過(guò)去的一周（3.9-3.15），深圳二手房市場(chǎng)堪稱“脫韁之馬”。

深圳幾大中介機(jī)構(gòu)，先后公布了周末成交的“捷報(bào) ”。

另在深圳中原公布的，截至3月9日的業(yè)主報(bào)價(jià)中，在全市監(jiān)測(cè)的89個(gè)片區(qū)中，“飄紅”的片區(qū)逐步回升到30個(gè)片區(qū)。

上漲片區(qū)主要分布在福田、南山、龍華區(qū)。

01三月有望沖破萬(wàn)套大關(guān)

先看樂(lè)有家的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。

上周樂(lè)有家門店的二手住宅簽約量環(huán)比大漲33%。

什么概念？

它不僅輕松超越了2025年3月的傳統(tǒng)旺季高點(diǎn)，甚至追平了2024年“929”史詩(shī)級(jí)新政后四季度的市場(chǎng)峰值 。

與此同時(shí)，二手看房量環(huán)比再漲11%，市場(chǎng)熱度直接對(duì)標(biāo)2024年國(guó)慶黃金周 。

一家之言未必代表全貌，但深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)也有“火熱”的佐證。

同樣在上周，貝殼深圳合作門店的二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)45%，直接創(chuàng)下近一年來(lái)的周度新高 。

其中，新房認(rèn)購(gòu)量環(huán)比猛增57%。這已經(jīng)是深圳一二手房成交量連續(xù)第三周同步走高。

市場(chǎng)信心不是“吹”出來(lái)的，而是實(shí)實(shí)在在“簽”出來(lái)的。

緊接著的3月16日，據(jù)內(nèi)部人士透露，貝殼合作門店的二手房簽約量再次爆發(fā)，創(chuàng)下2024年11月以來(lái)的周一最高成交紀(jì)錄 。

在克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的好房銷售榜，以及多維PK榜、比鄰榜等多個(gè)重磅榜單中，無(wú)論是一手房還是二手房，成交火爆的項(xiàng)目都有其顯著優(yōu)勢(shì)，要么是區(qū)位優(yōu)越，要么配套完善。如今這個(gè)榜單也成為了買房人買房前的重要參考，通過(guò)比對(duì)才能得出適合自己的最優(yōu)解。

綜合樂(lè)有家全市占率的倒推測(cè)算，2026年3月深圳一手及二手住宅成交量極有希望沖破萬(wàn)套大關(guān)。這不是簡(jiǎn)單的回暖，這是信心的逐步修復(fù)，在樂(lè)居君走訪福田、南山中介門店，和買房網(wǎng)友的交流中發(fā)現(xiàn)，買房的人大致都有一個(gè)共識(shí)：
房?jī)r(jià)跌出性價(jià)比，該出手的時(shí)候了。
這當(dāng)中有非專業(yè)投資客買來(lái)收租的，也有置換需求的。
02剛需與改善的雙輪驅(qū)動(dòng)
在洶涌的成交量背后，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。
樂(lè)有家研究中心指出，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的房源成交占比已攀升至33.6%，環(huán)比上漲3.9%，這說(shuō)明來(lái)深打拼的年輕人正在用腳投票，結(jié)束租房生活。
樂(lè)居君身邊就有兩個(gè)鮮活的案例，朋友A去年底購(gòu)入福田一套42㎡的二手地鐵物業(yè)，總價(jià)約210萬(wàn)，因周邊租房上學(xué)需求驅(qū)動(dòng)，月租金可以去到4600-4800元，還十分搶手，約2.8%投資回報(bào)率十分可觀。
與此同時(shí)，500-800萬(wàn)、1000-1500萬(wàn)的中高端改善型房源成交占比也在提升。
還是福田，在某樂(lè)有家門店處了解到，這一批上車的買家，有很明顯的置業(yè)鏈條：
剛需入場(chǎng)接盤小戶型，原業(yè)主拿到錢后去置換更大的房子，市場(chǎng)流動(dòng)性就此盤活。
03學(xué)區(qū)房走出獨(dú)立行情
此外，在這次的火熱行情中，有一個(gè)獨(dú)特的分支，那就是學(xué)區(qū)房！

隨著2026年學(xué)年報(bào)考季的臨近，深圳學(xué)區(qū)房迎來(lái)了一波令人瞠目的“獨(dú)立行情”。

樂(lè)有家監(jiān)測(cè)顯示，3月以來(lái)學(xué)區(qū)房表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他類型樓盤，這種需求是“被逼出來(lái)”的，也是最具承接力的，因?yàn)橄胍衲昵锛救雽W(xué)的，最遲現(xiàn)在就得買房上車了 。
在這一周期波動(dòng)中，頂級(jí)教育資源被視為穿越牛熊的“硬核資產(chǎn)”。
哪怕樓齡二三十年，戶型老舊，外觀斑駁，但只要背后站著的是深圳頂尖的學(xué)校，這些房子就有了對(duì)抗周期的底氣，甚至跌幅也能小于平均線。
樂(lè)有家列舉了，諸如龍華紅山片區(qū)的金亨利二期，華強(qiáng)北的群星廣場(chǎng)，以及八卦嶺片區(qū)的小戶型房源表現(xiàn)較為亮眼，成交火熱。
這些學(xué)校都有深高北、深實(shí)驗(yàn)+百花小學(xué)或者荔園小學(xué)的名校加持。

根據(jù)相關(guān)自媒體的統(tǒng)計(jì)，今年學(xué)區(qū)房成交大漲的現(xiàn)象，不算特例。

金茂禮都，這個(gè)以極小戶型著稱的樓盤，成交單價(jià)再度沖到18萬(wàn)元/平方米。為了一個(gè)頂級(jí)學(xué)位，家長(zhǎng)們對(duì)于高單價(jià)的接受度遠(yuǎn)超想象 。

百花公寓，一套三房戶型近期的成交價(jià)相比去年底直接跳漲了22萬(wàn)元。

國(guó)城花園，那個(gè)曾因44平小戶型賣出天價(jià)而震動(dòng)市場(chǎng)的樓盤，如今單價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上17萬(wàn)元/平方米，漲幅高達(dá)15.6%。

別看現(xiàn)在漲幅勢(shì)頭不錯(cuò)，被稱為學(xué)區(qū)“愛(ài)馬仕”片區(qū)的百花，也是樓市周期波動(dòng)的“重宅區(qū)”：

長(zhǎng)城大廈88㎡從1370萬(wàn)跌到595萬(wàn)，南天一花園87㎡二房從1530萬(wàn)跌到700萬(wàn)，長(zhǎng)城二花園從1265萬(wàn)跌到652萬(wàn)……

跌幅最大的超過(guò)56%，數(shù)據(jù)太嚇人，絕大部分小區(qū)，一下回到了十年前。

但是，當(dāng)樓市緩過(guò)勁，最快反應(yīng)的也是這一批房源：

南天一花園單價(jià)從7字頭漲回8萬(wàn)以上，長(zhǎng)怡花園三房從850萬(wàn)以下，漲到920萬(wàn)以上，桑達(dá)雅苑一房從去年到現(xiàn)在總價(jià)漲了10萬(wàn)塊。

雖然未達(dá)高峰期的價(jià)格，但“止跌企穩(wěn)”已羨慕哭多少深圳二手業(yè)主！