（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林父、林母育有三子女。林父早年去世，其單位分配的公房（原承租人為林父）后由林母承租。1980年代，承租人變更為兒子林建國。

2001年，該公房納入西城區(qū)危改項目。林建國作為承租人，與甲公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》，獲得一套回遷房（即一號房屋），需補交房款約9.2萬元。

據(jù)家庭協(xié)商，母親主持分配方案：由女兒林秀蘭與兒子林建國各出一半錢購買一號房屋，并分別向母親及其他兄妹支付補償款。林秀蘭依約支付4.6萬元，并承擔后續(xù)裝修費用的一半。房屋交付后，雙方將房屋出租，租金平分；后因林秀蘭之子結(jié)婚，改為由其子居住，并每年向林建國支付相當于市場價一半的使用費。

2006年，林建國將一號房屋登記在自己名下，未告知林秀蘭。

多年后，因房價上漲，林建國夫婦拒絕承認共有關系，要求林秀蘭一家騰房。林秀蘭遂起訴，請求確認雙方存在事實上的共同購房合意，并判令林建國夫婦協(xié)助將50%產(chǎn)權過戶至其名下。

林建國辯稱：所謂“共同購房”純屬虛構(gòu)，林秀蘭所付款項僅為借款，且早已約定以35萬元本息結(jié)清——但因林秀蘭反悔，至今未還。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

林建國、王麗于判決生效后15日內(nèi)，協(xié)助將一號房屋50%產(chǎn)權過戶至林秀蘭名下。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于是否存在共同購房的合意及履行事實。

經(jīng)查：

林建國在此前訴訟中明確自認：“購房款9.2萬元，林秀蘭出了4.6萬”；

購房合同、發(fā)票、收據(jù)等原件長期由林秀蘭保管，房產(chǎn)證取得后也曾由其持有；

房屋交付后，裝修由林秀蘭丈夫主導并墊資，雙方核算后各自承擔一半；

十余年里，林秀蘭之子按“半價”支付使用費，林建國從未異議；

雙方曾就產(chǎn)權歸屬協(xié)商“一方拿房、一方拿35萬元”，該金額遠超所謂“借款本息”，實質(zhì)是對房屋50%權益的對價。

法院認為：

林秀蘭的行為（出資、持證、裝修、收租）明顯超出親屬間“幫忙”或“借款”的合理范疇，更符合共有人對自有財產(chǎn)的管理處分特征。

在無書面借條、無還款記錄、卻有長期收益分配的情況下，“借款”主張難以成立。

綜合全案證據(jù)，雙方存在事實上的共同購房合意，且已實際履行，林建國僅為名義登記人。

四、律師提示

本案是家庭內(nèi)部“口頭共有+事實履行”成功確權的典范，具有重要警示意義：

“沒簽協(xié)議≠沒權利”：即使無書面合同，只要出資、管理、收益分配等行為形成完整證據(jù)鏈，法院仍可認定共有關系；

原始憑證是關鍵：購房發(fā)票、合同、付款收據(jù)等原件由誰持有，是判斷真實權利人的重要依據(jù)；

長期行為可推定合意：十余年的租金分配、裝修協(xié)作、居住安排，構(gòu)成“默示同意”的有力證明；

“借款”需有真憑實據(jù)：僅憑口頭主張，無借條、無利息、無催還，難獲法院支持。

? 建議：

家庭內(nèi)部房產(chǎn)安排，盡量簽署書面協(xié)議；

若已形成事實共有，務必保留所有原始文件及資金流水；

出現(xiàn)爭議時，及時通過法律程序固定權利，避免久拖生變。

注：本案雖登記在一人名下，但法院穿透形式，保護了實際出資人的合法權益，體現(xiàn)了“實質(zhì)重于形式”的司法理念。

借名買房律師靳雙權團隊專注處理家庭房產(chǎn)分割、拆遷安置房確權、兄弟姐妹產(chǎn)權糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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