最近地產(chǎn)圈最具沖擊力的動態(tài)，當屬萬科啟動的全面性內(nèi)部整肅行動——多名曾執(zhí)掌關(guān)鍵崗位的前高管、區(qū)域?qū)崣?quán)人物相繼被立案審查，即便早已離開萬科多年，依然難逃責任追溯。

從一線區(qū)域負責人到集團決策中樞，甚至包括大股東委派的臨時掌舵者，無一例外卷入風波，這場治理風暴的強度與廣度，遠超市場普遍預(yù)期。

在小李看來，此次整肅并非突發(fā)之舉，而是行業(yè)深度調(diào)整背景下，房企長期累積風險的一次系統(tǒng)性釋放。

為何這場席卷萬科的問責行動如此深入徹底？這家曾被奉為行業(yè)楷模的企業(yè)，究竟在高速增長周期中沉淀了多少未被察覺的結(jié)構(gòu)性隱患？

離職多年仍被追責

萬科本輪內(nèi)部核查最震撼行業(yè)的突破點，在于徹底終結(jié)了地產(chǎn)界長期默許的“離任即免責”慣例——無論是否仍在職，只要履職期間存在失范行為、埋下經(jīng)營隱患或留下合規(guī)漏洞，均將納入回溯審查范圍，不留死角、不設(shè)時限。

前西南區(qū)域貴陽公司總經(jīng)理吳忠友，雖已離開萬科數(shù)載，原以為可徹底抽身于企業(yè)紛爭之外，卻仍被列為重要調(diào)查對象。

他主政貴陽時期主導(dǎo)推進的多個與地方國企聯(lián)合開發(fā)的大型住宅及綜合體項目，十余年前在土地招拍掛流程、施工總承包招標等關(guān)鍵環(huán)節(jié)所涉的操作瑕疵，在本次清查中被逐項調(diào)取原始檔案、復(fù)盤決策鏈條，全程零容忍。

同樣引發(fā)業(yè)內(nèi)震動的還有云南萬科前任總負責人王潤川，他曾是郁亮早期核心幕僚，由董事長秘書起步，逐步成長為獨當一面的區(qū)域領(lǐng)軍者，將云南萬科年度銷售規(guī)模從20億元拉升至逼近200億元，堪稱標桿級操盤手。

2024年他以赴香港高校進修為由正式離職，當時輿論普遍視其為功成圓滿、體面轉(zhuǎn)身，未曾料到數(shù)月后即被納入重點核查名單。

在小李看來，這種穿透時間維度的深度追責，并非簡單翻舊賬，而是直擊地產(chǎn)行業(yè)積弊已久的治理軟肋。

過去相當長一段時期，不少房企管理者依托行業(yè)紅利加速擴張，違規(guī)操作后迅速離場，把財務(wù)窟窿、法律風險與履約危機全部轉(zhuǎn)嫁給接任團隊與合作方。而萬科此次以鐵腕姿態(tài)打破幻想，向全行業(yè)宣告：灰色地帶的操作再也無法借“時過境遷”蒙混過關(guān)。

高層連環(huán)出事

區(qū)域級管理者的接連落馬，僅是萬科整肅行動的表層現(xiàn)象；真正撼動企業(yè)根基的，是集團總部核心管理層的大面積涉案，從資金命脈掌控者到外部空降的穩(wěn)定器，悉數(shù)牽涉其中。

萬科前任總裁祝九勝，長期主管集團投融資與資金調(diào)度體系，被業(yè)內(nèi)公認為萬科資本運作的“定海神針”，2025年10月被依法采取刑事強制措施，此案直接關(guān)聯(lián)十余名中高層骨干，成為引爆整個高管層震蕩的關(guān)鍵支點。

而由深圳地鐵集團指派、于2025年1月接任萬科董事長的辛杰，原本承載著穩(wěn)定軍心、重振信心的使命，外界對其寄予厚望，期待其能帶領(lǐng)萬科走出低谷。但僅僅八個月后，他在一次例行高管會議上被當場帶走配合調(diào)查。

更值得注意的是，其問題線索不僅覆蓋萬科任職階段，還延伸至其在深鐵集團履職期間的相關(guān)事項，反映出萬科管理體系的深層滲透性風險已非單一企業(yè)層面所能涵蓋。

此外，深圳萬科瑧山府項目的實際操盤負責人亦因涉嫌違規(guī)開展結(jié)構(gòu)化融資被立案，背后牽出萬科長期隱匿運作的表外融資平臺——渤商資產(chǎn)管理公司。

這一繞開監(jiān)管紅線的影子融資通道，曾是支撐萬科高速擴張的核心引擎之一；更令人震驚的是，企業(yè)還通過自有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，強制要求員工以個人名義借款參與項目跟投，造成資金在集團內(nèi)部循環(huán)空轉(zhuǎn)，實質(zhì)上將流動性壓力與信用風險全部轉(zhuǎn)移至基層員工與上游供應(yīng)商身上，本質(zhì)屬于對組織成員的制度性壓榨。

小李指出，此類高風險資金運作模式，在市場持續(xù)上行階段尚可借房價上漲帶來的資產(chǎn)增值予以掩蓋；一旦行業(yè)拐點來臨、銷售回款承壓，所有隱性杠桿與底層漏洞便會如雪崩般集中暴露，清算結(jié)局早已注定。

