（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周明與吳桂芳之女曾為戀人關(guān)系。2016年7月，吳桂芳及其親屬原計(jì)劃購買甲公司開發(fā)的五套房產(chǎn)，后因他人退出，僅購三套。

周明看中剩余兩套（即一號房屋、二號房屋），但因購房手續(xù)需時(shí)間辦理，而樓盤銷售緊俏，加之當(dāng)時(shí)正籌備結(jié)婚，各方現(xiàn)場協(xié)商一致：由吳桂芳作為名義購房人簽約，實(shí)際房款由周明全額支付。

當(dāng)日，周明委托母親向甲公司支付定金10萬元；一周后，再支付全部尾款207萬余元。所有款項(xiàng)均備注為購房款，開發(fā)商亦確認(rèn)系代吳桂芳支付。

2017年，雙方分手。2018年，吳桂芳接收房屋并對外出租，拒絕配合過戶。

周明遂起訴，請求：

甲公司將房屋先過戶至吳桂芳名下；

吳桂芳取得產(chǎn)權(quán)后，立即配合將房屋過戶至周明名下。

吳桂芳辯稱：房款系周明為討好女友家庭所作的無償贈(zèng)與，雙方不存在借名買房合意。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲公司十日內(nèi)協(xié)助將一號、二號房屋過戶至吳桂芳名下；

? 吳桂芳取得產(chǎn)權(quán)后十五日內(nèi)，協(xié)助將房屋過戶至周明名下。

兩套房屋最終歸屬實(shí)際出資人周明。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于出資性質(zhì)是“借名購房”還是“無償贈(zèng)與”。

經(jīng)查：

房款217萬元均由周明一方支付，吳桂芳未出一分錢；

雖無書面借名協(xié)議，但現(xiàn)場有第三方覃某在錄像中明確表示“房子是周明借吳桂芳名字買的”；

吳桂芳雖事后否認(rèn)覃某證言，但無法解釋為何接受大額“贈(zèng)與”卻無任何書面憑證或感謝表示；

更關(guān)鍵的是，該出資發(fā)生于戀愛期間，以結(jié)婚為目的，符合《民法典》第1042條關(guān)于“附條件贈(zèng)與”的精神——婚姻未成就，贈(zèng)與可撤銷。

法院認(rèn)為：

“在缺乏直接證據(jù)的情況下，錄像中第三方的陳述更具客觀性；且若為贈(zèng)與，如此大額財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移竟無任何書面確認(rèn)，不合常理。

即便認(rèn)定為贈(zèng)與，因以結(jié)婚為目的，婚約未果，出資人有權(quán)要求返還。”

因此，支持周明的確權(quán)請求。

四、律師提示

本案揭示了戀愛期間大額購房的兩大法律紅線：

“借名”必須留痕：即使無書面協(xié)議，也應(yīng)通過微信、錄音、第三方見證等方式固定“代持”合意；

“贈(zèng)與”不等于“白送”：以結(jié)婚為目的的大額贈(zèng)與（如房、車），若未登記結(jié)婚，可依法主張返還。

? 建議：

戀愛期間購房，盡量登記雙方名字；

若必須借名，務(wù)必簽署《借名協(xié)議》或留存溝通記錄；

出資時(shí)備注“代付購房款”，避免被認(rèn)定為贈(zèng)與。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理戀愛購房、借名代持、婚前財(cái)產(chǎn)糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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