（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2006年，林濤因沒有北京購房資格，經(jīng)家庭協(xié)商，借用姨夫周建國的職工購房名額，購買了甲建設(shè)集團(tuán)面向內(nèi)部職工出售的一套住房（即一號房屋）。

林濤全程操辦：

簽了購房合同（以周建國名義）；

支付首付款26.5萬元；

辦理36萬元貸款，并連續(xù)11年還清全部本息；

繳納維修基金、物業(yè)費(fèi)等所有費(fèi)用；

房屋2010年交付后，一直由他一家居住至今；

房產(chǎn)證、合同、付款憑證等全部原件由他保管。

2018年，周建國去世。其妻吳秀英和子女周強(qiáng)、周敏作為繼承人，拒絕配合過戶，并提出多項抗辯：

“雙方?jīng)]簽過借名協(xié)議，不存在借名關(guān)系”；

“林濤和我們家資金往來多，不能證明是他出的房款”；

“根據(jù)北京高院規(guī)定，光有出資不能認(rèn)定借名”；

“他還用過周建國名下另一套房做抵押貸款，錢可能來自那里”。

林濤則提交了完整的銀行流水、貸款結(jié)清證明、十余年的居住記錄，并提供了一段2018年的錄音——

吳秀英親口承認(rèn)：“房子是你買的，我們沒出一分錢”“你姨夫把名額給你了是事實(shí)”。

2021年，林濤取得購房資格，起訴要求三被告協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 林濤勝訴；

? 三被告必須在7日內(nèi)配合將一號房屋過戶至林濤名下。

三、法院怎么說？

法院認(rèn)為：

雖然沒有書面協(xié)議，但綜合以下事實(shí)，足以認(rèn)定借名買房關(guān)系成立：

房款全由林濤支付，被告拿不出任何出資證據(jù)；

房屋由林濤長期獨(dú)占使用，符合實(shí)際權(quán)利人特征；

所有購房文件由林濤持有，不合常理若房屋真屬周建國；

配偶吳秀英明確承認(rèn)“沒出錢、名額給了你”，具有高度可信度。

至于被告援引的“北京高院紀(jì)要”，法院指出：

該規(guī)定旨在防止規(guī)避限購，而本案發(fā)生在2008年，且林濤現(xiàn)已具備購房資格，不構(gòu)成政策規(guī)避，真實(shí)權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。

四、律師提醒

這個案子告訴我們：

沒簽協(xié)議≠敗訴。只要能證明“你出錢、你住著、你管著、對方認(rèn)過”，法院就可能支持你；

繼承人不能“翻舊賬”毀約。名義人去世后，繼承人仍需履行原約定；

關(guān)鍵證據(jù)要早固定。比如親屬在糾紛初期的口頭承認(rèn)，往往比庭審辯解更有力；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊專注處理親屬間借名買房糾紛，擅長在無協(xié)議情況下通過證據(jù)整合實(shí)現(xiàn)維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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