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一、案情介紹

周文斌與吳麗華系夫妻。周文斌是鄭秀蘭與周建國(guó)（2018年去世）之子，另有一弟周文濤、一妹周文娟。

1998年，周建國(guó)作為甲單位職工，獲得一套公有住房購(gòu)買資格。因夫妻二人已在別處居住，且兒子周文斌剛結(jié)婚、在外租房，全家口頭商議：由周文斌夫婦出資，以周建國(guó)名義購(gòu)買一號(hào)房屋。

同年12月，周建國(guó)與甲單位簽訂《公有住房出售協(xié)議》，購(gòu)房款4.4萬(wàn)余元及維修基金1500余元，由周文斌夫婦支付。房屋交付后，周文斌一家裝修入住，并持續(xù)居住至今。

2012年，房屋登記在周建國(guó)名下。此后，周建國(guó)曾表示“房子是你們的”，但因嫌過(guò)戶手續(xù)費(fèi)高，一直未辦理變更。2018年周建國(guó)去世后，周文斌多次請(qǐng)母親鄭秀蘭配合公證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，鄭秀蘭雖口頭承認(rèn)“房子是你們出錢買的”，卻始終拒絕簽字過(guò)戶。

2020年，周文斌、吳麗華起訴，請(qǐng)求：

判令鄭秀蘭、周文濤、周文娟協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至其名下；

訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱：

不存在借名買房合意，僅有部分出資，可能是借款或家庭共同生活支出；

房屋登記在周建國(guó)名下，屬于其遺產(chǎn)，應(yīng)由三子女法定繼承；

周文斌長(zhǎng)期居住，是因與父母同住，不能反推產(chǎn)權(quán)歸屬。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周文斌、吳麗華的全部訴訟請(qǐng)求。

注：法院認(rèn)為，僅有出資+居住，不足以證明存在借名買房合意，房屋仍屬周建國(guó)遺產(chǎn)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：是否存在“借名買房”的明確合意。

經(jīng)查：

一號(hào)房屋的購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證均登記在周建國(guó)名下；

周文斌雖支付了部分款項(xiàng)，但未提供書面協(xié)議、聊天記錄、公證書等直接證據(jù)證明雙方存在借名約定；

被告認(rèn)可周文斌出資約3萬(wàn)元，但主張系家庭內(nèi)部借款或共同生活支出；

周文斌提交的“家庭會(huì)議錄音”和“居住繳費(fèi)憑證”，無(wú)法單獨(dú)證明產(chǎn)權(quán)歸屬；

法院認(rèn)為：父母與子女同住、子女承擔(dān)部分費(fèi)用，符合中國(guó)家庭常態(tài)，不能據(jù)此認(rèn)定房屋歸子女所有。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房需有明確合意+完整證據(jù)鏈。

僅有出資和居住事實(shí)，不足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力，更不能否定房屋作為遺產(chǎn)的法律屬性�！�

四、律師提示

本案揭示了“家庭內(nèi)部房產(chǎn)出資”最常見(jiàn)誤區(qū)：

“出錢=有房”是重大誤解：

父母名下房產(chǎn)，即使子女全額出資，若無(wú)明確約定，法律上仍屬父母財(cái)產(chǎn)；

口頭承諾風(fēng)險(xiǎn)極高：

“房子是你的”這類話，若無(wú)錄音、書面確認(rèn)、第三方見(jiàn)證，難以作為有效證據(jù)；

居住≠所有權(quán)：

與父母同住并繳水電費(fèi)，是家庭義務(wù)，不能反推產(chǎn)權(quán)歸屬；

單位房特殊性強(qiáng)：

公有住房帶身份屬性，非本單位人員無(wú)法直接取得產(chǎn)權(quán)，借名風(fēng)險(xiǎn)極高。

? 建議：

若確需借父母名義購(gòu)房，務(wù)必簽署書面協(xié)議并公證；

保留付款憑證+父母書面確認(rèn)+村/單位同意證明；

最穩(wěn)妥方式：父母生前通過(guò)贈(zèng)與或買賣完成過(guò)戶，避免身后糾紛。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理親屬代持、單位房借名、遺產(chǎn)房產(chǎn)等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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