（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，王秀蘭因原住房拆遷獲得57萬余元貨幣補(bǔ)償。

其子王志遠(yuǎn)當(dāng)時無房，母子二人同時申請限價商品房資格。

因王志遠(yuǎn)的搖號資格先獲批，雙方協(xié)商：

由王秀蘭全額出資，以王志遠(yuǎn)名義購買一號房屋（限價房），產(chǎn)權(quán)歸王秀蘭所有，王志遠(yuǎn)一家可共同居住，滿五年后過戶。

2011年12月8日，母子簽署《協(xié)議書》明確上述約定。

此后，王秀蘭支付全部購房款，并長期承擔(dān)物業(yè)、供暖等費用，與兒子一家共同居住。

2015年，王志遠(yuǎn)因民間借貸糾紛被債權(quán)人劉建華起訴，法院判決其償還920余萬元。

2022年，法院啟動強(qiáng)制執(zhí)行，擬拍賣登記在王志遠(yuǎn)名下的一號房屋。

王秀蘭作為案外人提出執(zhí)行異議，主張：

房屋系其出資購買，實際所有權(quán)人；

有書面《協(xié)議書》為證；

房屋系全家唯一住房，依法不得拍賣。

法院審查后駁回其異議。王秀蘭遂提起執(zhí)行異議之訴，請求：

? 確認(rèn)房屋歸其所有；

? 排除對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回王秀蘭的全部訴訟請求。

即：即使存在出資和協(xié)議，也不能阻止債權(quán)人執(zhí)行登記在債務(wù)人名下的房產(chǎn)。

三、法院說理要點

不動產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)

一號房屋登記在王志遠(yuǎn)名下，對外具有公示公信效力；

王秀蘭雖提供《協(xié)議書》，但簽訂時間晚于購房合同，真實性存疑；

銀行流水無法證明全部房款由其支付，證據(jù)鏈不完整。

借名協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不產(chǎn)生物權(quán)效力

即便協(xié)議真實，也僅在母子之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

王秀蘭僅有權(quán)請求兒子配合過戶，但不直接享有房屋所有權(quán)；

該權(quán)利屬于普通債權(quán)，不能優(yōu)先于法院強(qiáng)制執(zhí)行。

不能對抗善意申請執(zhí)行人

債權(quán)人劉建華基于不動產(chǎn)登記簿信賴王志遠(yuǎn)為產(chǎn)權(quán)人；

其申請執(zhí)行行為合法，屬于善意第三人；

借名買房本身存在規(guī)避政策風(fēng)險，法律不保護(hù)“隱藏權(quán)利”對抗外部債權(quán)人。

“唯一住房”抗辯不成立

最高法規(guī)定，唯一住房在滿足特定條件時仍可執(zhí)行（如提供安置費）；

本案未證明執(zhí)行將導(dǎo)致基本生存無法保障；

且房屋面積、價值較高，不屬于“生活必需”范疇。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊）

借名買房最大致命傷：無法對抗執(zhí)行！

一旦登記人負(fù)債，房子極可能被拍賣，出資人只能向登記人追償——而此時對方往往已無財產(chǎn)。

協(xié)議簽得再晚，也難補(bǔ)救：

本案協(xié)議在購房一年半后才簽署，反而暴露“事后補(bǔ)證”嫌疑，削弱證明力。

限價房、經(jīng)適房借名風(fēng)險更高：

此類房屋本就限制交易，借名行為可能被認(rèn)定為規(guī)避政策，協(xié)議無效。

重要提醒：

本案中，王秀蘭若在（滿五年可過戶時）立即起訴維權(quán)并查封房屋，或許能保住房產(chǎn)。拖延=放棄權(quán)利！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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