財(cái)聯(lián)社1月6日訊（記者 王海春）房地產(chǎn)行業(yè)處于多重變革過(guò)程中，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REITs）的快速發(fā)展，取得令人矚目的成績(jī)。

據(jù)戴德梁行今日披露的數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，全市場(chǎng)上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共78只，總發(fā)行規(guī)模約2200億元，新增規(guī)模與2024年大致持平，REITs產(chǎn)品新增20只，發(fā)行額600億元。

數(shù)據(jù)顯示，2025年國(guó)內(nèi)發(fā)行的公募REITs募資規(guī)模約600億元，金額上與2024年基本持平；按發(fā)行單數(shù)，2024年發(fā)行29單，2025年發(fā)行20單。

公募REITs二級(jí)市場(chǎng)分板塊來(lái)看，以購(gòu)物中心為代表的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房漲幅較高，而產(chǎn)業(yè)園板塊的基礎(chǔ)設(shè)施二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)偏弱。

此外，2025年成為機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）長(zhǎng)足發(fā)展的大年。

機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)主要包括工業(yè)廠房、購(gòu)物中心、涵蓋優(yōu)質(zhì)寫字樓及配套商業(yè)的城市綜合體、IDC數(shù)據(jù)中心，租賃住房等多種資產(chǎn)類型。截至2025年12月31日，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS累計(jì)發(fā)行規(guī)模約475億元，產(chǎn)品數(shù)量22只，其中2025年新增發(fā)行16單，而2024年只有5單。

“2025是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs從‘常態(tài)化發(fā)行’向‘高質(zhì)量發(fā)展’轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性一年，資本市場(chǎng)多層次REITs顯現(xiàn)出長(zhǎng)足繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，REITs底層資產(chǎn)大幅度擴(kuò)容到幾乎全品類，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開啟試點(diǎn)，機(jī)構(gòu)間REITs更是實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2025年16單的發(fā)行數(shù)量較往年5單實(shí)現(xiàn)三倍增長(zhǎng)。”戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國(guó)REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)绫硎尽?/p>

一家銀行機(jī)構(gòu)研究員指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于從開發(fā)邏輯向經(jīng)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期，證券化不僅是融資方式的轉(zhuǎn)變，更是資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重構(gòu)。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年四季度，北上廣深四個(gè)一線城市，存量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓總存量高達(dá)4760萬(wàn)平方米。而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，被認(rèn)為是順應(yīng)市場(chǎng)變化的重要舉措，為持有大量?jī)?yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的企業(yè)提供了嶄新的融資和退出渠道。

“通過(guò)REITs、私募基金等工具，不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)效率表現(xiàn)，將直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)定價(jià)依據(jù)，這也對(duì)資產(chǎn)持有方運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)能力，提出更高要求?！鄙鲜鲅芯繂T表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)上，證監(jiān)會(huì)版的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推出試點(diǎn)，恰逢其時(shí)。

“市場(chǎng)有望在2026年，看到首批產(chǎn)品發(fā)行落地。這不僅會(huì)在資產(chǎn)版圖上補(bǔ)足優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓以及星級(jí)酒店資產(chǎn)這兩枚拼圖，而且實(shí)實(shí)在在為多層次REITs市場(chǎng)的持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容并與國(guó)際成熟資本市場(chǎng)接軌，提供了重要路徑?！鳖檺?cè)缪a(bǔ)充道。