出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

“‘十四五’決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來20年的競爭格局”，中海過去給出的判斷在行業(yè)深度調(diào)整的浪潮中已得到深刻印證。面對這輪漫長的樓市盤整，增量收窄、利潤承壓、內(nèi)卷加劇等挑戰(zhàn)接踵而至，與此同時，行業(yè)也迎來加快出清、“強者恒強”的格局重塑期。隨著房企2025年業(yè)績陸續(xù)發(fā)布，行業(yè)分化局面愈發(fā)直觀，相較2024年TOP10房企銷售金額占TOP100房企總銷售額的39%，2025年該占比已突破42%，行業(yè)寡頭化趨勢持續(xù)加劇。

在這樣的行業(yè)大背景下，中海地產(chǎn)最新交出的年度成績單，生動展現(xiàn)出頭部房企優(yōu)勢持續(xù)放大的態(tài)勢。3月31日，中國海外發(fā)展有限公司(0688.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績，在行業(yè)深度調(diào)整的風浪中，中海始終保持穩(wěn)健發(fā)展節(jié)奏，銷售、利潤、投資、財務(wù)、信用等核心指標均穩(wěn)居行業(yè)前列，盡顯穿越周期的強勁韌性與發(fā)展動力。財報數(shù)據(jù)顯示，2025年中海合約物業(yè)銷售額達2512.3億元，繼續(xù)坐穩(wěn)行業(yè)第一寶座，權(quán)益銷售排名從“十四五”初期的第五位攀升至首位，上升勢頭十分強勁；報告期內(nèi)公司實現(xiàn)收入1680.9億元，除稅前溢利206.1億元，股東應占核心溢利130.1億元，盈利能力在行業(yè)中同樣處于領(lǐng)先水平。

扎實的業(yè)績基礎(chǔ)賦予了中海逆勢進取的底氣與信心，最為直觀的體現(xiàn)便是企業(yè)積極主動的投資布局。年報數(shù)據(jù)披露，2025年中海累計獲取土地35宗，權(quán)益拿地金額達924.2億元，新增購地金額連續(xù)三年位居行業(yè)第一，整個“十四五”期間企業(yè)年均投資額更是超過千億元，這一組組數(shù)據(jù)，既彰顯了中海雄厚的財務(wù)實力，也傳遞出其爭做行業(yè)領(lǐng)頭者的決心與魄力。同時，中海始終堅持聚焦核心城市的投資策略，2025年北上廣深與香港5城權(quán)益購地金額占比高達73.9%，持續(xù)優(yōu)化的土儲結(jié)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)土儲資源，為企業(yè)后續(xù)可持續(xù)發(fā)展筑牢了根基。在行業(yè)普遍以銷定投、多數(shù)房企仍處于收縮調(diào)整的階段，中�！笆奈濉逼陂g聚焦高能級城市的大手筆布局，無疑是憑借高質(zhì)量土儲提前布局下一個五年發(fā)展周期，全力沖刺住宅行業(yè)絕對引領(lǐng)地位。對于“十五五”發(fā)展目標，中海主席顏建國在業(yè)績會上明確表態(tài)，企業(yè)將努力實現(xiàn)“品質(zhì)與客戶滿意度領(lǐng)軍企業(yè)、效益與品牌價值領(lǐng)軍企業(yè)、踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式領(lǐng)軍企業(yè)”的“三個領(lǐng)軍”目標，矢志成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導者，而這份逆勢出擊、以進促穩(wěn)的表現(xiàn)，正是其清晰戰(zhàn)略布局與蓬勃發(fā)展雄心的直接體現(xiàn)。

從營收結(jié)構(gòu)來看，住宅開發(fā)依舊是中海業(yè)績的核心基石，過去一年，中海在住宅開發(fā)主業(yè)上的核心優(yōu)勢持續(xù)凸顯。一方面，中海擁有行業(yè)領(lǐng)先的財務(wù)安全墊，截至報告期末，公司在手現(xiàn)金達1036.3億元，占總資產(chǎn)的11.3%，現(xiàn)金充裕度位居行業(yè)前列；資產(chǎn)負債率54.1%，凈借貸比34.2%，穩(wěn)居房企“綠檔”，加之加權(quán)平均融資成本僅2.8%，處于行業(yè)最低區(qū)間，這份穩(wěn)健的財務(wù)狀況，為企業(yè)高質(zhì)量擴張與高品質(zhì)產(chǎn)品落地提供了堅實保障。另一方面，中海精準的投資策略，讓其在核心城市的市場占有率持續(xù)領(lǐng)跑。

