（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

鄭素云的丈夫林建國于2013年去世，其妹妹林秀蘭系林建國胞妹。2014年5月4日，因原住房拆遷，一號房屋登記在鄭素云與林秀蘭名下，雙方各占50%份額，房屋由林秀蘭實際居住。

此后，姑嫂關(guān)系逐漸疏遠。2021年，林秀蘭曾起訴鄭素云，主張該房屋系其借林建國名義購買，要求將全部產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下。但經(jīng)A號、B號生效判決認定：雙方已于2014年5月4日通過產(chǎn)權(quán)登記行為，對房屋權(quán)屬達成新的合意，確認為按份共有，故駁回其訴求。

此后，林秀蘭又提交一份落款為2014年10月18日的《說明》，稱鄭素云曾親筆簽名承諾：“我的50%份額歸林秀蘭所有，待可過戶時配合辦理?！编嵥卦票硎荆杭幢愫灻麑賹?，也屬于無償贈與，現(xiàn)明確表示撤銷贈與。

因無法共同使用房屋，鄭素云起訴請求：分割一號房屋，由一方取得產(chǎn)權(quán)，向另一方支付補償。

林秀蘭則堅持：依據(jù)《說明》，房屋應(yīng)全部歸其所有，無需補償。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號房屋歸林秀蘭所有；

? 林秀蘭于7日內(nèi)向鄭素云支付房屋補償款164.025萬元（即房屋評估總價328.05萬元的50%）。

注：雖房屋判歸林秀蘭，但鄭素云成功守住50%財產(chǎn)權(quán)益，獲全額折價補償。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于2014年10月18日《說明》的法律性質(zhì)及效力。

經(jīng)查：

該《說明》內(nèi)容由林秀蘭書寫，僅鄭素云簽名，未約定任何對價，依法應(yīng)認定為贈與合同；

根據(jù)《民法典》第六百五十八條，不動產(chǎn)贈與在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前，贈與人有權(quán)撤銷；

鄭素云已明確表示不同意履行，且房屋至今未過戶，贈與尚未完成，可依法撤銷；

更重要的是，此前生效判決已確認雙方為按份共有各50%，該《說明》不能推翻已確定的物權(quán)狀態(tài)。

法院強調(diào)：

“共有人對共有物的處分，若涉及無償轉(zhuǎn)讓，必須完成過戶才發(fā)生物權(quán)變動。

在未過戶且贈與人反悔的情況下，登記份額仍是確權(quán)的最高效力依據(jù)。”

因此，按50%比例分割，由要房方給予對方折價補償。

四、律師提示

本案揭示了親屬間房產(chǎn)糾紛中“承諾書”“說明”等文書的致命陷阱：

“簽字=放棄產(chǎn)權(quán)”？不一定！

若文件無對價、未過戶，可能被認定為贈與，贈與人在過戶前可隨時撤銷；

生效判決具有既判力

此前法院已確認50%份額，后續(xù)單方《說明》難以推翻已定物權(quán)；

共有房屋分割，優(yōu)先折價補償

一方要房、一方拿錢，是法院最常用、最高效的處理方式；

不要輕信“寫個字就行”

親屬間口頭承諾、代寫文件極易引發(fā)爭議，重大財產(chǎn)處分務(wù)必公證或律師見證。

? 建議：

共有房產(chǎn)若無法共同使用，盡早起訴分割，避免對方長期占用；

收到類似“承諾書”“說明”，切勿輕易簽字，先咨詢專業(yè)律師；

已簽無償轉(zhuǎn)讓文件？在過戶前仍有挽救機會！

借名買房律師靳雙權(quán)團隊專注處理房屋析產(chǎn)、共有分割、贈與撤銷等家庭房產(chǎn)糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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