（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，李文華所在單位甲報社組織職工集資建房，可按優(yōu)惠價購買“央產(chǎn)經(jīng)濟適用房”。因李文華已有住房，其姐姐李文靜正為成年女兒購房，經(jīng)協(xié)商，雙方達成口頭借名買房協(xié)議：

由李文靜全額出資，以李文華名義認購一號房屋（108.52㎡），未來房屋歸李文靜一家所有。

李文靜隨后：

支付首付款、裝修款、維修基金等共計約33.6萬元；

辦理20萬元公積金貸款，并每月存入李文華賬戶還款，2016年結(jié)清；

自2006年起全家實際居住至今，物業(yè)、供暖、水電等費用均由其承擔；

持有全部購房原始憑證及產(chǎn)權(quán)證（2022年被李文華取走）。

2006年1月6日，李文華與其丈夫張建國共同簽署一份《證明》，明確寫明：

“一號房屋產(chǎn)權(quán)歸李文靜、其配偶及女兒所有，不屬于李文華?！?/strong>

2022年母親去世后，李文華反悔，稱：

房屋是單位福利分房，禁止上市交易，借名協(xié)議無效；

自己用工齡、公積金、住房補貼抵扣了部分房款；

曾還貸43筆共8萬余元；

房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，丈夫已故，需兒子追認；

自己現(xiàn)無房，若確認協(xié)議有效將喪失公租房資格，顯失公平。

李文靜遂起訴，請求確認口頭借名買房協(xié)議有效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認李文靜與李文華之間關(guān)于一號房屋的口頭借名買房協(xié)議有效。

注：因房屋性質(zhì)為“按經(jīng)濟適用房管理”，目前無法辦理過戶，但協(xié)議效力獨立存在。

三、法院說理要點

口頭協(xié)議真實存在，且有充分證據(jù)佐證

出資記錄完整（轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)、借款憑證）；

長期實際占有使用（近20年居住+繳費）；

關(guān)鍵書面證明：李文華夫婦親筆簽署《產(chǎn)權(quán)歸屬證明》；

購房原始文件均由李文靜保管。

使用名義人單位福利（工齡、補貼）不否定借名關(guān)系

法院認為，李文靜已通過現(xiàn)金方式補償了李文華所享有的住房補貼及公積金權(quán)益，實質(zhì)出資仍由李文靜完成。

“央產(chǎn)經(jīng)適房禁止交易”不影響協(xié)議效力

雙方在2005年簽約時均知悉房屋性質(zhì)，協(xié)議未違反當時法律強制性規(guī)定，也未損害國家或第三人利益，屬于有效債權(quán)約定。

無法過戶 ≠ 協(xié)議無效

房屋當前受限于政策不能過戶，但合同效力與物權(quán)變動分離。協(xié)議有效，僅意味著李文靜享有請求權(quán)，待政策允許時可主張過戶。

家庭成員簽字即視為合意，無需繼承人追認

張建國生前已簽署《證明》，表明夫妻雙方認可借名安排。其去世后，不構(gòu)成協(xié)議無效事由。

四、律師提示（借名買房律師 · 央產(chǎn)房確權(quán)靳雙權(quán)團隊）

口頭借名買房也能勝訴，但必須有“閉環(huán)證據(jù)”：

本案勝訴關(guān)鍵在于：出資 + 占有 + 書面證明 + 長期履行。缺任何一環(huán)，風險陡增。

單位福利房≠絕對不能借名：

即使使用工齡、補貼、公積金，只要出資人足額補償，法院仍可能認定借名關(guān)系成立。

“禁止上市”不等于“協(xié)議無效”：

法院區(qū)分合同效力與物權(quán)變動能力。協(xié)議有效，只是暫時不能過戶，未來政策松動仍可主張權(quán)利。

親屬間借名，務(wù)必取得配偶書面確認：

本案中《證明》由夫妻雙方簽署，徹底堵住“夫妻共同財產(chǎn)未經(jīng)同意”的抗辯。單方簽字風險極高！

即使無法過戶，確認協(xié)議有效仍有重大意義：

可阻止名義人擅自出售、抵押；

為未來政策放開確權(quán)奠定基礎(chǔ)；

在繼承、拆遷、征收中主張權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。