土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的原材料，如何供應(yīng)土地——土地總量以及土地結(jié)構(gòu)——影響未來2-3年乃至更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)走向。

進(jìn)入“十五五”第一年，深圳的供地計(jì)劃繼續(xù)在發(fā)生重大變化——有些的變化是在去年基礎(chǔ)上的政策繼續(xù)，有些則是展現(xiàn)出新的政策方向。

過往關(guān)于深圳的土地供應(yīng)宏觀分析，我寫過很多文章，有興趣的童鞋可以回翻：

《》（2023.4）、《》（2022.6）、《》（2022.1）、《》（2021.6）、《》（2021.7）、《》（2021.4）

上月末，深圳規(guī)自局發(fā)布2026年深圳土地供應(yīng)計(jì)劃，其中住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量較高峰期劇降75%，創(chuàng)下至少是2015年以來住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的最低值。

以圖示，2026年深圳全部供地計(jì)劃約1068公頃，其中四類土地分配分別為：居住用地90公頃——其中商品住宅用地55公頃、公共住房用地35公頃，兩者比值為61%:39%、產(chǎn)業(yè)用地255公頃、民生用地713公頃、商服用地10公頃。

對(duì)照歷史看，我的結(jié)論有兩個(gè)：

1）這是深圳至少2015年以來宅地計(jì)劃供應(yīng)量的最低值，相較于高峰期365公頃的年度宅地計(jì)劃供應(yīng)量，大降75%，顯示出政府在加大力度從源頭促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌企穩(wěn)”。

2）商品房與保障房的比例關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，從二次房改時(shí)兩者的4：6設(shè)想，慢慢過渡到過去幾年的6:4。并且，保障房的計(jì)劃供應(yīng)量也創(chuàng)下了近年來的最低值，顯示政府在保障房方向上的力度也有收縮跡象。

對(duì)照下面的圖表來看，先看第一點(diǎn)。

2026年的整體計(jì)劃供地量1068公頃，比過往下降不多——?dú)v史上基本維持在1200公頃左右，下調(diào)1成多一點(diǎn)而已。

隨后看產(chǎn)業(yè)、民生、商服三類土地計(jì)劃供應(yīng)量，對(duì)比也都變動(dòng)不大。比如，產(chǎn)業(yè)用地2025年計(jì)劃供地量是一個(gè)極端值，大部分時(shí)期都200多公頃。占最大頭的民生用地，這些年的占比都在45%以上，2026年創(chuàng)下了最高值，達(dá)到2/3。商服用地由于歷史上的激進(jìn)放地導(dǎo)致供應(yīng)過剩，“十四五”開始劇減至低個(gè)位數(shù)的占比，2026年不足1%，歷史第二低。

降幅最明顯的是居住用地，大幅減少至90公頃，連續(xù)第四年下跌。和2022年高值365公頃的計(jì)劃供地量相比，5年時(shí)間，下降了75%之巨！

往前回溯到2015-2017年，宅地計(jì)劃供應(yīng)量也都在125公頃以上。即是說，本年度90公頃的計(jì)劃數(shù)值，是深圳過去10多年來最低的一次。

這個(gè)顯示出，在面對(duì)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主管部門在繼續(xù)加大決心，通過源頭的“水龍頭”擰緊，來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的早日企穩(wěn)，這是最根本的供求規(guī)律調(diào)控手段。

在歷史上深圳多次采用這種做法，最典型者在2003年，深圳當(dāng)年宣布自2003年起的3年內(nèi)，原特區(qū)內(nèi)不再供應(yīng)居住用地（彼時(shí)樓市還處在不溫不火的狀態(tài)）。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)大牛市周期中，政府這樣的政策取向，對(duì)接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)“大躍進(jìn)”產(chǎn)生了直接的刺激作用。