當下樓市調(diào)整不僅體現(xiàn)在行業(yè)整體分化，城市間的分化也尤為顯著，核心城市憑借供需關(guān)系率先修復、人口持續(xù)流入的優(yōu)勢，去化速度與利潤空間遠高于非核心城市，聚焦核心區(qū)域布局也成為眾多房企的投資方向，但中海憑借充裕的資金儲備、全面的綜合開發(fā)實力，構(gòu)建了差異化投資優(yōu)勢，拿下大量優(yōu)質(zhì)土地資源，成為行業(yè)內(nèi)核心城市布局集中度最高的房企之一，一線城市市占率保持絕對領(lǐng)先。

銷售端數(shù)據(jù)更是印證了這一核心優(yōu)勢，2025年中海2512.3億元的合約物業(yè)銷售額中，北上廣深與香港5城貢獻1254.4億元，占比接近五成；其中北京單城銷售額突破502.6億元，連續(xù)8年市占率位居第一，深圳銷售額248.9億元，穩(wěn)居當?shù)厥袌鍪孜�，香港銷售額222.3億元，位列在港內(nèi)資房企第一，且首次躋身香港市場前五，核心城市的穩(wěn)固基本盤，成為中海業(yè)績增長的核心支撐。

由中海與華潤聯(lián)合打造的深圳灣澐璽，更是成為2025年全國高端住宅市場的現(xiàn)象級項目，該項目占據(jù)深圳灣后海稀缺住宅用地，首開單日成交約130億元，創(chuàng)下全國年度開盤紀錄，入市四個月累計銷售金額突破239億元，以頂尖產(chǎn)品力刷新高端住宅市場標桿。與此同時，中海順應“好房子”時代發(fā)展趨勢，持續(xù)推進產(chǎn)品革命，“玖序”系、“萬方安和”系等高端產(chǎn)品線成為市場標桿，自主研發(fā)的“好房子Living OS系統(tǒng)”全面落地，通過16大產(chǎn)品系統(tǒng)全維覆蓋客戶居住需求，為行業(yè)“好房子”建設(shè)樹立了引領(lǐng)性標準，進一步強化了產(chǎn)品核心競爭力。

當然，行業(yè)深度調(diào)整下，中海的發(fā)展也并非毫無挑戰(zhàn)，核心城市拿地競爭日趨激烈，高地價帶來的盈利管控壓力、商業(yè)資產(chǎn)運營效率的持續(xù)提升需求，以及高端產(chǎn)品市場的同質(zhì)化競爭，都是企業(yè)后續(xù)發(fā)展需要持續(xù)攻克的問題，但相較于行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)面臨的生存困境，中海的發(fā)展壓力更多屬于進階路上的優(yōu)化問題。

與部分房企盲目追求跨界多元化發(fā)展不同，中海始終堅守不動產(chǎn)開發(fā)運營主航道，不盲目跨界擴張，全力深耕擅長領(lǐng)域，同時搭建起“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，同時依托不動產(chǎn)開發(fā)運營平臺，培育供應鏈管理、規(guī)劃設(shè)計、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)，在細分市場做優(yōu)做強，形成全產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)生態(tài)的能力閉環(huán)，既為主航道業(yè)務(wù)賦能，也拓寬了品牌發(fā)展護城河。

2025年中海商業(yè)實現(xiàn)運營收入72億元，完全覆蓋企業(yè)總利息支出，其中購物中心、寫字樓收入貢獻占比達81%，“十四五”期間商業(yè)營收年均復合增速超12%，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升。2025年入市的北京中海大吉巷，憑借合院式街區(qū)形態(tài)與多元業(yè)態(tài)融合，成為西城商業(yè)新地標，開業(yè)首日客流超20萬人次，出租率達96%；同年中海首只商業(yè)REITs成功上市，成為國內(nèi)首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REIT，后續(xù)通過持續(xù)注入成熟資產(chǎn)，將進一步釋放商業(yè)資產(chǎn)價值。此外，中海供應鏈公司等生態(tài)型業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，在為自身項目降本增效的同時，也為行業(yè)提供服務(wù)，成為企業(yè)新的利潤增長點，各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為中�？沙掷m(xù)發(fā)展注入了強勁動能。

站在“十五五”開局的新起點，房地產(chǎn)行業(yè)寡頭化趨勢愈發(fā)明顯，核心資源持續(xù)向龍頭房企聚攏。中海憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況、精準的核心城市布局、領(lǐng)先的產(chǎn)品打造能力以及協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)生態(tài)，在行業(yè)逆周期中實現(xiàn)逆勢突圍，以領(lǐng)創(chuàng)者姿態(tài)推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。