有一說(shuō)一，最近這半年，你只要去中介門(mén)店轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，

很多新樓售房處的購(gòu)買(mǎi)者越來(lái)越多了，不僅利好政策不斷加碼，給到的優(yōu)惠也很多，

反觀二手房中介門(mén)店，經(jīng)常是一整天也見(jiàn)不到一個(gè)買(mǎi)家，掛牌的房子數(shù)量確實(shí)越來(lái)越多，降價(jià)也是越來(lái)越狠？

很多人都在討論，為啥新房看起來(lái)穩(wěn)了，二手房還在跌呢？

其實(shí)你要了解了最新的政策和數(shù)據(jù)，那你就會(huì)明白，這一輪樓市調(diào)整有一條很明確的政策邏輯：穩(wěn)新房，消二手房。

說(shuō)白了，背后其實(shí)就是一場(chǎng)樓市結(jié)構(gòu)的重新洗牌。

一，數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2月份百城房?jī)r(jià)環(huán)比情況如下，

新房下跌了百分之0.04，但二手房下跌幅度卻高達(dá)百分之0.54，

兩者之間的差距非常明顯，雖然都在跌，但新房幾乎保持著原封不動(dòng)，而二手房的跌幅卻是新房的十幾倍。

尤其是一線市場(chǎng)，這種跌幅更加明顯，比如新房下跌0.07％，二手房下降0.42％，總體雖然趨勢(shì)都相像，但顯然二手房承壓明顯。

你以為這是市場(chǎng)自然形成的嗎？其實(shí)并不全是，你看政策方向，就會(huì)明白，有一個(gè)明顯的變化——政策正在把壓力集中釋放到二手房市場(chǎng)。

二，未來(lái)樓市都在這9個(gè)字的政府報(bào)告里

關(guān)于未來(lái)的樓市，今年政府工作報(bào)告里面有一句很關(guān)鍵的話：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

而這句話的背后，其實(shí)就是三套非常清晰的整詞組合2。

首先，關(guān)于控增量，其實(shí)說(shuō)白了就是未來(lái)的土地供應(yīng)會(huì)更加謹(jǐn)慎，新房供應(yīng)不會(huì)像以前那樣大規(guī)模的鋪開(kāi)，未來(lái)會(huì)更加控制節(jié)奏，供應(yīng)少一點(diǎn)，避免高庫(kù)存，市場(chǎng)才會(huì)更穩(wěn)一些。

其次，去庫(kù)存。這兩年，越來(lái)越多城市開(kāi)始出臺(tái)政策收購(gòu)存量房，將其改成保障性住房或者租賃住房。這也就意味著，未來(lái)二手房市場(chǎng)里會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的買(mǎi)家——政府或國(guó)企。而此舉的目的并不是為了推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲，核心目的只有一個(gè)，那就是消化庫(kù)存。

而且值得一提的是，政府收儲(chǔ)的價(jià)格一般都不會(huì)按照市場(chǎng)最高價(jià)來(lái)買(mǎi)。一般都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，甚至比新房成本還低，

而這就相當(dāng)于給二手房市場(chǎng)形成了一個(gè)隱形的價(jià)格錨。說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是，如果市場(chǎng)價(jià)太高，政府不會(huì)買(mǎi)。如果賣(mài)得太貴，也沒(méi)人接。久而久之市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)慢慢改變，二手房的上漲空間也會(huì)被壓住。

那個(gè)時(shí)候大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，房子不是賣(mài)不掉，而是只能降價(jià)賣(mài)。

至于優(yōu)供給，說(shuō)白了就是把需求引向新房市場(chǎng)。比如，今年政府報(bào)告里面就提到出一個(gè)詞——好房子，簡(jiǎn)單理解就是品質(zhì)更高的新房。

與此同時(shí)各地也在不斷降低新房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，比如公積金貸款額度提高了，非戶籍買(mǎi)房社保年限下降…

這些政策的方向其實(shí)都很明顯，一邊收儲(chǔ)二手房，一邊支持新房，目的只有一個(gè)，穩(wěn)住市場(chǎng)，同時(shí)慢慢消化庫(kù)存。4

三，未來(lái)樓市怎么走？

你把這些政策放在一起，就會(huì)發(fā)現(xiàn)未來(lái)的樓市大概率會(huì)出現(xiàn)三種分化趨勢(shì)，

第一，城市分化。

那些人口持續(xù)流入的核心城市，房?jī)r(jià)相對(duì)會(huì)穩(wěn)定，但人口持續(xù)流出的城市庫(kù)存壓力山大，價(jià)格繼續(xù)調(diào)整。

第二，新房和二手房分化。新房有政策支持，市場(chǎng)更容易穩(wěn)定，而二手房則承擔(dān)了去庫(kù)存的角色。

第三，房子質(zhì)量分化。好房子政策落地以后，未來(lái)這種房子的市場(chǎng)需求會(huì)變大，而那些遠(yuǎn)交房，未能加入到改造計(jì)劃的老破小住宅，未來(lái)受市場(chǎng)歡迎度會(huì)越來(lái)越低，一旦庫(kù)存壓力山大，它們受到的沖擊也會(huì)更明顯。

四，普通家庭如何應(yīng)對(duì)？

以前的買(mǎi)房邏輯是買(mǎi)了就會(huì)漲，現(xiàn)在房子已經(jīng)不再是只賺不賠的資產(chǎn)，為了買(mǎi)房，更像是買(mǎi)一件商品，你不僅要考慮它的價(jià)格，更要考慮到它的流動(dòng)性。

也就是說(shuō)，你買(mǎi)入以后，未來(lái)能不能賣(mài)得掉？

如果以抗跌能力來(lái)進(jìn)行排行的話，未來(lái)的排序可能是這樣的：核心城市次新房最穩(wěn)，核心城市普通住房其次，遠(yuǎn)郊房子風(fēng)險(xiǎn)更高，而一些老破小可能壓力最大。

總之，隨著樓市趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變，影響大家更應(yīng)該關(guān)注的不是房?jī)r(jià)的漲跌，而更應(yīng)該看清楚一個(gè)現(xiàn)實(shí)：房子賣(mài)不賣(mài)的掉，比房?jī)r(jià)本身更重要。