清退3萬—4萬間萬村房源，泊寓何去何從

泊寓清退3萬—4萬間萬村房源

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶

2026年1月6日，深圳寶安區(qū)福永社區(qū)一家泊寓門店的租戶小張告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，元旦假期結(jié)束后，他返回出租屋時(shí)看到房東張貼的通知，要求所有租戶在一周內(nèi)搬離。

通知稱，鑒于深圳市萬村發(fā)展有限公司（下稱“萬村公司”）承租該房屋后，已超過60天未向房東支付租金，構(gòu)成違約，房東將依法收回房屋，并要求租戶在理清與萬村公司或泊寓的合同關(guān)系后盡快搬離。

小張租住的房屋系通過泊寓承租?？吹酵ㄖ?，他第一時(shí)間聯(lián)系泊寓管家。對(duì)方表示已知曉相關(guān)情況，將盡快給予回復(fù)。第二天，管家告訴小張，泊寓將退出小張租住的樓棟，并給出三種選擇：與房東續(xù)租、換租其他泊寓門店或退房。

還有一些泊寓租戶與小張有同樣經(jīng)歷。一位泊寓租戶稱，他租住的泊寓房東亦通知所有租戶，稱萬村公司與房東的租賃合同已終止，泊寓將不再擁有該樓棟的物業(yè)管理權(quán)，歡迎租戶直接與房東重新簽約。

清退3萬—4萬間萬村房源，泊寓何去何從

圖為泊寓公寓

泊寓方面回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，當(dāng)前涉及清退的泊寓門店，多數(shù)為“萬村計(jì)劃”相關(guān)房源。由于部分房源租金出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，自2025年下半年起，泊寓開始清退深圳城中村部分虧損房源，涉及房源規(guī)模約為3萬—4萬間。針對(duì)萬村公司拖欠部分房東租金的情況，深圳萬科正在制定租金償付計(jì)劃，后續(xù)將分階段償還拖欠款項(xiàng)。

清退

泊寓管家告訴小張，其居住的樓棟將于2026年1月底交還業(yè)主。針對(duì)后續(xù)安排，泊寓提供三種選擇：第一，租戶繼續(xù)居住并與房東直接續(xù)租；第二，租戶更換至附近泊寓門店，泊寓提供200元租金優(yōu)惠券及300元搬家補(bǔ)貼；第三，租戶選擇退租，泊寓將額外賠償一個(gè)月租金。

小張介紹，由于房東計(jì)劃在2026年春節(jié)后重新裝修房屋，即便續(xù)租也需再次搬家，附近泊寓門店的租金水平較高，最終他選擇退租。泊寓管家承諾在一周內(nèi)陸續(xù)返還剩余租金、押金及賠償款。

另一位泊寓租客告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，她在2025年9月收到泊寓管家通知，其居住的房源將被清退，同樣有三種選擇。與小張不同的是，當(dāng)時(shí)的退租方案包含退還押金及剩余租金，并未提及賠償。

該租客介紹，由于入住時(shí)間不長(zhǎng)且不愿再次搬家，她選擇與房東直接續(xù)租。續(xù)租后租金下降了，但相關(guān)服務(wù)有所減少。后來，她得知部分被清退租戶獲得了一個(gè)月的租金賠償，經(jīng)與泊寓溝通后，她也拿到了賠償金。

深圳寶安區(qū)一位城中村房東向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，其于2017年將房屋出租給萬村公司。自2025年10月起，萬村公司開始拖欠房租，多次協(xié)商未果。元旦前，他已向萬村公司發(fā)出解除合同通知，并要求租戶限期搬離。

深圳龍崗區(qū)一位房東亦稱，由于萬村公司拖欠房租超過60天，其已依法單方面終止租賃合同，并著手清退租戶。若租戶愿意繼續(xù)居住，可與房東重新簽訂租賃合同；否則需在限定期限內(nèi)搬離。

“萬村計(jì)劃”為萬科于2016年啟動(dòng)的城中村改造項(xiàng)目，由深圳萬科承租城中村房源進(jìn)行升級(jí)改造，以輕資產(chǎn)方式委托給泊寓運(yùn)營(yíng)管理。2018年底，萬科時(shí)任南方區(qū)首張紀(jì)文在公開場(chǎng)合透露，“萬村計(jì)劃”累計(jì)簽約房源規(guī)模約為7萬—8萬間。

