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房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是與投資與增長(zhǎng)密切相關(guān)的一手房市場(chǎng)，想要真正企穩(wěn)回升，還是取決于經(jīng)濟(jì)基本面能否持續(xù)回暖、居民收入和預(yù)期能否持續(xù)改善。

文丨FT中文網(wǎng)專欄作家 沈建光

最近香港樓市牛氣沖天，不少新盤開(kāi)盤就就搶光，而且基本上都要抽簽，價(jià)格也明顯回升，和去年低迷的狀態(tài)形成鮮明對(duì)比。無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些企穩(wěn)回升初步信號(hào)， 2月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由此前的下降轉(zhuǎn)為基本持平，北京和上海的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比也同時(shí)出現(xiàn)反彈。更值得注意的是，這一變化是在近期沒(méi)有明顯新增房地產(chǎn)刺激政策的情況下出現(xiàn)的（最新的上海進(jìn)一步放松地產(chǎn)的政策出現(xiàn)在二月末），具有一定的“自發(fā)企穩(wěn)”意味。對(duì)于經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這無(wú)疑是一個(gè)值得關(guān)注的積極信號(hào)。

就筆者看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部領(lǐng)域出現(xiàn)積極信號(hào)，是政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)基本面與房地產(chǎn)部門本身深度調(diào)整的結(jié)果。然而，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言，情況仍難言樂(lè)觀：高等級(jí)城市和其他城市分化仍然明顯、二手房和新房市場(chǎng)也差異較大。在中國(guó)城鎮(zhèn)化增速放緩、新房庫(kù)存整體仍然高企的大背景下，筆者以為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是與投資與增長(zhǎng)密切相關(guān)的一手房市場(chǎng)，想要真正企穩(wěn)回升，還是取決于經(jīng)濟(jì)基本面能否持續(xù)回暖、居民收入和預(yù)期能否持續(xù)改善。

為何房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極信號(hào)？

自2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整階段。70城房?jī)r(jià)除了在2023年初因?yàn)橐咔闆_擊結(jié)束和2024年底因?yàn)椤?26”一攬子政策刺激而出現(xiàn)階段性企穩(wěn)之外，整體而言持續(xù)下跌。即使對(duì)一線城市而言，2月出現(xiàn)的內(nèi)生性企穩(wěn)也顯得尤為可貴。就筆者看來(lái)，當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)邊際改善至少有三個(gè)方面的主要原因：

首先，房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整，為市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定創(chuàng)造了條件。過(guò)去兩三年，房地產(chǎn)政策的方向已經(jīng)從過(guò)去強(qiáng)調(diào)“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，逐步轉(zhuǎn)向“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。圍繞這一目標(biāo)，中國(guó)人民銀行多次通過(guò)降準(zhǔn)、降息來(lái)降低融資成本，并下調(diào)個(gè)人住房貸款利率和住房公積金貸款利率。同時(shí)，各地在限購(gòu)、限貸、首付比例、房貸利率等方面進(jìn)行了多輪優(yōu)化調(diào)整，一些城市還推出了以舊換新、降低交易稅費(fèi)等措施刺激需求。

此外，中央不斷傳遞推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)；部分地區(qū)開(kāi)始探索收購(gòu)存量商品房用于保障性住房或租賃住房，以加快庫(kù)存消化。在自然資源部等剛剛發(fā)布的關(guān)于土地政策的有關(guān)文件中，還進(jìn)一步提出“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，以抑制新增住房供給。就筆者看來(lái)，持續(xù)的政策調(diào)整逐步形成合力，有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。

其次，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也出現(xiàn)了一些改善跡象。2025年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)5%，總體好于市場(chǎng)一致預(yù)期，剛剛公布的2026年1-2月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也有頗多亮點(diǎn)，即使不考慮因?yàn)榇汗?jié)較晚而實(shí)現(xiàn)的出口高增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)從負(fù)轉(zhuǎn)正、社會(huì)消費(fèi)零售同比增長(zhǎng)反彈都超了預(yù)期。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持下，中國(guó)的價(jià)格水平也出現(xiàn)了一定程度的回暖。比如，服務(wù)業(yè)CPI同比從2024年9月的0.2%持續(xù)回升，到今年1-2月平均增長(zhǎng)達(dá)到了0.9%，創(chuàng)出本輪反彈以來(lái)的新高。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身已經(jīng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整。過(guò)去4-5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格和供給等多個(gè)方面都出現(xiàn)明顯下降。以二手房?jī)r(jià)而言，中原地產(chǎn)等數(shù)據(jù)顯示，許多城市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)下跌了30-40%；一線城市部分區(qū)域的租金回報(bào)率已經(jīng)開(kāi)始回升，甚至超過(guò)長(zhǎng)期國(guó)債收益率。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的新開(kāi)工已經(jīng)較高點(diǎn)下跌了超過(guò)三分之二，抑制了新房的供給。

