（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王秀蘭與丈夫趙建國育有三女。趙建國1985年去世后，單位將一套位于西城的公房（即一號房屋）由王秀蘭繼續(xù)承租。

1998年，該房按房改政策出售，王秀蘭以成本價14982元購得產(chǎn)權(quán)，并于2001年取得房產(chǎn)證，登記在自己名下。

2002年，王秀蘭去世。

其長女趙文靜起訴兩個妹妹，稱：

1998年購房款15771元系她出資；

母親2001年親筆寫下字據(jù)：“房由趙文靜購買，我去世后歸她所有”；

房屋由她裝修、繳費、長期居住，應(yīng)屬她個人財產(chǎn)；

要求妹妹們配合將一號房屋過戶至其名下。

兩位妹妹堅決反對，稱：

購房使用的是父母雙方工齡，屬父母共同財產(chǎn)；

所謂“字據(jù)”字跡可疑，且從未在家庭協(xié)商中出示過；

趙文靜當年僅26歲，無能力支付房款；

因她未婚，家人同意她暫住，不代表放棄繼承權(quán)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回趙文靜的全部訴訟請求。

注：法院認定，僅有單方遺囑性質(zhì)的字據(jù) + 無法充分證明出資 = 不構(gòu)成借名買房關(guān)系。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房合意”展開分析，指出：

“借名買房”需雙方事前達成合意：

借名行為必須發(fā)生在購房前或購房時，由借名人與出名人協(xié)商一致。而本案所謂“協(xié)議”形成于購房3年后、母親去世前半年，屬于單方遺囑性質(zhì)的處分意愿，非合同。

字據(jù)不等于合同：

內(nèi)容為“我故去后，由趙文靜所有”，是死后贈與或遺囑安排；

無雙方簽字，未約定權(quán)利義務(wù)，不符合《民法典》對“合同”的定義。

出資證據(jù)不足：

雖有取款記錄，但收款憑證顯示付款人為王秀蘭；

無法排除款項系家庭內(nèi)部資助或代繳，不足以證明“全部出資”。

房屋性質(zhì)特殊：

一號房屋系使用已故父親工齡+母親身份購買的房改房，具有遺產(chǎn)屬性，不能僅憑一方陳述否定其他繼承人權(quán)益。

四、律師提示

本案是“混淆遺囑與借名、用贍養(yǎng)替代產(chǎn)權(quán)”的典型敗訴案例，警示：

“我出的錢”≠“房子歸我”：

尤其在父母名下房改房中，若無明確借名協(xié)議，出資可能被認定為贍養(yǎng)支出或家庭內(nèi)部贈與。

死后才生效的字條，不是借名合同：

借名買房必須在購房時完成意思表示，生前未過戶的“死后歸你”屬于遺囑范疇，需按繼承程序處理。

房改房涉及工齡折算，屬于夫妻共同財產(chǎn)：

即使登記在一方名下，也包含已故配偶的財產(chǎn)份額，子女無權(quán)直接主張確權(quán)。

? 建議：

若確為父母購房出資，應(yīng)簽署書面代持協(xié)議并保留完整轉(zhuǎn)賬記錄；

如父母有意贈與，應(yīng)在生前辦理贈與公證+過戶；

避免依賴“口頭承諾”或“死后字條”，此類證據(jù)在確權(quán)訴訟中幾乎無效。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理房改房、繼承確權(quán)、借名買房等家事房產(chǎn)糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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