（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年，吳海濤因民間借貸糾紛將吳建國(guó)訴至法院，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。法院依法作出裁定，查封登記在吳建國(guó)名下的一號(hào)房屋。

此后，案外人周文博提出執(zhí)行異議，稱：

一號(hào)房屋系其于2023年1月向原房主王磊全款購(gòu)買（83.6萬元）；

因吳建國(guó)夫婦需提取住房公積金，雙方口頭約定暫將房屋過戶至吳建國(guó)及其配偶名下；

其已付清房款、完成裝修并實(shí)際入��；

故其為真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求解除對(duì)一號(hào)房屋的查封。

法院審查后作出執(zhí)行異議裁定，駁回周文博的請(qǐng)求。周文博遂提起執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)其對(duì)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

吳海濤作為債權(quán)人答辯指出：

一號(hào)房屋登記在債務(wù)人吳建國(guó)名下，查封行為合法；

周文博與吳建國(guó)之間的所謂“借名”安排，無書面協(xié)議，且涉及協(xié)助提取公積金，真實(shí)性存疑；

即便屬實(shí)，也僅屬內(nèi)部約定，不得對(duì)抗司法查封及債權(quán)人合法權(quán)益。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回案外人周文博的全部訴訟請(qǐng)求；

? 確認(rèn)對(duì)一號(hào)房屋的查封及后續(xù)執(zhí)行措施合法有效。

本案中，債權(quán)人吳海濤的查封申請(qǐng)獲得完全支持，債務(wù)人名下財(cái)產(chǎn)可依法進(jìn)入執(zhí)行程序。

三、法院說理要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件

根據(jù)《民法典》第209條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記始發(fā)生效力。一號(hào)房屋登記在吳建國(guó)名下，其即為法律認(rèn)可的權(quán)利人。

案外人未證明享有“足以排除執(zhí)行”的民事權(quán)益

周文博雖主張實(shí)際出資并占有使用，但未能提供書面借名協(xié)議，且房屋過戶目的涉及非正常用途（提取公積金），其權(quán)利主張缺乏合法性基礎(chǔ)。

借名買房關(guān)系不具有對(duì)外效力

即使存在借名合意，也僅在合同雙方之間產(chǎn)生約束力，不能對(duì)抗善意第三人，更不能阻卻法院對(duì)登記財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

查封行為符合法定程序

法院依據(jù)債權(quán)人申請(qǐng)，對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)采取保全措施，事實(shí)清楚、程序合法、于法有據(jù)。

四、律師提示（房屋律師 · 靳雙權(quán)律師）

只要房產(chǎn)登記在債務(wù)人名下，債權(quán)人即可申請(qǐng)查封，無需理會(huì)“實(shí)際出資人”等內(nèi)部說法。

案外人以借名買房為由提執(zhí)行異議，成功率極低，尤其在無書面協(xié)議或涉及規(guī)避政策情形下。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是執(zhí)行程序中的核心依據(jù)，具有公示公信效力。

此類案件中，債權(quán)人勝訴率高、執(zhí)行路徑清晰，建議盡早啟動(dòng)財(cái)產(chǎn)查控程序。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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