路站、900米達(dá)2號線中山公園站，雙軌交加持通達(dá)全城。周邊環(huán)繞長寧來福士、龍之夢、KING88等成熟商業(yè)體，教育、醫(yī)療、公園等配套一應(yīng)俱全，是上海內(nèi)環(huán)少有的兼具生態(tài)、交通、商圈的全能板塊。

從土地屬性看，地塊總出讓面積約2.9萬㎡，計(jì)容建面約7.62萬㎡，規(guī)模適中、容積率友好，適合打造中型高端社區(qū)，既避免開發(fā)商資金過度沉淀，又能保障產(chǎn)品純粹性。在上海中心城區(qū)宅地供應(yīng)持續(xù)收緊、內(nèi)環(huán)宅地近乎“斷供”的背景下，這宗地堪稱“十年一遇的硬通貨”，天然具備稀缺性與保值韌性。

本次土拍全程充滿戲劇性。報(bào)名的三家競買人——華潤+新長寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、中國金茂，均為行業(yè)頭部央企與地方國企，實(shí)力旗鼓相當(dāng) 。競拍前40輪，華潤聯(lián)合體與金茂輪番出價(jià)、互不相讓，上演“雙雄爭霸”；而保利發(fā)展全程靜默，未舉一次牌。

就在業(yè)內(nèi)以為勝負(fù)已分之際，第41輪，沉默全場的保利突然出價(jià)，直接鎖定59.22億元成交價(jià)，讓戰(zhàn)火戛然而止 。這一“壓哨絕殺”式操作，瞬間引爆行業(yè)熱議，觀看直播的業(yè)內(nèi)人士直呼“劇情反轉(zhuǎn)太快” 。

事實(shí)上，保利絕非臨時(shí)起意。早在3月24日，其旗下上海保利建霖公司便發(fā)布該地塊招標(biāo)公告，擬總投資100億元，提前釋放志在必得的信號 。這種“前期蟄伏、后期決勝”的策略，盡顯央企的資金實(shí)力、市場判斷與決策效率——既避免前期競價(jià)推高成本，又在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)果斷出手，以可控溢價(jià)拿下核心資產(chǎn)。

作為2026年保利在上海的首次土拍亮相，此次拿地更是其深耕上海的戰(zhàn)略延續(xù)。2025年，保利在滬拿地金額147億元，雖略低于中海、招商、華潤，但權(quán)益銷售額超425億元、穩(wěn)居上海前三。目前，保利在滬手握新江灣珺園、北外灘風(fēng)貌項(xiàng)目、江橋虹橋和著等多個(gè)新項(xiàng)目，疊加本次中山公園地塊，進(jìn)一步夯實(shí)核心區(qū)土儲，形成“銷售-拿地-品牌”的良性循環(huán)。

保利果斷出手的背后，是上海樓市“小陽春”的強(qiáng)勢回歸與政策紅利的持續(xù)釋放。

2月25日，上�！皽邨l”新政落地，從限購松綁（非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限3年縮至1年）、公積金貸款額度提升（首套最高240萬元）、房產(chǎn)稅免征擴(kuò)圍等多維度激活市場 。政策效應(yīng)立竿見影：3月上海二手房成交量沖刺3萬套，有望創(chuàng)2021年以來新高，遠(yuǎn)超2萬套“榮枯線” ；帶看量、新增客戶量分別增長30%、51%，改善型需求集中釋放。

上海中原資深分析師盧文曦指出，此次拿地直接反映上海樓市轉(zhuǎn)向積極：房企拿地意愿回升、核心區(qū)資源爭奪加劇、市場預(yù)期顯著改善 。尤其內(nèi)環(huán)內(nèi)改善市場，因供應(yīng)稀缺、需求堅(jiān)挺，成為本輪回暖的核心引擎 。保利相關(guān)人士也明確表示，看好內(nèi)環(huán)長期價(jià)值，尤其是長寧這類“十年唯一純宅地”，稀缺性無可復(fù)制。

拿下地塊只是起點(diǎn)，如何將土地價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品與利潤，是保利面臨的真正考驗(yàn)。按成交數(shù)據(jù)測算，地塊實(shí)際樓面價(jià)（含公建配套）超8萬元/㎡，疊加建安、裝修、運(yùn)營等成本，保本價(jià)約12-13萬元/㎡。參考周邊中環(huán)和樾長寧約13萬元/㎡的售價(jià)，市場普遍預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最終定價(jià)或不低于15萬元/㎡ 。

這一價(jià)格段雖面臨黃浦、靜安、徐匯濱江等核心區(qū)競品分流，但優(yōu)勢同樣突出：一是區(qū)位唯一性，長寧內(nèi)環(huán)17年無宅地，區(qū)域改善需求積壓已久，次新房稀缺、客戶忠誠度高 ；二是央企品牌背書，保利在高端住宅打造上經(jīng)驗(yàn)豐富，新江灣珺園等項(xiàng)目已樹立口碑；三是產(chǎn)品規(guī)劃清晰，項(xiàng)目擬采用高層+小高層組合，兼顧舒適度與容積率，瞄準(zhǔn)改善客群。

中指研究院上�？偨�(jīng)理張文靜認(rèn)為，核心區(qū)稀缺地塊天然具備高溢價(jià)，最終能否突圍，關(guān)鍵在產(chǎn)品力與精準(zhǔn)定位。保利已表態(tài)“要打造標(biāo)桿作品”，以100億元總投入的決心，在戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)配套、公建融合上發(fā)力，有望跳出價(jià)格內(nèi)卷，以品質(zhì)贏得市場。

此次土拍釋放明確信號：市場分化下，核心城市+核心地段=安全邊際。6.43%的溫和溢價(jià)，既無盲目追高，也無低價(jià)撿漏，體現(xiàn)房企理性拿地、精準(zhǔn)布局的心態(tài)。

對行業(yè)而言，保利的“教科書式”操作提供了范本：在市場調(diào)整期，穩(wěn)健型房企應(yīng)聚焦一線核心區(qū)、鎖定稀缺資源，以優(yōu)質(zhì)土儲穿越周期；對市場而言，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，將填補(bǔ)高端供應(yīng)空白，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，推動(dòng)樓市從“修復(fù)”走向“繁榮”。

從41輪反轉(zhuǎn)絕殺到百億投入決心，保利59.22億元拿下長寧內(nèi)環(huán)宅地，既是企業(yè)戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵一步，更是上海樓市回暖的重要注腳。在新政紅利與市場信心修復(fù)的雙重驅(qū)動(dòng)下，這宗17年一遇的稀缺地塊，有望成為保利在上海的又一標(biāo)桿，也將為核心區(qū)高端市場注入新活力。

對保利而言，拿地只是開篇；未來如何以產(chǎn)品兌現(xiàn)土地價(jià)值、平衡成本與市場，將是一場長期大考。但可以確定的是，在上海這座超級城市，核心區(qū)的稀缺資產(chǎn)永遠(yuǎn)是穿越周期的硬通貨，而像保利這樣的穩(wěn)健央企，正是激活市場、引領(lǐng)品質(zhì)開發(fā)的中堅(jiān)力量。