（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

母親名下的經(jīng)濟(jì)適用房，竟是女兒女婿當(dāng)年出資購(gòu)買？

十多年后，母親離婚，竟欲將該房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

女兒女婿緊急起訴，要求確認(rèn)借名關(guān)系并過戶。

法院最終支持了他們的請(qǐng)求——只因一份關(guān)鍵《協(xié)議書》，以及一個(gè)被忽視的事實(shí)：借名購(gòu)房雖有風(fēng)險(xiǎn)，但若目的正當(dāng)、關(guān)系真實(shí)、合同有效，法律仍可保護(hù)實(shí)際權(quán)利人。

一、案情介紹

王莉與張磊原系夫妻，育有一子。2002年，二人計(jì)劃購(gòu)房，但因張磊無住房公積金，無法申請(qǐng)貸款。

經(jīng)協(xié)商，決定借用王莉母親王靜的名義，購(gòu)買位于北京市房山區(qū)的一套經(jīng)濟(jì)適用房（即“一號(hào)房屋”）。

2003年，王靜與張磊簽訂《協(xié)議書》（原文稱《公正書》），明確約定：

“一號(hào)房屋實(shí)際出資人為張磊，因貸款需要借用王靜名義辦理公積金貸款25萬元，月供由張磊支付；貸款還清后，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)變更至張磊名下�！�

此后，首付款及大部分月供由王莉、張磊支付。2009年二人離婚時(shí)，約定該房屋歸兒子所有。

2021年，王靜與其丈夫王建國(guó)在門頭溝法院訴訟離婚，并試圖將一號(hào)房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

其孫子曾起訴要求過戶，但因權(quán)屬爭(zhēng)議未決被駁回。

2023年，王莉、張磊再次提起訴訟，請(qǐng)求判令王靜、王建國(guó)協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至二人名下。

王靜辯稱：《協(xié)議書》無效，且2009年后部分貸款及補(bǔ)繳款由其與王建國(guó)支付，房屋應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

王建國(guó)則認(rèn)可借名事實(shí)，同意協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王靜、王建國(guó)于判決生效后十五日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至王莉、張磊名下。

過戶費(fèi)用由王莉、張磊承擔(dān)。

三、法院說理要點(diǎn)

法院認(rèn)為，本案核心在于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的行為是否有效。

根據(jù)北京高院相關(guān)指導(dǎo)意見，2008年4月11日前簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同，若借名目的是自住而非投機(jī)，且不明顯違背政策目的，可認(rèn)定借名行為有效。

本案中：

購(gòu)房合同簽訂于2002年，符合時(shí)間條件；

借名原因系為辦理公積金貸款，具有合理性和必要性；

王莉本人當(dāng)時(shí)具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格；

房屋長(zhǎng)期由王莉、張磊家庭居住使用，無轉(zhuǎn)售或牟利行為；

雙方簽訂的《協(xié)議書》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

因此，借名買房關(guān)系成立且有效，王莉、張磊作為實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)要求辦理過戶。

至于王靜、王建國(guó)后續(xù)支付的部分款項(xiàng)，屬于另一法律關(guān)系，可另行主張，不影響物權(quán)歸屬。

四、律師提示

本案勝訴的關(guān)鍵，在于三個(gè)不可復(fù)制的有利因素：

購(gòu)房時(shí)間早于2008年4月11日——這是北京法院認(rèn)可借名購(gòu)買經(jīng)適房有效的“生死線”；

存在書面協(xié)議——明確記載“實(shí)際房主是張磊”，極大降低了舉證難度；

借名目的正當(dāng)——僅為貸款便利，用于自住，未損害保障房政策目標(biāo)。

?? 但必須提醒：2008年之后的借名購(gòu)買經(jīng)適房，絕大多數(shù)會(huì)被認(rèn)定無效。即便有協(xié)議、有出資，也可能因“違反公序良俗”被駁回。

? 如果您正面臨類似情況：

若購(gòu)房時(shí)間在2008年前，且有協(xié)議、有出資、有居住事實(shí)，仍有確權(quán)可能；

若購(gòu)房時(shí)間在2008年后，建議謹(jǐn)慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先考慮通過債權(quán)方式（如返還出資）維權(quán)。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理歷史遺留借名購(gòu)房糾紛，尤其擅長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、已購(gòu)公房等政策性住房的確權(quán)與過戶，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。