二手市場(chǎng)的房地產(chǎn)的成交也出現(xiàn)回暖，特別是在一線城市，例如3月14-15日上海周末二手房成交達(dá)到2862套，創(chuàng)出近五年新高。北京和上海二手房庫(kù)存也因此從高位明顯下跌；比如，上海的鏈家掛牌目前為8萬(wàn)套左右，較歷史峰值減少3萬(wàn)套；北京鏈家的二手房掛牌也從接近17萬(wàn)套的高峰下滑到今年2月初的14萬(wàn)套左右并可能繼續(xù)下滑。市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，也使得價(jià)格繼續(xù)快速下跌的動(dòng)力有所減弱。

從這個(gè)角度看，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一些積極信號(hào)，并不是偶然現(xiàn)象，而是在政策、宏觀環(huán)境以及市場(chǎng)自身調(diào)整共同作用下形成的結(jié)果，也在一定程度上體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行的正常過(guò)程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍然十分明顯

雖然2月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，但是詳細(xì)審視數(shù)據(jù)，市場(chǎng)分化仍然非常明顯。亮點(diǎn)還是主要集中在少數(shù)城市、也未能完全覆蓋一二手市場(chǎng)。

一方面，價(jià)格回暖主要集中在高線城市。70城數(shù)據(jù)顯示，2月份二線和以下城市的新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比仍在下跌之中，目前還很難判斷下跌何時(shí)終止。以二手住宅為例，北京和上海是所有城市僅有的兩座出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格回升的城市。

另一方面，相對(duì)二手房市場(chǎng)的銷售回暖，新房市場(chǎng)的成交仍然持續(xù)創(chuàng)出新低，甚至包括一線城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的二手房簽約面積從2023年的7.07億平上升到2025年的7.37億平；大城市二手房成交量的回升更加明顯。反過(guò)來(lái)，2025年全國(guó)一手商品住宅銷售面積則降至7.3億平方米，為2021年達(dá)峰后連續(xù)第四年下滑。

即使是北京、上海這樣的大城市，其一手房銷售面積也在持續(xù)下滑。比如，2025年上海商品房銷售面積為1224.93萬(wàn)平方米，也創(chuàng)出2022年以來(lái)的新低。實(shí)際上，一手市場(chǎng)的低迷也影響到了土拍市場(chǎng)。在3月13日進(jìn)行的上海土拍中，3宗宅地僅有一宗以6.7%的溢價(jià)成交，其他2 宗都是底價(jià)成交；銷售不暢而庫(kù)存壓力不低，開(kāi)發(fā)商普遍比較謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望

在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然明顯分化、改善信號(hào)集中在少數(shù)大城市的背景下，筆者以為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)想要出現(xiàn)全面回升仍然有較大挑戰(zhàn)，特別是在與投資與增長(zhǎng)更加相關(guān)的新房市場(chǎng)。即使對(duì)高線城市的二手房市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)基本面能否持續(xù)改善仍是這些城市房?jī)r(jià)能否真正觸底企穩(wěn)的關(guān)鍵。

從長(zhǎng)期而言，在人口開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到后期階段之后，對(duì)房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)會(huì)明顯放緩。比如，2023-2025年，中國(guó)平均每年新增城鎮(zhèn)人口僅有約1100萬(wàn)，不到2009-2019年平均增長(zhǎng)的一半。城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)藬?shù)的增長(zhǎng)也同樣明顯放緩。

更重要的是，當(dāng)下中國(guó)一手房庫(kù)存水平仍然處于較高水平。比如，截至2026年2月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一手住宅待售現(xiàn)面積約4.3億平，也僅僅略低于2015年供給側(cè)改革去庫(kù)存之前的水平。在銷售仍然低迷、庫(kù)存又處于高位的背景下，中國(guó)一手房市場(chǎng)的調(diào)整恐怕還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

此外，即使對(duì)一線和強(qiáng)二線城市而言，二手房房?jī)r(jià)能否切實(shí)企穩(wěn)，也取決于經(jīng)濟(jì)基本面的改善能否持續(xù)。此外，產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題尚未根本緩解，2025年產(chǎn)能利用率創(chuàng)出本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整以來(lái)的新低；從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的改善也并不明顯。

總體而言，從最新的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了一些局部性的亮點(diǎn)。然而，只有居民收入、就業(yè)能夠出現(xiàn)切實(shí)改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期也出現(xiàn)回暖，疊加庫(kù)存持續(xù)去化之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才有望實(shí)現(xiàn)真正的企穩(wěn)。