（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，林濤作為甲公司員工，以其名義購買了位于石景山區(qū)的一號房屋（經(jīng)濟(jì)適用房），登記在其個人名下。但各方均認(rèn)可，實(shí)際出資人為其同事鄭偉及錢峰，購房目的是為解決公司員工住宿問題。

2010年，林濤與鄭偉之妻吳敏簽訂《存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋以20萬元價格“出售”給吳敏，并完成過戶。吳敏未支付任何房款，契稅、土地出讓金等均由其自行繳納。

林濤稱：此次過戶僅為“臨時代持”，因鄭偉孩子上學(xué)需提供住房證明，雙方約定待孩子畢業(yè)后即回轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)。

2020年，鄭偉與吳敏離婚，離婚協(xié)議明確一號房屋歸吳敏所有。此后，錢峰一家長期占用該房屋，吳敏遂起訴要求騰退。在A號判決中，法院認(rèn)定吳敏為合法所有權(quán)人，判令錢峰等人騰房。該判決經(jīng)B號二審維持，已生效。

2021年，林濤卻另行起訴，主張2010年《房屋買賣合同》系虛假意思表示，應(yīng)屬無效，并要求確認(rèn)一號房屋歸其所有、由吳敏配合過戶。

吳敏堅(jiān)決反對，稱：雙方從未約定“代持”或“回轉(zhuǎn)”，過戶即為真實(shí)交易，且已實(shí)際履行十余年。林濤此前在A號案件中作為證人，明確承認(rèn)房屋歸吳敏所有，如今反悔，涉嫌虛假訴訟。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回林濤的全部訴訟請求。

一號房屋權(quán)屬維持現(xiàn)狀，歸吳敏所有。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于2010年《房屋買賣合同》是否屬于“通謀虛偽意思表示”。

根據(jù)《民法典》第146條，虛假意思表示需滿足兩個條件：

雙方共同明知所表示的意思非真實(shí)；

通謀作出與真意不一致的行為。

本案中：

林濤雖主張“僅為孩子上學(xué)臨時過戶”，但未能提供任何書面協(xié)議、聊天記錄或證人證言證明吳敏對此知情并同意回轉(zhuǎn)；

吳敏始終否認(rèn)存在代持合意，且自2010年起持續(xù)行使所有權(quán)（如繳納費(fèi)用、主張騰退等）；

更重要的是，林濤在A號騰房訴訟中曾出庭作證，明確支持吳敏為房屋權(quán)利人，現(xiàn)又主張自己是所有權(quán)人，陳述前后矛盾；

房屋已登記在吳敏名下長達(dá)十余年，期間無任何異議，符合物權(quán)公示公信原則。

因此，不足以認(rèn)定雙方存在“虛假買賣、真實(shí)代持”的合意，林濤關(guān)于合同無效的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。

四、律師提示

本案警示：“口頭代持”風(fēng)險極高，尤其涉及親屬、同事等熟人關(guān)系時更需謹(jǐn)慎。

“名為買賣、實(shí)為代持”必須有雙方合意證據(jù)，單方陳述無法推翻已登記的物權(quán)；

長期不主張權(quán)利將被視為默認(rèn)放棄，12年未提異議，法院難以采信“臨時安排”說法；

在其他訴訟中已自認(rèn)的事實(shí)，不得隨意反悔，否則可能被認(rèn)定為濫用訴權(quán)。

? 正確做法：

若確需代持，務(wù)必簽訂《借名/代持協(xié)議》，明確目的、期限、回轉(zhuǎn)條件；

保留溝通記錄，避免“靠信任辦事”；

一旦發(fā)生婚姻、繼承等重大變動，應(yīng)及時確權(quán)，防止權(quán)利落空。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理代持、借名、虛假買賣等復(fù)雜房產(chǎn)糾紛，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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