本文來源：時代財經(jīng) 作者：林欣禾

在行業(yè)深度調(diào)整、市場持續(xù)分化的背景下，房地產(chǎn)競爭的底層邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“規(guī)模競速”走向“綜合能力比拼”。

當多數(shù)房企仍在修復資產(chǎn)負債表、應對銷售波動時，中海地產(chǎn)（00688.HK）交出一份更具穩(wěn)定性與確定性的成績單：銷售規(guī)模保持行業(yè)領先，在拿地、盈利與財務安全邊界上也同步占據(jù)優(yōu)勢。

2025年，公司實現(xiàn)收入1680.9億元，股東應占溢利126.9億元，核心溢利130.1億元，盈利能力穩(wěn)居行業(yè)前列；權(quán)益銷售額2311億元、拿地金額1186.9億元，雙雙位列行業(yè)第一。與此同時，超過千億的在手現(xiàn)金，為其持續(xù)投資與穩(wěn)健經(jīng)營提供了充足底氣。

更值得關(guān)注的是增長質(zhì)量的變化。

2025年，中海租金收入首次全面覆蓋利息支出，意味著經(jīng)營性業(yè)務已具備獨立支撐財務成本的能力，公司正由“開發(fā)驅(qū)動”邁向“開發(fā)+經(jīng)營”雙輪驅(qū)動。在行業(yè)進入深水區(qū)的當下，這種現(xiàn)金流自我造血能力，成為穿越周期的關(guān)鍵變量。

當規(guī)模不再被輕易獎勵，能夠同時兼顧增長、盈利與安全邊界的企業(yè)，反而愈發(fā)稀缺。對中海而言，真正的領先，不只是“賣了最多的樓，買了最多的地”，更在于始終保持進退有度的節(jié)奏，在攻守之間構(gòu)建長期主義的確定性。

3月31日，中海召開業(yè)績說明會

結(jié)構(gòu)性機會與產(chǎn)品力驅(qū)動

在市場信心逐步修復的過程中，決定企業(yè)分化的不只是規(guī)模大小，而是對結(jié)構(gòu)性機會的把握，以及產(chǎn)品與服務的兌現(xiàn)能力。

中海的路徑可以概括為“兩條腿走路”：一方面錨定高能級城市獲取確定性增長，另一方面以好產(chǎn)品、好服務重塑競爭壁壘。

從銷售表現(xiàn)來看，這一“結(jié)構(gòu)優(yōu)先”的策略效果顯著。

2025年，中海實現(xiàn)合約銷售額2512.3億元，繼續(xù)保持行業(yè)領先。更關(guān)鍵的是，其銷售高度集中于一線及核心城市——北上廣深及香港五城銷售額占比57.3%，北京單城突破500億元，香港以222.3億元斬獲中資企業(yè)第一并首次位列當?shù)厥袌龅谖�，還在15個城市位居當?shù)厥袌龅谝弧?/p>

與之相匹配的是回款能力的強化。全年經(jīng)營回款達1856.1億元，其中北上廣深四個一線城市均貢獻超百億，北京更是突破300億元。在行業(yè)普遍承壓的背景下，中海通過聚焦高能級市場，將不確定需求轉(zhuǎn)化為更具確定性的現(xiàn)金流。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年1-3月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額515.1億元，同比增長11%；權(quán)益銷售方面，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，贏得2026年良好開局，預計年度銷售依舊能夠領跑行業(yè)。

如果說城市選擇解決的是“賣不賣得動”，那么產(chǎn)品與服務則決定“賣得好不好、能走多遠”。

2025年，中海推出“問需于民”的“中海好房子 Living OS”系統(tǒng)，以數(shù)字化與系統(tǒng)化重構(gòu)住宅產(chǎn)品：從智能大屏到全屋設備映射，從數(shù)字說明書到家庭健康監(jiān)測中心，將房屋從一次性交付的靜態(tài)資產(chǎn)，升級為可持續(xù)運營的動態(tài)系統(tǒng)。當行業(yè)仍停留在戶型與立面競爭時，中海已開始搭建覆蓋安全、舒適、綠色、智慧的底層操作系統(tǒng)。