兩年巨虧超千億

管理層劇烈震蕩的深層動因，在于萬科經(jīng)營基本面的斷崖式惡化。潮水退去之后，“高杠桿+快周轉(zhuǎn)”的擴張邏輯徹底失效，真實業(yè)績數(shù)據(jù)赤裸呈現(xiàn)了這家頭部房企的生存危機。

據(jù)權(quán)威財報披露，2024年萬科歸母凈虧損達494億元，2025年預(yù)虧金額擴大至820億元，兩年累計虧損額突破1314億元；同期毛利率驟降至2.1%，創(chuàng)下上市以來歷史最低水平，昔日“穩(wěn)健典范”的品牌形象已然瓦解。

房地產(chǎn)上行周期中，房價持續(xù)攀升足以稀釋一切管理疏漏與財務(wù)瑕疵。

所謂“小股操盤”模式，表面看是輕資產(chǎn)合作創(chuàng)新，實則多以犧牲合作方資金安全與利潤空間為代價；而隱蔽運行的類銀行融資體系，則持續(xù)抽空企業(yè)真實現(xiàn)金流，加劇運營脆弱性。

在嚴峻經(jīng)營壓力倒逼下，萬科管理層迎來史無前例的大規(guī)模更替。

郁亮執(zhí)掌萬科逾十二年，2025年1月突然辭去董事會主席職務(wù)，僅保留執(zhí)行副總裁頭銜；2026年1月又以法定退休年齡屆滿為由卸任公司法定代表人。整個交接過程異常低調(diào)，官方公告通篇未提任何履職回顧或感謝之詞，所謂“光榮退場”已無從談起。

就連早已退出日常管理的創(chuàng)始人王石亦受波及——2024年底萬科緊急升級高管出境審批機制，王石近親屬亦被納入管控名單，足見此次整肅覆蓋層級之深、觸及范圍之廣。

小李直言，地產(chǎn)行業(yè)的黃金增長期已然終結(jié)，依賴資本杠桿、游走監(jiān)管邊緣的發(fā)展路徑已不可持續(xù)。萬科的千億級虧損絕非黑天鵝事件，而是多年激進戰(zhàn)略積累的必然結(jié)果；當前的系統(tǒng)性清查，正是為過往盲目擴張付出的遲來代價。

權(quán)力全面洗牌

隨著整肅進程持續(xù)深化，萬科內(nèi)部治理體系正經(jīng)歷根本性重構(gòu)，曾經(jīng)引以為傲的混合所有制治理樣板、職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的市場化管理模式，正在加速退出歷史舞臺。

據(jù)多方信源交叉印證，過去十四個月內(nèi)，萬科已有超過27位集團及區(qū)域核心高管或主動請辭、或因案停職、或被依法留置，集團總部職能部門編制壓縮逾四成，各區(qū)域公司決策權(quán)限被大幅收歸總部，大股東在深圳地鐵主導(dǎo)下的實質(zhì)性管控權(quán)重顯著增強。

這意味著，萬科正式告別“職業(yè)經(jīng)理人說了算”的松散治理時代，區(qū)域各自為政、條線權(quán)責不清的傳統(tǒng)格局被全面打破，企業(yè)整體進入高度集約化、指令垂直化、風控前置化的新治理周期。

在小李看來，這場覆蓋全系統(tǒng)的刮骨式整頓，對萬科而言不是可選項，而是生死攸關(guān)的必答題。

倘若放任歷史遺留問題持續(xù)發(fā)酵，企業(yè)或?qū)⒒蛸Y不抵債、信用崩塌的深淵。如今主動揭蓋子、清舊賬、調(diào)架構(gòu)，雖短期陣痛劇烈，卻是實現(xiàn)組織重生與可持續(xù)發(fā)展的唯一可行路徑。

房地產(chǎn)行業(yè)早已跨越野蠻生長階段，依法合規(guī)、財務(wù)健康、治理透明，已成為新時代生存發(fā)展的硬性門檻。萬科的系統(tǒng)性變革，既是自身轉(zhuǎn)型所需，更是順應(yīng)全行業(yè)演進規(guī)律的理性回歸。

這場針對萬科的全局性整肅，遠不止于人事更迭或短期維穩(wěn)，而是一場觸及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理機制與商業(yè)模式的深層次再造。截至目前，風暴強度未見衰減跡象，后續(xù)影響仍在持續(xù)延展。

結(jié)語

萬科發(fā)起的這場史無前例的內(nèi)部整肅，已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進程中的關(guān)鍵路標，也是粗放增長范式終結(jié)的具象化注腳。

從離任高管被跨周期追責，到集團中樞接連失守，再到兩年千億元級虧損疊加治理體系重構(gòu)，萬科正以近乎自毀式的決絕姿態(tài)，清理橫亙多年的經(jīng)營頑疾與管理沉疴。

此舉不僅顛覆了地產(chǎn)圈沿襲多年的潛規(guī)則生態(tài)，更讓一切隱蔽操作失去藏身之所，為整個行業(yè)樹立起一道清晰的合規(guī)紅線。

對萬科自身而言，唯有徹底卸下歷史包袱、告別規(guī)模迷信、重建價值導(dǎo)向，才能在政策趨嚴、需求分化的全新環(huán)境中贏得立足之地。

這場深刻變革，既關(guān)乎一家企業(yè)的命運轉(zhuǎn)折，也映射出整個行業(yè)邁向規(guī)范化、專業(yè)化、可持續(xù)化發(fā)展的不可逆趨勢——野蠻生長的時代已經(jīng)落幕，理性、審慎與責任，正成為房企穿越周期的唯一通行證。