（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，甲商城計(jì)劃購(gòu)置位于豐臺(tái)區(qū)的一號(hào)商業(yè)用房用于經(jīng)營(yíng)。但因當(dāng)時(shí)政策限制，企業(yè)無(wú)法直接辦理銀行按揭貸款，必須以自然人名義申請(qǐng)。

為此，甲商城召開內(nèi)部會(huì)議，形成書面《工作安排》和《決議》，明確：

由員工周明遠(yuǎn)作為“名義買受人”，與乙公司簽訂《商品房買賣合同》；

所有首付款、月供、稅費(fèi)均由甲商城支付；

周明遠(yuǎn)僅為代持人，不承擔(dān)任何還款責(zé)任或法律責(zé)任；

房屋實(shí)際權(quán)屬歸甲商城所有。

隨后，周明遠(yuǎn)與乙公司簽訂合同，購(gòu)買一號(hào)房屋（面積1584㎡，總價(jià)近6000萬(wàn)元），并以個(gè)人名義向銀行貸款1300萬(wàn)元。甲商城全程支付款項(xiàng)，并持有全部合同、還款憑證及產(chǎn)權(quán)文件。

此后多年，周明遠(yuǎn)在多起訴訟中均承認(rèn)：自己只是掛名，房屋實(shí)為甲商城所有。

2009年，因貸款逾期，乙公司曾起訴周明遠(yuǎn)要求解除合同。但在二審（B號(hào)判決）中，法院查明真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，駁回乙公司訴求，實(shí)質(zhì)認(rèn)可甲商城為實(shí)際權(quán)利人。

現(xiàn)甲商城為徹底確權(quán)，起訴周明遠(yuǎn)，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方存在借名買房關(guān)系。

周明遠(yuǎn)未出庭答辯。乙公司當(dāng)庭認(rèn)可甲商城為真實(shí)購(gòu)房人，支持其訴求。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)甲商城與周明遠(yuǎn)之間就一號(hào)房屋存在借名買房關(guān)系，該借名購(gòu)房事實(shí)有效。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于是否存在真實(shí)、有效的借名買房合意。

經(jīng)查：

甲商城提交了2003年《工作安排》《決議》《聲明》 等多份書面文件，均蓋有周明遠(yuǎn)人名章，明確其僅為名義人；

周明遠(yuǎn)在此前多起訴訟中多次自認(rèn)房屋系甲商城出資購(gòu)買；

全部購(gòu)房款、貸款本息均由甲商城支付，周明遠(yuǎn)從未出資；

開發(fā)商乙公司亦當(dāng)庭確認(rèn)甲商城為真實(shí)買受人。

雖然《商品房買賣合同》以周明遠(yuǎn)名義簽署，銀行貸款合同相對(duì)方也是他，但這些形式安排系為滿足貸款政策所作的通謀虛偽表示，不影響背后真實(shí)法律關(guān)系的認(rèn)定。

法院強(qiáng)調(diào)：借名買房不因名義人未出庭而無(wú)效，關(guān)鍵看是否有真實(shí)合意與履行事實(shí)。本案證據(jù)鏈完整，足以認(rèn)定借名關(guān)系成立。

四、律師提示

本案是企業(yè)借名購(gòu)房成功確權(quán)的典型范例，具有重要參考價(jià)值：

政策限制≠放棄確權(quán)：因貸款、限購(gòu)等政策借用他人名義，只要保留完整證據(jù)，仍可主張權(quán)利；

書面文件至關(guān)重要：《決議》《聲明》《工作安排》等內(nèi)部文件，若加蓋名義人印章或簽字，具有強(qiáng)證明力；

名義人事后自認(rèn)是關(guān)鍵：即使不出庭，在其他案件中的陳述也可作為證據(jù)；

開發(fā)商配合能加速確權(quán)：第三方（如開發(fā)商、銀行）的認(rèn)可，極大增強(qiáng)事實(shí)可信度。

? 建議企業(yè)或個(gè)人在類似操作中：

提前簽署《借名協(xié)議》或內(nèi)部決議；

所有資金往來(lái)備注用途；

保留原始合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)文件；

必要時(shí)通過(guò)公證固定證據(jù)。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理企業(yè)借名、員工代持、商業(yè)房產(chǎn)確權(quán)等復(fù)雜糾紛，已成功代理多起同類案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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