產(chǎn)品力直接反映在銷售端。深圳灣澐璽開盤即破百億，創(chuàng)全國年度單次開盤銷售紀錄，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等項目逆勢熱銷，本質(zhì)上都是產(chǎn)品溢價的體現(xiàn)。

在此基礎上，中海進一步推出“萬方安和”等新產(chǎn)品序列，依托數(shù)字孿生、AI大腦與智能硬件，將標準化能力與個性化需求結(jié)合，探索規(guī)模復制與差異化之間的平衡。

2025年，“中海好房子 Living OS”系統(tǒng)已在11個城市、31個項目落地，覆蓋超10萬戶家庭，逐步形成可復制、可擴張的產(chǎn)品方法論。

銷售與產(chǎn)品的雙重支撐，也為其投資提供了底氣。

2025年，中海在15個內(nèi)地城市及香港獲取35幅地塊，總購地金額1186.9億元，連續(xù)三年位列行業(yè)第一，其中近3/4集中于香港及北上廣深五大核心城市，貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至年末，土地儲備達2528萬平方米。

中海的領先，并非單點突破，而是一套系統(tǒng)能力的外化：用城市結(jié)構(gòu)鎖定確定性，用產(chǎn)品能力放大確定性。

重構(gòu)財務內(nèi)循環(huán)能力

如果說結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品決定了增長的“上限”，那么財務能力則決定了企業(yè)的“下限”。

在行業(yè)信用持續(xù)分化的背景下，財務安全邊界已成為穿越周期的關(guān)鍵門檻。中海所展現(xiàn)的，不只是穩(wěn)健，更是一種可持續(xù)運轉(zhuǎn)的財務體系。

截至2025年末，公司資產(chǎn)負債率54.1%、凈借貸比率34.2%，持續(xù)處于行業(yè)低位；全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入167.3億元，在銷售與投資雙高位運行的同時保持正向現(xiàn)金流。賬上現(xiàn)金1036.3億元，流動比率2.5倍，流動性安全墊充足。

換句話說，當多數(shù)房企仍在“止血”，中海已經(jīng)進入“造血”階段——現(xiàn)金流不只是防守工具，更成為擴張能力的一部分。

融資端的優(yōu)化進一步放大了這一優(yōu)勢。

2025年，公司平均融資成本降至2.8%，利息支出明顯下降。更具標志性的是，商業(yè)物業(yè)收入首次全面覆蓋利息支出，這意味著其經(jīng)營性業(yè)務開始具備反哺融資成本的能力，財務結(jié)構(gòu)由依賴開發(fā)輸血向經(jīng)營驅(qū)動內(nèi)循環(huán)轉(zhuǎn)變。

在具體操作層面，公司通過境內(nèi)外雙融資平臺靈活配置資金，全年融資543.8億元，并實現(xiàn)凈償還債務131.4億元，在主動降杠桿的同時保持流動性彈性；同時通過低息貸款與長期債券組合，持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)、拉長久期。

此外，中海是唯一獲標普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構(gòu)中兩家給予“A-”評級的內(nèi)房上市公司。這不僅意味著更低的融資成本，也代表更穩(wěn)定的融資通道。

穩(wěn)健的財務結(jié)構(gòu)，為其“十五五”戰(zhàn)略提供了現(xiàn)實支點。

中海董事局主席顏建國提出，“十五五”期間將堅持“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”的戰(zhàn)略業(yè)務結(jié)構(gòu)：專注不動產(chǎn)開發(fā)運營主航道，強化住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務“雙輪驅(qū)動”，以不動產(chǎn)開發(fā)運營為平臺，培育供應鏈管理、規(guī)劃設計、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務。

“十五五”期間，中海將努力實現(xiàn)“三個領軍”的發(fā)展目標，即品質(zhì)與客戶滿意度領軍企業(yè)、效益與品牌價值領軍企業(yè)、踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式的領軍企業(yè)。

當行業(yè)從比“速度”轉(zhuǎn)向比“耐力”，真正決定企業(yè)位置的，是能否在周期起伏中持續(xù)輸出穩(wěn)定增長。中海所做的，本質(zhì)上是在回答一個更長期的問題：如何把不確定的行業(yè)環(huán)境，轉(zhuǎn)化為自身的確定性能力。