再一次等了個(gè)寂寞。

3月的LPR又沒(méi)降，天津的房貸利率也沒(méi)等來(lái)下調(diào)。

不僅如此，還有銀行對(duì)二手房做“低評(píng)”。

房貸，正在給樓市拖后腿。

3月20日，央行發(fā)布最新一期的LPR。

結(jié)果讓很多翹首以盼的買(mǎi)房人，再次失望。

5年期以上LPR，依然趴在3.5%，巋然不動(dòng)。

這是自去年5月以來(lái)，LPR連續(xù)10個(gè)月維持不變，著實(shí)讓人意外。

天津的房貸利率，也只能定格在3.1%（LPR-40BP）。

說(shuō)好的進(jìn)一步降低購(gòu)房成本呢？

似乎是在給樓市復(fù)蘇踩剎車(chē)。

房產(chǎn)除居住屬性，逃脫不了金融屬性。

當(dāng)房貸利率低于租金回報(bào)率，房產(chǎn)的“正現(xiàn)金流”屬性才會(huì)顯現(xiàn)。

價(jià)值將重新被市場(chǎng)認(rèn)可，快速穩(wěn)定預(yù)期。

正如老破小，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率普遍在3%以上，低于房貸利率，所以才“瘋狂”。

如果能大幅降息，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、阻止拋售能有更明顯的效果。

沒(méi)降息，倒不是政策轉(zhuǎn)向，也是基于現(xiàn)實(shí)考量。

?銀行降不動(dòng)

銀行息差已降到1.42%的歷史低位。

3%的利率幾乎是生死線，天津的銀行指導(dǎo)利率在3.1%。

這邊存款利息還在降，那邊貸款利息讓利空間也有限。

?開(kāi)年樓市火爆

3月正值小陽(yáng)春，很多城市的成交量都創(chuàng)新高。

剛公布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也一片向好，一線城市二手房領(lǐng)漲。

火熱的氛圍，似乎削弱了降息的緊迫度。

房貸利率沒(méi)能讓買(mǎi)房人省點(diǎn)錢(qián)，銀行的“小動(dòng)作”也在拖后腿。

據(jù)買(mǎi)房人反映，銀行正在對(duì)二手房做低評(píng)。

什么是低評(píng)？

比如成交價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估機(jī)構(gòu)只給評(píng)90萬(wàn)。

按首付15%算，本來(lái)能貸款85萬(wàn)，現(xiàn)在只能貸76.5萬(wàn)。

8.5萬(wàn)的差額，需要買(mǎi)房人補(bǔ)齊到首付里，變相提高首付。

也就是，低評(píng)低貸高首付。

對(duì)手中現(xiàn)金有限的人來(lái)說(shuō)，又增加了買(mǎi)房的初始成本。

以前樓市火熱時(shí)，銀行為搶業(yè)務(wù)，能把80萬(wàn)的房子評(píng)到100萬(wàn)。

“高評(píng)高貸”讓不少人實(shí)現(xiàn)了零首付買(mǎi)房。

那時(shí)銀行膽子大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直漲，即便斷供，銀行收走房子也不虧。

現(xiàn)在反向操作，銀行怕跌，重新評(píng)估抵押物的安全性。

低評(píng)是為了設(shè)置安全線，只不過(guò)壓力轉(zhuǎn)移到了買(mǎi)房人身上。

其實(shí)大可不必，國(guó)內(nèi)的銀行是可以無(wú)限追償?shù)?，低評(píng)的操作太保守了。

問(wèn)題來(lái)了，3月樓市強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局，今年還需不需要政策刺激？

小陽(yáng)春看起來(lái)還不錯(cuò)，一派“三年最熱”的繁榮景象。

但就拿天津來(lái)說(shuō)，實(shí)際成交結(jié)構(gòu)中，70%都是買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

屬于階段行情，等報(bào)名季結(jié)束，樓市會(huì)回歸平緩。

如果站在全年的角度考慮，現(xiàn)在正需要政策助力，乘勝追擊。

讓這股由學(xué)區(qū)點(diǎn)燃的火苗，順勢(shì)持續(xù)傳導(dǎo)熱度。

只能說(shuō)，市場(chǎng)有市場(chǎng)的需求，但銀行有銀行的顧慮。

現(xiàn)在眼睜著利率被“卡住”，限制類(lèi)政策基本出盡。

還能有什么實(shí)打?qū)嵉睦谜吣兀?/p>

今年兩會(huì)上，有人提出兩個(gè)穩(wěn)樓市的建議，比較落地。

一個(gè)是，既然無(wú)法全面降息，可以采取定向貼息。

比如，針對(duì)首套房、多子女家庭的房貸利率給予補(bǔ)貼。

南京3月20日剛出臺(tái)6條新政，“賣(mài)舊買(mǎi)新”給予貸款總金額1%的貼息。

已經(jīng)有城市搞起來(lái)了，天津大可“抄作業(yè)”。

另一個(gè)是，提高房貸抵個(gè)稅的額度。

共同點(diǎn)都是不用銀行降低基準(zhǔn)利率，也能讓買(mǎi)房人少還點(diǎn)月供。

據(jù)了解，天津今年或有落戶政策出臺(tái)，將帶來(lái)增量買(mǎi)房需求。

穩(wěn)樓市的政策，還是可期待的。