泊寓方面向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，深圳萬科以高于市場(chǎng)租金的價(jià)格從房東手中獲取房源，并約定每三年上調(diào)租金10%。2025年正值約定的租金上調(diào)周期，但由于泊寓對(duì)租戶的租金漲幅有限，部分房源甚至下調(diào)租金，導(dǎo)致“萬村計(jì)劃”房源出現(xiàn)明顯倒掛。

清退3萬—4萬間萬村房源，泊寓何去何從

泊寓公寓內(nèi)部畫面

泊寓方面進(jìn)一步表示，針對(duì)萬村公司拖欠部分房東租金的情況，深圳萬科正在制定租金償付計(jì)劃，后續(xù)將分階段償還拖欠款項(xiàng)。

除“萬村計(jì)劃”房源外，泊寓與房東直接簽約的部分房源亦出現(xiàn)拖欠租金現(xiàn)象。2026年1月6日下午，深圳龍崗區(qū)平湖街道一位泊寓房東向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，其于2018年將房屋出租給深圳泊寓，合同約定每月15日前支付當(dāng)月租金，但目前未收到2025年11月和12月的租金。

該房東稱，根據(jù)合同約定，深圳泊寓若逾期支付租金超過60天，房東有權(quán)解除合同。若至2026年1月15日前仍未收到相應(yīng)款項(xiàng)，他將啟動(dòng)清退程序，收回房屋。

倒掛

上述平湖街道房東告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他的一棟樓共有數(shù)十套房源。2018年，深圳泊寓以稍高于市場(chǎng)租金的價(jià)格整體承租?！叭绻丛⒔o的租金和市場(chǎng)價(jià)差不多，或者低于市場(chǎng)價(jià)，我也不可能租給他們?！痹摲繓|表示。

雙方合同約定，每三年至五年為一個(gè)漲租周期，每次租金上浮10%。第一個(gè)漲租期正值新冠疫情期間，租賃市場(chǎng)低迷，泊寓與其協(xié)商后簽署補(bǔ)充協(xié)議，維持原租金水平，未進(jìn)行上調(diào)。

2025年進(jìn)入第二個(gè)漲租周期，但租金始終未作調(diào)整。該房東介紹，拖欠租金始于2025年10月。10月15日付款節(jié)點(diǎn)，泊寓未支付當(dāng)月租金；經(jīng)多次溝通，泊寓于11月初補(bǔ)付了10月租金，此后再未支付租金。

一位深圳城中村泊寓房東稱，其將房屋出租給萬村公司后，經(jīng)歷了三個(gè)漲租周期，第一個(gè)周期租金上浮10%，第二個(gè)周期又回調(diào)至初始水平；第三個(gè)周期剛上調(diào)不久，便出現(xiàn)拖欠租金情況。

另一位房東稱，其已從萬村公司手中收回房屋并自行對(duì)外出租。相比泊寓運(yùn)營(yíng)時(shí)期，租金略有下降，但降幅有限。他認(rèn)為，泊寓成本高，除支付給房東的租金外，還包括運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用及部分中介費(fèi)用。

一位在清退后選擇與房東續(xù)簽的泊寓租客告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其續(xù)簽后的租金與原泊寓租金基本一致，但不再支付服務(wù)費(fèi)，整體居住成本有所下降。

泊寓方面向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“萬村計(jì)劃”不同于一般市場(chǎng)化房源，泊寓或萬村公司以高于市場(chǎng)租金的價(jià)格獲取城中村房源，原本可通過提高出租率、壓縮運(yùn)營(yíng)成本維持微利。但近兩年市場(chǎng)租金漲幅有限，隨著漲租周期到來，一次性上調(diào)10%的租金難以通過運(yùn)營(yíng)消化，最終導(dǎo)致部分房源嚴(yán)重倒掛。

