最近這半個(gè)來(lái)月，朋友圈頻繁的被刷屏，說(shuō)喜報(bào)喜報(bào)喜報(bào)，某個(gè)小區(qū)成交價(jià)就迎來(lái)了一個(gè)新高紀(jì)錄，某塊地塊又迎來(lái)了新的地王價(jià)，反正房地產(chǎn)的熱鬧程度，甚至像2020年的那種情況。

近期在網(wǎng)絡(luò)上也聽(tīng)到了好多說(shuō)房?jī)r(jià)要上漲的聲音

市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一些偏暖信號(hào)，但剝開(kāi)表象看本質(zhì)，這輪樓市熱度遠(yuǎn)非全面回暖，所謂的“火爆成交”更是水分十足。真正的市場(chǎng)復(fù)蘇，從來(lái)不是靠營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，而是要看真實(shí)需求、真實(shí)成交與真實(shí)信心。

1、市場(chǎng)熱鬧信號(hào)

市場(chǎng)的土拍只在核心區(qū)域熱鬧起來(lái)，非核心區(qū)域，無(wú)人問(wèn)津

在開(kāi)年以來(lái)，杭州，成都，南京，廣州這些都是土拍的熱點(diǎn)城市，而且溢價(jià)率頻頻推高部分。地塊的競(jìng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)直接出現(xiàn)了熔斷，給人一種現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商又瘋狂起來(lái)的感覺(jué)了。

把目光瞄準(zhǔn)土地的地塊位置就知道了，高價(jià)拿土地都是在城市最核心的地方，房企的爭(zhēng)搶更多的都是“優(yōu)質(zhì)資源”。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)資源，基本上就根本不害怕建房子賣(mài)不出去的，像北上廣深最核心的地段，開(kāi)盤(pán)瞬間就被秒空了，價(jià)格是挺高的位置，依舊被秒空了，說(shuō)明了核心地段的核心房子，高端小區(qū)，買(mǎi)的人依舊是非常的多，畢竟國(guó)內(nèi)不缺有錢(qián)人。

當(dāng)然三四線城市的土拍是非常的冷清的，即便是低價(jià)也無(wú)人成交，流拍是非常的常態(tài)化，頭部，放棄選擇規(guī)避不代表市場(chǎng)已經(jīng)走出了低迷，因?yàn)槭袌?chǎng)不僅僅是頭部化，還要看底部化

帶看與成交上漲，整體的積壓需求被推開(kāi)

有很多個(gè)城市的二手房帶看量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成交量也出現(xiàn)了明顯的回升狀態(tài)，這一點(diǎn)確實(shí)是如數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中的那般!

具有代表性的如上海、北京，整體的成交是創(chuàng)造了階段性的一個(gè)新高，普遍被解讀為市場(chǎng)回暖重要的依據(jù)!

實(shí)際上，這一波回暖，其實(shí)有多種buff疊加在一起的!

首先第1點(diǎn)，本來(lái)就是小陽(yáng)春，基本上每年都是屬于一個(gè)成交的旺季，不管是2024年還是2025年，都同樣如此；

第2個(gè)問(wèn)題；就是整體的政策大幅度的疊加，在2025年12月份之后出臺(tái)的樓市政策真的是很多的，這些的政策基本上都是為了降低購(gòu)房成本，以及促進(jìn)市場(chǎng)成交出臺(tái)的滬7條以及降準(zhǔn)降息，還有降低稅費(fèi)，購(gòu)房補(bǔ)貼，哪一條不是為了降低購(gòu)房成本去的。

2、是真的出現(xiàn)回暖了嗎？

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)是不是出現(xiàn)了回落，這一點(diǎn)是大家頗為關(guān)心的問(wèn)題!

據(jù)中介朋友圈的成交喜報(bào)以及漲價(jià)通知，絕大部分都是經(jīng)過(guò)精心篩選的方案而已，要么就是樓王位置，要么就是稀缺戶(hù)型，要么就是學(xué)區(qū)房。

成交這么多，最核心最根本的原因確實(shí)是推動(dòng)市場(chǎng)上的，但最重要的一點(diǎn)就是“買(mǎi)什么”

不少的樓盤(pán)都在宣告，又漲價(jià)了，實(shí)際備案價(jià)不僅沒(méi)有上升，反而還出現(xiàn)了降價(jià)的情況，這種情況就是讓大家誤以為再不買(mǎi)要漲價(jià)的那種感覺(jué)!

3、市場(chǎng)是出現(xiàn)很?chē)?yán)重的分化的

整個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市以及新一線城市的整體成交確實(shí)是在迅速的回落，對(duì)于弱線城市的表現(xiàn)力，更多的都是慘不忍睹啊!

對(duì)于分化之后市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)怎么樣的表現(xiàn)呢？大家也看在眼里不可能說(shuō)一邊漲，也不可能說(shuō)一邊降，只有更多的處于一個(gè)平衡點(diǎn)!

即便是同一座城市，它也會(huì)出現(xiàn)分化，比如像廣州那些城市，現(xiàn)在回暖的只不過(guò)是核心區(qū)域，非核心區(qū)域的整體表現(xiàn)還是偏弱勢(shì)的狀態(tài)的。