最近樓市成交是異常地火爆，對(duì)于這樣的成交，很多人都說(shuō)市場(chǎng)真的迎來(lái)了很大的變化，甚至炒房客又有了要抄底的苗頭了。

最近有一篇新聞是有人抄底老破小房子，買了8套，對(duì)于今天的話題迅速的上了熱搜，并且各方面的消息都撲面而來(lái)，也考慮到了當(dāng)前追求的并不是快速投資，所以他們看準(zhǔn)了才考慮下手的。

要知道投資者對(duì)于這些市場(chǎng)的變動(dòng)是非常敏感的，所以市場(chǎng)迎來(lái)快速的一個(gè)增長(zhǎng)期，那下手買房就是必然性的！

對(duì)于市場(chǎng)做出了一個(gè)全方面的分析，其實(shí)他們下手也是有一定的核心邏輯所在的，現(xiàn)在的投資者跟過(guò)去的炒房者是有根本上的區(qū)別的。

1、本質(zhì)上的區(qū)別

投資者，他們跟過(guò)去的炒房者是完全不一樣的。

過(guò)去主要都是追求高杠桿，短周期快速回報(bào)的，基本上可以說(shuō)是買了房子在1~2年時(shí)間內(nèi)迅速地翻紅。所在的地方價(jià)格推高，或者是到了30%~50%的利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)就把房子賣掉了；

當(dāng)時(shí)這些炒房者為了能夠達(dá)到一定的利潤(rùn)目標(biāo)，在各種情況下都是“炒房”，還有很重要的一點(diǎn)就是，他們瞄準(zhǔn)的都是通過(guò)高杠桿的形式進(jìn)行買房的，首付越低越好！

我還見(jiàn)到過(guò)給一個(gè)我真的認(rèn)識(shí)了，他們的房產(chǎn)證多達(dá)800多本，拿一個(gè)箱子來(lái)裝房產(chǎn)證的，但是他們的人是在全國(guó)各地集資過(guò)來(lái)進(jìn)行炒房的，主要就是炒深圳，東莞，杭州等這些熱門地方的房子。如今追求的都是平穩(wěn)回報(bào)

當(dāng)下的投資更傾向于長(zhǎng)期型的選手，買房的邏輯不是在短時(shí)間內(nèi)賭房?jī)r(jià)暴漲的，而是看中了租金收益以及保值率這一方面的。

在出手之前，要對(duì)這個(gè)城市絕對(duì)的了解，以及房源的情況，還有租金收入回報(bào)率都進(jìn)行了全方面的測(cè)算。

就是目標(biāo)基本上都是10連起步的，這樣才能保證收益還可以的同時(shí)，房產(chǎn)還能持續(xù)的一個(gè)增長(zhǎng)價(jià)值存在。

比如像租金投資回報(bào)率，年化5%的計(jì)算，如果10年就有50%這種投資回報(bào)是遠(yuǎn)跑贏銀行或者是所謂的基金理財(cái)?shù)摹?/p>

2、基于數(shù)據(jù)，并非沖動(dòng)性的抄底

所以這個(gè)抄底并不是憑直覺(jué)的，而是根據(jù)市場(chǎng)的變化做出一定的判斷的！在過(guò)去的20多年，房?jī)r(jià)是迅速地上漲的，租金是遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度的，所以很多城市的租金收益率是非常的低的，甚至低于10年期的國(guó)債收益率，這屬于不正常的。

最近這幾年整體的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了很大幅度的回調(diào)之后，整體的租金去并沒(méi)有太大的變化，以及租金回報(bào)率就得到了質(zhì)的飛躍。

北京整體的租金收益已經(jīng)有多個(gè)城市達(dá)到2%的水平了，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較可以的，有部分地區(qū)的收益甚至能達(dá)到3.0%的水平，這已經(jīng)跟房貸持平了，也屬于是“穩(wěn)”。

根據(jù)最新的研究來(lái)看，很多城市的老破小房子，特別是大城市，基本上年化收益能達(dá)到4%~7%的水平，處于一個(gè)超高的水平，并且投資者也并沒(méi)有大規(guī)模地進(jìn)入市場(chǎng)。

正如我剛剛上面所說(shuō)的，年化收益達(dá)到5%的水平，已經(jīng)是很不錯(cuò)了。當(dāng)然這個(gè)前提條件下是自己的錢不知道做什么投資好了，才拿來(lái)買的！更清楚的知道買房的成本，不僅僅就是租金收益這么低的，還有稅費(fèi)，中介費(fèi)，房貸利息，裝修，空置費(fèi)等等，都會(huì)產(chǎn)生到所謂的收益的，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)瞄準(zhǔn)的就是總價(jià)低，地段優(yōu)質(zhì)，才能實(shí)現(xiàn)一個(gè)不錯(cuò)的收益率，如果扣除剛剛所提的這些東西，每年年化收益5%這是一個(gè)非?？捎^的數(shù)字了。

3、不僅是租金回報(bào)，還有可能面臨著機(jī)遇

極度核心的老破小房子，存在的機(jī)遇，目前的政策情況下有兩種！

一種政策就是舊改政策，在過(guò)去的幾年時(shí)間都已經(jīng)大規(guī)模的推進(jìn)了，對(duì)于老破小的小區(qū)進(jìn)行全新的翻新，改造，安裝電梯，更換線路，擴(kuò)大停車場(chǎng)，等等的一切，使得原本有三四十年年限的老舊小區(qū)全部煥然一新的感覺(jué)，基本上能達(dá)到新房的60%左右的水平吧！

全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)舊改小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般舊改小區(qū)之后的整體價(jià)值是比沒(méi)有舊改之前高10%~22%的水平，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)挺不錯(cuò)的投資回報(bào)，想想如果真的50萬(wàn)買一套房子，就拿一個(gè)中間值15%的提升，也能增加7.5萬(wàn)元的利潤(rùn)。這個(gè)收益約等于是三年的租金回報(bào)了。

第2個(gè)就是拆遷，這種拆遷的可能性是非常的高的，因?yàn)樘幱诔鞘兄醒氲奈恢?，隨時(shí)都有可能因?yàn)榕f城改造，最終導(dǎo)致拆遷的，當(dāng)然現(xiàn)在拆遷的費(fèi)用是沒(méi)有過(guò)去以前棚改這么高，但也并不會(huì)太差。

所以現(xiàn)在的投資者看重的是長(zhǎng)期收益，以及可能的一些意外的收益，所以愿意花這些不急用的錢去看重這一點(diǎn)。