（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2015年，周明遠（非京籍）欲在京購房，因無購房資格，與朋友鄭浩協(xié)商，以鄭浩名義購買朝陽區(qū)一套二手房（即一號房屋），總價327萬元。

周明遠支付首付款131萬元，并以鄭浩名義向甲銀行貸款196萬元，每月按時將月供轉(zhuǎn)入鄭浩賬戶用于還貸。房屋交付后，由周明遠一家居住至今。

2015年6月14日，雙方簽訂《協(xié)議書》及補充協(xié)議，明確：

周明遠為實際出資人和真實權(quán)利人；

鄭浩僅為名義購房人；

鄭浩不得對房屋進行二次抵押或出售；

待周明遠取得購房資格后，鄭浩須配合過戶。

然而，自2016年起，鄭浩在未告知周明遠的情況下，先后四次將一號房屋用于個人債務抵押，最高一筆抵押債權(quán)達560萬元。

2022年，周明遠發(fā)現(xiàn)房屋已被多次抵押，風險巨大，遂暫停支付月供，并要求鄭浩解除抵押。

鄭浩反訴稱：周明遠斷供構(gòu)成違約，要求解除協(xié)議。

此時，周明遠已取得北京市購房資格，立即起訴，請求：

確認《協(xié)議書》有效；

確認其為一號房屋實際購房人。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認周明遠與鄭浩于2015年6月14日簽訂的《協(xié)議書》及補充協(xié)議合法有效；

注：法院認定，名義人擅自抵押構(gòu)成根本違約，借名人暫停還貸屬合理抗辯，協(xié)議繼續(xù)有效。

三、法院說理要點

法院圍繞三大核心問題展開：

借名協(xié)議真實有效：

雙方簽署書面協(xié)議，明確權(quán)屬、出資、過戶條件；

實際履行情況（首付款、月供、占有使用）與協(xié)議一致；

協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反當時法律強制性規(guī)定。

名義人構(gòu)成根本違約：

補充協(xié)議明確約定“不得二次抵押”；

鄭浩卻四次擅自設立高額抵押，嚴重危及房屋安全；

此行為已實質(zhì)性破壞合同信任基礎，構(gòu)成根本違約。

借名人暫停還貸具有正當性：

在房屋被多次抵押、面臨被執(zhí)行風險的情形下，

周明遠暫停支付月供屬于行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約；

鄭浩以“斷供”為由主張解除合同，理由不成立。

若需確權(quán)或過戶，須待抵押滌除、具備過戶條件后另行主張。

法院強調(diào)：

“名義人違背誠信，擅自處分借名房產(chǎn)，不僅不能解除合同，反而應承擔違約后果?！?/strong>

四、律師提示

本案揭示了借名買房中的高危陷阱：名義人濫用產(chǎn)權(quán)登記地位。關鍵啟示：

書面協(xié)議是維權(quán)基石：

本案勝訴關鍵在于2015年簽署的《協(xié)議書》+補充協(xié)議，明確禁止抵押，為認定違約提供依據(jù)。

擅自抵押=根本違約：

即使借名人暫時斷供，只要名義人先違約（如設押、出售），法院通常會保護實際出資人。

法院可確認協(xié)議有效，但不能直接確認物權(quán)歸屬。若要拿回房子，必須：

清償貸款、解除所有抵押；

或提起強制過戶之訴（需滿足購房資格）。

? 建議：

若發(fā)現(xiàn)名義人擅自抵押，立即停止付款并取證，同時申請財產(chǎn)保全；

盡快取得購房資格，在抵押可解的前提下啟動確權(quán)程序；

注：本案雖未直接確認物權(quán)，但協(xié)議有效性的確立為后續(xù)強制執(zhí)行鋪平道路——一旦抵押清除，周明遠可憑此判決直接申請過戶。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊專注處理借名買房的復雜案件，已成功代理多起類似勝訴案例。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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