本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

廣州珠江新城 時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

零售消費(fèi)崛起，成為過去一年廣州寫字樓及購物中心需求的重要支撐。

1月6日，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來37.8萬平方米新增供應(yīng)，同比上升118.8%，全市存量攀升至704.5萬平方米，全市租金水平延續(xù)下行趨勢(shì)。

供應(yīng)放量疊加租金下調(diào)，刺激了部分租賃需求釋放。2025年，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全年累計(jì)凈吸納量達(dá)18.2萬平方米，同比上升43.1%。不過，由于新增供應(yīng)增速顯著高于需求漲幅，全市甲級(jí)寫字樓空置率同步上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20.7%。

自2024年以來，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求持續(xù)小幅回升。戴德梁行相關(guān)人士表示，一方面，部分企業(yè)出于降本增效的考慮，對(duì)辦公空間進(jìn)行搬遷調(diào)整；另一方面，一些經(jīng)營狀況相對(duì)穩(wěn)健、預(yù)算充足的企業(yè)，在租金回調(diào)的刺激下，產(chǎn)生了升級(jí)搬遷需求。在此背景下，盡管空置率仍在上行，但近兩年的增速已經(jīng)放緩。

從行業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，金融業(yè)、TMT以及貿(mào)易和零售成為2025年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的前三大需求來源，成交面積占比分別為22%、20%和19%。而在2024年，這三大行業(yè)的占比分別為12%、21%和10%。需求占比的變化，主要源于相關(guān)行業(yè)頭部企業(yè)的租賃活動(dòng)活躍。

其中，下半年出現(xiàn)的大面積成交顯著推高了金融業(yè)的全年表現(xiàn)，使其成為年度最大的租賃需求主力。戴德梁行相關(guān)人士指出，2025年前三季度，廣州市金融業(yè)GDP增加值同比增長6.1%，較上半年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，成為拉動(dòng)廣州GDP增速的重要?jiǎng)恿χ弧ｃy行、AMC（資產(chǎn)管理公司）及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，推動(dòng)了金融行業(yè)對(duì)辦公空間升級(jí)的需求。

貿(mào)易和零售行業(yè)的租賃占比也較去年明顯提升，主要由潮玩手辦、國貨化妝品牌等零售企業(yè)，以及電商和貿(mào)易企業(yè)支撐。戴德梁行方面特別指出，以直播和跨境業(yè)務(wù)為主的電商企業(yè)，在2025年對(duì)大面積辦公空間及新增辦公場(chǎng)所表現(xiàn)出一定需求。

在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，盡管同樣面臨租金下行、空置率上升的壓力，但市場(chǎng)供需兩端活躍。

2025年，廣州迎來番禺漢溪K11、白云湖金鉑天地等多個(gè)購物中心開業(yè)，全年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)41.4萬平方米，同比增加77.7%；全年累計(jì)凈吸納量達(dá)到31.7萬平方米，同比上漲66.5%。

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，餐飲繼續(xù)保持加速發(fā)展。戴德梁行相關(guān)人士指出，全年新開店鋪中，餐飲業(yè)態(tài)占比高達(dá)44.5%，成為購物中心最主要的需求來源。時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，今年上半年餐飲業(yè)態(tài)占比為38.8%，這也就意味著，下半年開業(yè)節(jié)奏的加快顯著拉高了全年水平。

從細(xì)分品類來看，烘焙甜品及新式飲品、奶茶兩大賽道的開店需求仍處于上升通道，“僅這兩個(gè)細(xì)分品類，2025年的新開店鋪占比合計(jì)已接近15%，競爭已經(jīng)非常激烈”。去年1月，貴州“網(wǎng)紅奶茶”去茶山的廣州首店在天環(huán)廣場(chǎng)試營業(yè)期間，門店實(shí)時(shí)訂單量一度逼近2000單。

零售業(yè)態(tài)構(gòu)成購物中心的另一大需求支柱，全年新開店鋪占比為40.2%。其中，潮玩文創(chuàng)、家電數(shù)碼和運(yùn)動(dòng)服飾的新開店鋪占比相較去年明顯提升，分別超過2%、達(dá)到6%和5%。去年4月，三麗鷗廣州天環(huán)廣場(chǎng)門店開業(yè)當(dāng)天同樣排起長龍。3月，華南首家斐樂FILA ICONA旗艦店在太古匯開業(yè)。4月，同為安踏集團(tuán)的旗下女性運(yùn)動(dòng)品牌MAIA ACTIVE，開出品牌廣州首家Leggings LAB概念店。

此外，戴德梁行相關(guān)人士指出，第十五屆全運(yùn)會(huì)的舉辦及其吉祥物走紅，引發(fā)了多輪消費(fèi)熱潮，“我們看到潮玩文創(chuàng)的市場(chǎng)需求延續(xù)了近幾年的活躍趨勢(shì)，也再次印證情緒價(jià)值仍是推動(dòng)消費(fèi)增長的重要驅(qū)動(dòng)力?！?/p>

2025年11月30日，廣州市人民政府副秘書長、十五運(yùn)會(huì)廣州賽區(qū)執(zhí)委會(huì)副主任朱小燚曾透露，十五運(yùn)會(huì)衍生品銷售額已突破8億元，并有望達(dá)到10億元。

在賽事氛圍的帶動(dòng)下，體育消費(fèi)和運(yùn)動(dòng)零售板塊持續(xù)擴(kuò)容。戴德梁行方面表示，越來越多垂直細(xì)分品牌正在加快布局廣州市場(chǎng)，近兩年，小眾運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域和細(xì)分品牌不斷進(jìn)入，包括On昂跑、英國自行車品牌小布自行車等，進(jìn)一步豐富了本地零售市場(chǎng)的層次與活力。