（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1999年，北京市某單位為落實(shí)“職工子女返京安置”政策，向符合條件的人員提供購房補(bǔ)貼：每人6萬元，用于購買指定房源。

張莉作為返京子女，具備資格，但因經(jīng)濟(jì)困難無力購房。

其同事王強(qiáng)的女兒正在北京讀書，有意在京安家。經(jīng)張莉姐姐牽線，雙方達(dá)成口頭約定：

王強(qiáng)支付2萬元“指標(biāo)使用費(fèi)”；

張莉?qū)⑵?萬元購房補(bǔ)貼資格讓渡給王強(qiáng)；

王強(qiáng)以張莉名義，全額支付剩余房款8.9萬余元，購買甲公司開發(fā)的一套住房（即一號(hào)房屋）；

房屋歸王強(qiáng)所有，由其裝修并長期居住。

1999年11月，王強(qiáng)持張莉身份材料，與觀音寺項(xiàng)目部（由甲公司與乙公司合辦）簽訂《購房協(xié)議》，注明：

總價(jià)14.9萬元；

其中6萬元由丙公司（代表政府）支付；

個(gè)人部分8.9萬元由王強(qiáng)實(shí)際繳納。

此后，王強(qiáng)收房、裝修，并連續(xù)20余年繳納物業(yè)、供暖等費(fèi)用，所有購房票據(jù)、合同原件均由其保管。

張莉從未參與房屋管理，也未主張任何權(quán)利。

2019年，因房價(jià)大幅上漲，張莉突然起訴，要求開發(fā)商將一號(hào)房屋直接過戶至其名下。

王強(qiáng)隨即提起第三人之訴，主張存在借名買房關(guān)系，要求先過戶至張莉名下，再由其配合轉(zhuǎn)至自己名下。

張莉辯稱：雙方是“合伙買房”，約定未來售房后利益平分，否認(rèn)收到2萬元指標(biāo)費(fèi)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 支持王強(qiáng)全部訴訟請(qǐng)求；

? 開發(fā)商協(xié)助將一號(hào)房屋先登記至張莉名下，再由張莉配合過戶至王強(qiáng)名下；

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”展開分析，核心認(rèn)定如下：

出資事實(shí)清晰且具排他性：

個(gè)人應(yīng)繳的8.9萬元房款全部由王強(qiáng)支付；

張莉雖享有6萬元補(bǔ)貼資格，但未實(shí)際出資，亦未承擔(dān)任何持有成本。

長期占有使用具有穩(wěn)定性：

房屋交付后20余年一直由王強(qiáng)實(shí)際控制；

物業(yè)、供暖等費(fèi)用均由其繳納，符合“實(shí)際權(quán)利人”特征。

證件與票據(jù)由出資人掌控：

購房合同、付款收據(jù)、入住文件等原始憑證均由王強(qiáng)持有；

若為“合伙”或“代持”，通常不會(huì)完全由一方控制全部材料。

原告主張缺乏證據(jù)支撐：

張莉稱“合伙買房、利益平分”，但未提供任何協(xié)議、聊天記錄或證人證言；

對(duì)“2萬元指標(biāo)費(fèi)”雖否認(rèn)，但無法解釋為何20年不過問房屋。

政策性補(bǔ)貼不等于所有權(quán)：

購房資格和補(bǔ)貼屬于行政福利，可依法讓渡使用；

實(shí)際出資+長期占有+合理對(duì)價(jià)（2萬元），構(gòu)成完整借名合意。

法院最終認(rèn)定：

“綜合出資、占有、證件持有及生活常理，足以認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系。名義人試圖在房價(jià)上漲后反悔，違背誠實(shí)信用原則?！?/strong>

四、律師提示

本案為“政策房借名”提供了重要參考，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：

“指標(biāo)讓渡”在司法實(shí)踐中可被認(rèn)可：

政策性購房資格雖具人身屬性，但若已實(shí)際用于特定房屋，且對(duì)方支付合理對(duì)價(jià)，法院可能認(rèn)定借名關(guān)系成立。

20年沉默=默認(rèn)權(quán)利歸屬：

名義人長期不主張權(quán)利，反而強(qiáng)化了實(shí)際出資人的權(quán)屬主張。時(shí)間本身就是證據(jù)。

即使無書面協(xié)議，也能勝訴：

? 建議：

若您是實(shí)際出資人，請(qǐng)立即整理：付款憑證、居住證明、物業(yè)繳費(fèi)記錄、溝通記錄；

若名義人突然反悔，盡快起訴確權(quán)，避免房屋被查封或轉(zhuǎn)移；

即使對(duì)方否認(rèn)，只要能證明資金流向+長期占有，仍可能勝訴。

注：法律保護(hù)的是真實(shí)交易，而非登記形式。

本案王強(qiáng)雖未簽協(xié)議，但因證據(jù)扎實(shí)、事實(shí)清晰，最終成功拿回屬于自己的房子。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理住房借名、單位房確權(quán)、親屬間房產(chǎn)糾紛，擅長在無書面協(xié)議情況下通過事實(shí)關(guān)系實(shí)現(xiàn)確權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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