作者：周軍律師.

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計算器上的文字積木抵押

在建設(shè)工程領(lǐng)域，“以房抵工程款”是發(fā)包人解決工程款拖欠問題的常見方式。但實踐中，抵頂房屋往往已被發(fā)包人抵押給銀行等金融機構(gòu)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人申請法院強制執(zhí)行時，承包人能否憑借以房抵工程款協(xié)議排除執(zhí)行，成為關(guān)乎承包人及背后農(nóng)民工群體核心利益的關(guān)鍵爭議。

那么，以房抵工程款有哪些情形的，可以排除抵押權(quán)的執(zhí)行？

最高院在《中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司、孔德彬等案外人執(zhí)行異議之訴案》中明確：

以工程款抵債方式形成的房屋買賣關(guān)系在符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條要件時可排除抵押權(quán)執(zhí)行。

本案爭議焦點為：孔德彬是否對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

在東方資產(chǎn)甘肅分公司對法院查封的案涉房屋辦理了抵押登記，可就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)那闆r下，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，孔德彬具備《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中規(guī)定的相應(yīng)條件，則可排除案涉房屋的執(zhí)行。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條均規(guī)定了買受人排除執(zhí)行的法定情形。兩條文雖適用于不同情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則案外人可以選擇適用第二十八條或者第二十九條的規(guī)定。

本案中，孔德彬選擇適用第二十九條的規(guī)定，并無不當(dāng)，東方資產(chǎn)甘肅分公司主張本案應(yīng)當(dāng)適用第二十八條的理由不能成立。

依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，孔德彬欲排除案涉房屋的執(zhí)行，應(yīng)具備以下條件：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

根據(jù)東方資產(chǎn)甘肅分公司的上訴請求和理由以及本案查明的事實，本院分析如下：

首先，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項規(guī)定在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，目的是確認雙方之間交易商品房的真實意思表示，防止給被執(zhí)行人與案外人通謀逃避執(zhí)行以可乘之機。

蘭州二建在2016年3月26日就與華屹置業(yè)公司簽訂以房抵款協(xié)議書，約定華屹置業(yè)公司以9套房屋抵頂蘭州二建的工程款，對該事實東方資產(chǎn)甘肅分公司亦予以認可。之后華屹置業(yè)公司將案涉房屋抵頂給華升公司、華升公司又將該房屋抵頂給言信公司，最終由孔德彬母親從言信公司股東劉欽濤處購得，華屹置業(yè)公司與孔德彬之間簽訂了《商品房購買合同》。華屹置業(yè)公司為孔德彬出具的收據(jù)上所載明的房號、款項金額及收款事由等事項與《商品房購買合同》約定的內(nèi)容相吻合。

此時，雖然收款收據(jù)載明收款方式為“工程款抵房款”，但并不因此改變孔德彬與華屹置業(yè)公司之間直接建立商品房買賣法律關(guān)系的性質(zhì)。因華屹置業(yè)公司出賣案涉房屋的時間早于被查封時間，在東方資產(chǎn)甘肅分公司未提供證據(jù)證明各方存在惡意串通規(guī)避執(zhí)行的行為的情況下，孔德彬的情形可以視作符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項規(guī)定。

其次，根據(jù)不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果(家庭住房狀況)證明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已經(jīng)辦理了入住手續(xù)。

第三，孔德彬已經(jīng)向劉欽濤支付了全部購房價款，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證以及收條證明。綜上，孔德彬?qū)Π干娣课萏岢龅膱?zhí)行異議滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的全部要件，可以排除人民法院的執(zhí)行。

周軍律師提醒，此類案件涉及多重權(quán)利沖突，法律適用復(fù)雜，證據(jù)要求嚴苛。若遇到相關(guān)糾紛，建議及時咨詢專業(yè)律師，結(jié)合案件具體情況梳理權(quán)利關(guān)系、核查證據(jù)效力、制定針對性的維權(quán)策略，確保自身合法權(quán)益得到有效保護。

以物抵債文字創(chuàng)意概念背景圖

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