（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

1998年，李偉、王芳夫婦通過(guò)中間人聯(lián)系到趙軍、劉梅夫婦。

趙軍系某系統(tǒng)安置對(duì)象，享有購(gòu)買(mǎi)一套“東北三場(chǎng)回京子女安置房”的資格，房屋位于大興區(qū)觀音寺北里（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)12.4萬(wàn)余元，其中單位補(bǔ)貼6萬(wàn)元，個(gè)人需付6.4萬(wàn)余元。

因趙軍無(wú)力支付，雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》約定：

“一號(hào)房屋由李偉、王芳全額出資購(gòu)買(mǎi)，房產(chǎn)歸其所有；趙軍配合辦理一切手續(xù)；待政策允許時(shí)，立即過(guò)戶(hù)至李偉名下；李偉另支付‘戶(hù)頭好處費(fèi)’1.7萬(wàn)元?！?/strong>

協(xié)議簽訂當(dāng)日，李偉、王芳支付全部房款6.4萬(wàn)余元及1.7萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，并入住至今，物業(yè)、供暖等費(fèi)用均由其承擔(dān)。購(gòu)房合同、付款憑證等原始材料也一直由其保管。

2021年，小區(qū)開(kāi)始統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記。李偉、王芳要求趙軍、劉梅配合過(guò)戶(hù)，遭拒。對(duì)方反稱(chēng)：

該房屬經(jīng)濟(jì)適用房，私下轉(zhuǎn)讓無(wú)效；

當(dāng)年交易顯失公平；

自己名下無(wú)其他住房，過(guò)戶(hù)將致其無(wú)家可歸。

李偉、王芳遂起訴，要求甲公司、乙公司協(xié)助先將房屋登記至趙軍、劉梅名下，再由其二人配合過(guò)戶(hù)至自己名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司、乙公司于判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋首次登記至趙軍、劉梅名下；

趙軍、劉梅在完成上述登記后十日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至李偉、王芳名下。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：涉案房屋是否屬于禁止交易的經(jīng)濟(jì)適用房？

經(jīng)查，一號(hào)房屋雖“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”，但其性質(zhì)為特定歷史背景下對(duì)“東北三場(chǎng)回京職工子女”的政策性安置房，并非面向社會(huì)公開(kāi)配售的普通經(jīng)適房。

根據(jù)北京司法實(shí)踐，此類(lèi)安置房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m用普通經(jīng)適房五年限售、禁止交易等強(qiáng)制性規(guī)定。

雙方1998年簽訂的《協(xié)議書(shū)》系真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

趙軍、劉梅關(guān)于“顯失公平”“無(wú)房可居”等抗辯，均屬簽約時(shí)可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，且二十年間從未提出異議，現(xiàn)以政策變化為由拒絕履約，有違誠(chéng)信原則。

至于其主張的物業(yè)、供暖福利損失，屬另一法律關(guān)系，可另行解決，不得作為拒絕過(guò)戶(hù)的正當(dāng)理由。

四、律師提示

本案勝訴，依賴(lài)三個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：

房屋性質(zhì)特殊：屬于“按經(jīng)適房管理”的安置房，而非普通經(jīng)適房，交易限制較寬松；

存在書(shū)面協(xié)議：明確約定實(shí)際權(quán)利歸屬及過(guò)戶(hù)義務(wù)；

長(zhǎng)期占有使用+完整證據(jù)鏈：付款憑證、居住事實(shí)、原始材料形成閉環(huán)。

?? 需特別注意：并非所有“寫(xiě)別人名字的房”都能確權(quán)。

若房屋屬于普通經(jīng)適房、兩限房，或無(wú)協(xié)議、無(wú)出資證明，敗訴風(fēng)險(xiǎn)極高。

? 如果您正面臨類(lèi)似情況：

先查清房屋性質(zhì)（是“安置房”還是“公開(kāi)配售經(jīng)適房”）；

收集協(xié)議、付款記錄、居住證明等關(guān)鍵證據(jù)；

盡快啟動(dòng)法律程序，避免對(duì)方惡意阻撓或政策變動(dòng)。

借名買(mǎi)房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注處理歷史遺留借名購(gòu)房糾紛，尤其擅長(zhǎng)單位安置房、回遷房、央產(chǎn)房等特殊性質(zhì)房產(chǎn)的確權(quán)與過(guò)戶(hù)，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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