這一次，也許效果沒有那么的好，但是可以更好的以時(shí)間換空間。土地供應(yīng)直接決定了未來1-2年的房屋供應(yīng)，商品宅地供應(yīng)的持續(xù)減少，意味著接下來的3-5年內(nèi)，深圳上市的樓盤數(shù)量會(huì)慢慢減少，并在某個(gè)臨界點(diǎn)時(shí)刻急劇減少，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新平衡。再考慮到城市更新項(xiàng)目如今所面臨的困難，這個(gè)供應(yīng)減少的速度會(huì)比想象的快。

再來看第二點(diǎn)，宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。

深圳從2018年力推“二次房改”起，商品房與保障房比例設(shè)定在4:6，保障房占大頭。這個(gè)基本趨勢(shì)一直持續(xù)到2021年，我們看到從2022年第四季度開始，深圳一下子冒出了幾十個(gè)人才房、安居房項(xiàng)目銷售（對(duì)剛需型商品房市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)明顯的分流與沖擊），原因就在那之前的幾年里深圳一直在大力建設(shè)可售型保障房。

但從2022年開始，形勢(shì)有所改變，商品房又重新占了大頭，兩者之間的比值從先前的 4:6變成了6:4，顛倒過來了。背后的原因不得而知，也許是2021年住建部力推以“共有產(chǎn)權(quán)房”為代表的“四類住宅”政策，擾亂了深圳的“二次房改”的計(jì)劃的緣故?？傊瑥哪侵?，商品房與公共住房基本上延續(xù)了這樣的格局。

2026年繼續(xù)。公共住房計(jì)劃供地量壓縮為35公頃，也是創(chuàng)下2015年以來的最低值，而且和高峰期——2021年公共住房計(jì)劃供地量214公頃——相比，下跌幅度更為驚人，整整下降了接近84%！2026年深圳計(jì)劃公共住房的供地量，僅僅相當(dāng)于2021年的16%！6年的時(shí)間。

我在先前的文章《》里明確指出過這一點(diǎn)，深圳的可售型保障房供應(yīng)洪流已過，未來的2-3年，還算是剛需年輕人上車的“友好窗口期”，市場(chǎng)上還是會(huì)有一些可供選擇，但整體趨勢(shì)來看市場(chǎng)上的可售保障房供給量將急劇減少。

這個(gè)背后的原因，即是“土地財(cái)政+市場(chǎng)企穩(wěn)”兩個(gè)。在土地財(cái)政方面，深圳在面臨土地收入的急劇減少——2025年國有宅地出讓收入不足300億。創(chuàng)下2013年以來最低紀(jì)錄，僅相當(dāng)于2021年高峰期的不足1/3。同時(shí)，持續(xù)下跌4年、跌幅超過4成的房地產(chǎn)市場(chǎng)，亟需止跌企穩(wěn)。這兩者都會(huì)指向一個(gè)結(jié)果：縮減保障房供給。因?yàn)椋s減這個(gè)，一方面可以減少政府開支，降低賣地收入銳減帶來的財(cái)政壓力。另一方面也可以減少對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊，心理沖擊與實(shí)質(zhì)沖擊，維持原有的可售保障房規(guī)模都不足以減少對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊，只能大幅減少。

這是，時(shí)勢(shì)使然。

也是基于此，我先前在文中強(qiáng)調(diào)，對(duì)于年輕的剛需朋友們，不要再絞盡腦汁的等待抄到房地產(chǎn)的那個(gè)最低價(jià)，再繼續(xù)等下去，很可能等來的是：可售型的保障房不再會(huì)出現(xiàn)“隊(duì)列放寬”，而是會(huì)“僧多粥少”了，又去拼搶。

最后提醒一句，土地的供應(yīng)計(jì)劃不等于實(shí)際完成，深圳自“二次房改”以來，在土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率上，可以說做得非常漂亮，幾乎每年都是“超額完成”。這部分等到更多數(shù)據(jù)有披露了，我們?cè)賮碚归_分析。

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