《每日經濟新聞》記者獲悉，2025年最后一周，公募REITs二級市場出現回調。截至12月31日，中證REITs（收盤）指數收于778.6點，環(huán)比下跌0.67%；中證REITs全收益指數收于1009.84點，環(huán)比下跌0.49%。

來自光大證券的數據顯示，與其他主流大類資產相比，上周回報率由高至低排序分別為：純債>A股>可轉債>REITs>美股>原油>黃金。

根據Wind數據，已上市的78只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的減少至23只，下跌的增加至55只。漲幅最大的三只產品分別為華夏安博倉儲REIT、華安外高橋REIT和華夏南京交通高速公路REIT，周內分別上漲3.01%、2.71%和2.12%。跌幅最大的三只產品則為易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT，上周分別下跌了4.28%、4.18%和2.97%。

值得一提的是，就在2025年最后一天，中國證監(jiān)會正式發(fā)布《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》，標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產公募REITs試點規(guī)則完成意見征集并最終落地，自公布之日起施行。在業(yè)內人士看來，這不僅是我國公募REITs市場從基礎設施領域向商業(yè)不動產領域的關鍵擴容，更意味著市場正式邁入“商業(yè)不動產與基礎設施REITs并行發(fā)展”的新階段。

二級市場出現回調，所有板塊均環(huán)比下跌

在經歷了一波反彈后，公募REITs二級市場又出現回調。

Wind數據顯示，在2025年的最后一周，中證REITs（收盤）指數收于778.6點，環(huán)比下跌0.67%；中證REITs全收益指數收于1009.84點，環(huán)比下跌0.49%。

開源證券數據顯示，上周保障房、環(huán)保、高速公路、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、能源、消費類REITs漲跌幅分別為-0.72%、-0.67%、-0.13%、-0.06%、-0.86%、-0.67%、-0.07%；12月漲跌幅分別為-0.71%、-2.14%、-6.25%、-0.26%、-0.36%、-4.30%、-1.95%。不論是單周還是單月，所有板塊均出現下跌。

單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環(huán)比上漲的為23只。漲幅最大的三只產品分別為華夏安博倉儲REIT、華安外高橋REIT和華夏南京交通高速公路REIT，周內分別上漲3.01%、2.71%和2.12%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環(huán)比下跌的則增加至55只，跌幅最大的三只產品是易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT和華夏金隅智造工場REIT，周內分別下跌了4.28%、4.18%和2.97%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

據天風證券，上周REITs總成交額為4.67億元，環(huán)比前一周下降25.5%。產權和經營權成交額分別為2.83億元和1.85億元，環(huán)比也分別變化了-22.8%和-29.3%。

細分來看，園區(qū)基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環(huán)保、交通基礎設施、消費基礎設施、數據中心基礎設施類REITs上周的成交額分別為0.7億元、0.56億元、0.66億元、0.39億元、0.27億元、1.02億元、0.83億元、0.24億元，環(huán)比前一周分別變化了-17.4%、-32.7%、-23.6%、-23.1%、-27.7%、-27.7%、-26.8%、-19.7%。其中周內成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比21.8%。

市場邁入“商業(yè)不動產與基礎設施REITs并行發(fā)展”新階段

在2025年的最后一周，市場迎來了商業(yè)不動產REITs試點啟動的重要政策。

12月31日，證監(jiān)會正式發(fā)布《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》，標志著市場期盼已久的商業(yè)不動產公募REITs試點規(guī)則完成意見征集并最終落地。同時，滬深交易所、中國結算、中國證券業(yè)協會、中國證券投資基金業(yè)協會等單位的全套配套業(yè)務規(guī)則同步發(fā)布。

申銀萬國證券分析指出，此次新政的重點內容和變化如下：

首先，擴大市場參與主體。發(fā)行端，支持銀行保險業(yè)資產管理公司等金融機構參與商業(yè)不動產REITs業(yè)務，有序拓展原始權益人范圍。投資端，豐富覆蓋REITs的指數體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關指數的基金產品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索REITs ETF等創(chuàng)新產品。加大力度引導保險資金、社保基金、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標的范圍。

其次，支持已上市REITs做優(yōu)做強。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質量較高的上市REITs通過購入資產、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，提升單只REITs資產規(guī)模和風險抵御能力。

第三，收益率要求與10年期國債收益率掛鉤。交易所給出了具體要求：不動產項目主要依托租賃收入的，預計未來2年每年凈現金流分派率原則上不低于評估基準日10年期國債收益率上150BP；不動產項目主要依托收費收入的，基金存續(xù)期IRR原則上不低于評估基準日10年期國債收益率上浮300BP。

第四，審批流程簡化提速。商業(yè)不動產REITs的審核機構僅為證監(jiān)會、滬深交易所，且將確認受理至出具首次反饋意見從30個工作日縮短至20個工作日。

另外，放寬回收資金使用限制?；厥召Y金可用于與主營業(yè)務相關的存量資產收購、新增投資，以及償還債務、補充流動資金等，不得用于購置商品住宅用地（此前要求為“用于補充原始權益人流動資金等用途的凈回收資金比例不超過15%”）。

多家專業(yè)機構指出，商業(yè)不動產REITs的全面落地，是對“盤活存量、做優(yōu)增量”、“提高直接融資比重”精神的實質性落實，不僅是我國公募REITs市場從基礎設施領域向商業(yè)不動產領域的關鍵擴容，更意味著市場正式邁入“商業(yè)不動產與基礎設施REITs并行發(fā)展”的新階段。

從行業(yè)整體數據來看，2025年一共成功發(fā)行了20單公募REITs，發(fā)行規(guī)模403億元、同比下降37.6%。上周共3單首發(fā)公募REITs取得新進展，包括中金火炬產業(yè)園REIT已受理、中航北京昌保租賃住房REIT已申報、山證晉中公投瑞陽供熱REIT已反饋等。