來(lái)源：大偉看樓市

2026 年全國(guó)兩會(huì)落下帷幕，政府工作報(bào)告以近 200 字篇幅定調(diào)房地產(chǎn)，核心表述從 2025 年 “持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，并首次明確 “因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給” 三位一體思路，時(shí)隔十年重提去庫(kù)存，同步推進(jìn)保交樓、新模式構(gòu)建、保障房擴(kuò)容與好房子建設(shè)。這一系列信號(hào)清晰表明，2026 年樓市政策已從應(yīng)急式救市轉(zhuǎn)向常態(tài)化穩(wěn)市，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從單一商品屬性轉(zhuǎn)向民生保障與風(fēng)險(xiǎn)防控并重，為全年市場(chǎng)運(yùn)行劃定了清晰邊界與發(fā)力方向。

一、基調(diào)之變：從止跌回穩(wěn)到著力穩(wěn)定，市場(chǎng)重心全面切換

政策措辭的微調(diào)，折射出樓市運(yùn)行邏輯的根本轉(zhuǎn)變。2025 年樓市面臨下行壓力，政策核心是 “托底止跌”，通過(guò)密集的松綁、降息、保交樓等舉措扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)悲觀預(yù)期。經(jīng)過(guò)一年發(fā)力，市場(chǎng)恐慌性下跌態(tài)勢(shì)得到遏制，房企風(fēng)險(xiǎn)有序出清，成交逐步企穩(wěn)，為政策轉(zhuǎn)向創(chuàng)造了條件。

2026 年 “著力穩(wěn)定” 的定調(diào)，意味著樓市工作重心從 “救急” 轉(zhuǎn)向 “固本”：既要鞏固前期企穩(wěn)成果，防止市場(chǎng)二次探底，又要避免過(guò)度刺激引發(fā)投機(jī)反彈，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、成交、預(yù)期的平穩(wěn)運(yùn)行。穩(wěn)的核心是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心、穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，既不允許大起，也不接受大落，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，與宏觀經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展同頻共振。

這一基調(diào)轉(zhuǎn)變也傳遞出明確信號(hào)：樓市告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，政策工具箱將更注重精準(zhǔn)性與長(zhǎng)效性，短期刺激讓位于制度建設(shè)，市場(chǎng)將在平穩(wěn)中完成結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。

二、核心抓手：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，破解供需失衡頑疾

兩會(huì)明確的 “控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給” 九字方針，是 2026 年樓市調(diào)控的核心抓手，直擊當(dāng)前市場(chǎng)供需錯(cuò)配的核心矛盾。

控增量，意味著嚴(yán)格把控土地供應(yīng)與新房開(kāi)發(fā)節(jié)奏，告別過(guò)去大規(guī)模造城模式。各地將根據(jù)人口流動(dòng)、庫(kù)存水平、市場(chǎng)需求合理供地，嚴(yán)控高庫(kù)存城市新增住宅用地，從源頭遏制供給過(guò)剩，避免資源浪費(fèi)。這一舉措將有效緩解部分三四線(xiàn)城市供過(guò)于求的困境，引導(dǎo)房企理性拿地、謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)。

去庫(kù)存，時(shí)隔十年重回政策核心，成為今年樓市關(guān)鍵任務(wù)。當(dāng)前部分城市商品房庫(kù)存高企，不僅占用大量資金，也壓制市場(chǎng)活力。政策提出探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)政府與國(guó)企收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)化為保障性住房、安置房、人才房、員工宿舍，既消化庫(kù)存，又補(bǔ)齊保障房短板，實(shí)現(xiàn)一舉多得。同時(shí)，因城施策優(yōu)化購(gòu)房政策，降低剛需與改善型需求入市門(mén)檻，激活自住需求消化庫(kù)存。

優(yōu)供給，聚焦產(chǎn)品與結(jié)構(gòu)升級(jí)，推動(dòng)樓市從 “有沒(méi)有” 轉(zhuǎn)向 “好不好”。一方面，有序推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子” 建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升與物業(yè)服務(wù)提質(zhì)行動(dòng)，滿(mǎn)足居民高品質(zhì)居住需求；另一方面，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加大保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給，重點(diǎn)保障新市民、青年人、初婚初育家庭住房需求，構(gòu)建 “商品房 + 保障房” 雙軌并行的住房體系。

三、底線(xiàn)堅(jiān)守：保交樓與防風(fēng)險(xiǎn)，筑牢市場(chǎng)安全屏障

風(fēng)險(xiǎn)防控始終是樓市政策的底線(xiàn)，2026 年兩會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化保交樓與房企風(fēng)險(xiǎn)化解力度，守護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)金融與社會(huì)穩(wěn)定。

政策提出持續(xù)發(fā)揮 “保交樓” 白名單制度作用，加大金融支持力度，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、竣工交付，確保購(gòu)房者按時(shí)收房。同時(shí)，有序化解房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)盤(pán)活問(wèn)題項(xiàng)目，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散蔓延。

在金融端，堅(jiān)持 “金融支持合理住房需求” 的定位，優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策，降低剛需與改善型購(gòu)房成本，同時(shí)嚴(yán)控資金違規(guī)流入樓市投機(jī)領(lǐng)域，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房企融資 “三支箭” 持續(xù)發(fā)力，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資，緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力，推動(dòng)房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

四、長(zhǎng)效突破：深入推進(jìn)新模式，構(gòu)建住房發(fā)展新生態(tài)

2026 年是 “十五五” 開(kāi)局之年，兩會(huì)提出 “深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，標(biāo)志著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)進(jìn)入落地攻堅(jiān)階段。

新模式核心是構(gòu)建三大基礎(chǔ)性制度：開(kāi)發(fā)端做實(shí)項(xiàng)目公司制，融資端推行主辦銀行制，銷(xiāo)售端穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，從根源上防范交付風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，深化住房公積金制度改革，推動(dòng)公積金從單一購(gòu)房支持向全周期民生保障轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大覆蓋范圍、優(yōu)化使用場(chǎng)景，更好服務(wù)新市民與剛需群體。

城市更新成為新模式重要載體，高質(zhì)量推進(jìn)老舊小區(qū)、城中村改造，盤(pán)活存量土地與閑置房屋，推動(dòng)城市功能升級(jí)與居住品質(zhì)提升。通過(guò)存量盤(pán)活與增量?jī)?yōu)化結(jié)合，走出一條集約、綠色、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新路，擺脫對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)。

五、市場(chǎng)影響：分化加劇，剛需與改善迎來(lái)政策紅利

兩會(huì)定調(diào)將深刻影響 2026 年樓市格局，市場(chǎng)分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇。核心一二線(xiàn)城市因人口持續(xù)流入、需求旺盛，在政策支持下市場(chǎng)將穩(wěn)步回暖，改善型需求成為主力；三四線(xiàn)城市以去庫(kù)存為主，市場(chǎng)以平穩(wěn)消化為主，價(jià)格難有大幅波動(dòng)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，剛需與改善型需求將持續(xù)享受政策紅利，首付比例、房貸利率、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，購(gòu)房成本持續(xù)降低。保障房供給擴(kuò)容，將為新市民、青年人提供更多安居選擇。對(duì)于房企，行業(yè)洗牌加速，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、注重產(chǎn)品品質(zhì)的房企將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，高杠桿、高負(fù)債房企將持續(xù)出清。

對(duì)于地方政府，擺脫土地財(cái)政依賴(lài)成為必然，通過(guò)城市更新、存量盤(pán)活、保障房建設(shè)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。