（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國、李秀蘭夫婦因無北京市購房資格，但希望在順義區(qū)購房以便照顧兒子趙磊及孫子，遂與親家周文斌協(xié)商，借用其名義購買住房。

2021年初，周文斌與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，以總價340萬余元購買一號房屋。趙建國、李秀蘭分多筆向周文斌賬戶轉(zhuǎn)賬共計331萬元，用于支付全部房款。交房后，二人又向兒媳周婷轉(zhuǎn)賬30萬元，用于繳納契稅、維修基金及裝修。

房屋交付后，由趙磊一家及周文斌外孫共同居住。

2022年2月，趙磊與周婷經(jīng)法院調(diào)解離婚（A號判決），明確涉訴房屋涉及案外人權(quán)益，不予處理。

此后，趙建國、李秀蘭要求周文斌返還房款或配合過戶，遭拒。周文斌稱：“房子是為外孫上學(xué)買的，不是你們借名�！�

趙建國、李秀蘭遂起訴，請求解除借名關(guān)系，并由周文斌返還購房款、稅費、裝修款等共計371萬元及利息。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

周文斌于判決生效后七日內(nèi)返還趙建國、李秀蘭購房出資款331萬元；

駁回關(guān)于契稅、裝修款、利息及其他費用的訴訟請求。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于借名買房關(guān)系是否成立。

雖然雙方系親家，且趙建國、李秀蘭確實支付了331萬元購房款，但：

無書面借名協(xié)議；

無聊天記錄、錄音等證據(jù)證明雙方存在“借名登記”的合意；

周文斌始終否認(rèn)借名，主張購房系為外孫就學(xué)便利；

房屋自始登記在其個人名下，且由其女兒一家實際居住。

因此，不足以認(rèn)定存在借名買房法律關(guān)系。

但法院同時認(rèn)為：趙建國、李秀蘭向周文斌轉(zhuǎn)賬331萬元用于購房，周文斌予以接收并使用，雙方形成事實上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在借名關(guān)系不成立的情況下，該款項應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美驘o因管理予以返還。

至于后續(xù)支付的30萬元（契稅、裝修等），因收款人為周婷，且用途混同于家庭生活支出，無法單獨認(rèn)定為對周文斌的出資，故不予支持。

四、律師提示

本案揭示了“親情信任型借名買房”的致命缺陷：

無協(xié)議=無保障：即使轉(zhuǎn)賬記錄完整，若無“借名合意”證據(jù)，法院無法確認(rèn)物權(quán)歸屬；

資金性質(zhì)模糊：大額轉(zhuǎn)賬若未備注用途或簽署說明，可能被解釋為贈與、家庭共同支出或?qū)ψ优馁Y助；

房屋登記具有強公示效力：一旦登記在他人名下，確權(quán)難度極大。

?? 但仍有救濟路徑：

即便借名關(guān)系不被認(rèn)可，只要能證明款項系為特定購房目的支付，且對方無合法占有依據(jù)，仍可主張返還不當(dāng)?shù)美蚪杩睢?/strong>

? 強烈建議：

借名購房務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確“出資人+名義人+過戶條件”；

轉(zhuǎn)賬時備注“代付購房款”“借名購房出資”等字樣；

保留溝通記錄，避免“靠感情辦事”。

借名買房律師靳雙權(quán)團隊專注處理親屬間、朋友間借名購房糾紛，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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