（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，鄭志遠(yuǎn)與妻子林敏因不具備購房資格，借用朋友吳建國的名義，購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房（即一號房屋）。

雙方簽訂書面協(xié)議，明確“房款由鄭志遠(yuǎn)夫婦支付，產(chǎn)權(quán)歸其所有，待可過戶時再轉(zhuǎn)回”。

2016年，林敏作為實(shí)際權(quán)利人，持吳建國出具的《授權(quán)委托書》，通過甲公司（知名中介）將一號房屋出售給陳明、李華夫婦，總價359萬元。

合同簽訂后，陳明夫婦支付定金5萬元，并完成網(wǎng)簽、評估等流程。

然而，在辦理貸款手續(xù)階段，林敏突然反悔，要求加價100萬元，并拒絕配合后續(xù)流程。

更復(fù)雜的是，林敏的前夫周強(qiáng)（離婚多年）此時跳出，稱房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己從未同意出售，主張合同無效。

陳明夫婦無奈起訴，要求繼續(xù)履行合同、過戶房屋，并索賠違約金71.8萬元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 陳明、李華一次性支付剩余房款354萬元；

? 吳建國、林敏配合將一號房屋過戶至陳明、李華名下；

? 吳建國、林敏共同賠償違約金28萬元；

注：法院認(rèn)定，買家善意履約，賣家惡意違約，房屋必須交付。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞三大焦點(diǎn)展開：

1. 借名買房關(guān)系真實(shí)存在，但不阻卻買賣合同效力

吳建國僅為名義登記人，實(shí)際權(quán)利人為林敏（及前夫周強(qiáng)）；

但物權(quán)以登記為準(zhǔn)，在未過戶前，吳建國仍是法律上的所有權(quán)人；

林敏持有吳建國出具的合法授權(quán)委托書，有權(quán)代理出售房屋。

2. 買家系善意第三人，應(yīng)受法律保護(hù)

陳明夫婦通過正規(guī)中介簽約，支付定金，完成網(wǎng)簽，全程無過錯；

賣方在評估完成后突然要求加價100萬，構(gòu)成根本違約；

周強(qiáng)雖稱“不知情”，但其在離婚調(diào)解書中未主張?jiān)摲慨a(chǎn)，且事后表示“對女兒居住無異議”，視為放棄權(quán)利。

3. 違約金過高，依法酌減

合同約定20%違約金（71.8萬元），但買家實(shí)際損失主要為租房費(fèi)用；

法院綜合過錯程度、履約情況，酌定違約金28萬元，體現(xiàn)公平原則。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房內(nèi)部約定，不得對抗善意買受人。

登記權(quán)利人或其合法代理人出售房屋，買方有權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán)�！�

四、律師提示

? 建議：

買家購房時務(wù)必查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證+授權(quán)文件+婚姻狀況；

若遇賣家反悔，立即發(fā)函催告+申請財(cái)產(chǎn)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、房屋買賣違約、善意取得等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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