在泊寓看來，傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓模式需要持續(xù)向房東支付租金，資產(chǎn)相對(duì)較重、利潤(rùn)空間有限。一旦長(zhǎng)期處于價(jià)格倒掛狀態(tài)，企業(yè)將持續(xù)承壓，難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。這也是深圳泊寓在短暫扭虧后再次出現(xiàn)虧損的重要原因。

根據(jù)萬科于2025年12月17日發(fā)布的公告，深圳泊寓2024年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3194萬元，而2025年1—11月則虧損8881萬元，平均出租率為94%，虧損主要源于“萬村租約進(jìn)入調(diào)漲周期，部分樓棟出現(xiàn)虧損”。

泊寓方面表示，2025年泊寓整體仍實(shí)現(xiàn)盈利，深圳泊寓之所以出現(xiàn)虧損，主要由于“萬村計(jì)劃”房源占比較高。清退倒掛房源，是深圳泊寓在虧損后采取的主要調(diào)整措施之一，此外還包括提高輕資產(chǎn)委托管理房源的占比。

一位深圳泊寓管家向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，2025年深圳租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)較多，部分區(qū)域泊寓門店為維持合理出租率，采取了有限度的價(jià)格調(diào)整策略，例如針對(duì)特定群體，在一定租期內(nèi)給予租金折扣，如簽約16個(gè)月可享受首尾兩個(gè)月六折優(yōu)惠。

何去何從

萬科2025年三季報(bào)顯示，截至2025年9月底，泊寓在全國(guó)29個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理房源28萬間，開業(yè)房源20.4萬間，為集中式公寓領(lǐng)域首家開業(yè)規(guī)模突破20萬間的企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋青年公寓、中高端公寓和多人宿舍三大產(chǎn)品線。

萬科的租賃業(yè)務(wù)最早可以追溯到2007年的廣州萬匯樓。早期業(yè)務(wù)主要集中在區(qū)域公司，不同區(qū)域的品牌名稱各異。2015年，萬科總部成立租賃業(yè)務(wù)部，當(dāng)時(shí)開業(yè)的房源規(guī)模在千間左右。

2016年，萬科租賃業(yè)務(wù)迎來了一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，萬科整合旗下各個(gè)分公司的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，建立了統(tǒng)一的管理平臺(tái)，并將其命名為“泊寓”，當(dāng)年泊寓的房間數(shù)量超過4000間，同時(shí)也開始籌劃“萬村計(jì)劃”。

“萬村計(jì)劃”的主導(dǎo)者為深圳萬科子公司萬村公司。其成本構(gòu)成主要有兩方面：一是支付給房東的租金；二是相關(guān)樓棟、配套及周邊街區(qū)的改造成本。此前萬科相關(guān)高管透露，萬村泊寓的改造成本在5萬—6萬元/間。

2018年，萬科將租賃業(yè)務(wù)確立為繼開發(fā)和物業(yè)管理之后的第三大核心業(yè)務(wù)。在推進(jìn)過程中，萬村計(jì)劃遇到了許多調(diào)整和爭(zhēng)議。到2018年底，萬村計(jì)劃全面停止并進(jìn)入深度調(diào)整階段，涉及房源數(shù)量從7萬—8萬間減少至這次清退前的約5萬間。

根據(jù)泊寓方面的表述，萬村計(jì)劃房源清退涉及3萬—4萬間房源，這意味著泊寓未來仍將保留上萬間萬村房源。此外，萬村房源中，如果房東同意降租，未來將繼續(xù)由泊寓運(yùn)營(yíng)管理，但租賃合同將由萬村公司改簽至泊寓名下。

2023年，泊寓首次實(shí)現(xiàn)了成本法下的整體盈利，擺脫了對(duì)集團(tuán)補(bǔ)貼的依賴。

從2024年開始，泊寓進(jìn)行了重要調(diào)整。首先，泊寓逐步轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)合作模式，與地方政府、國(guó)企及民企合作，開展輕資產(chǎn)的泊寓運(yùn)營(yíng)，賺取超額營(yíng)業(yè)收入的提成，如與深圳人居集團(tuán)合作的人才住房項(xiàng)目。此外，泊寓還廣泛參與保障性租賃房項(xiàng)目。萬科披露，截至2025年9月底，泊寓開業(yè)的房源數(shù)量為20.4萬間，其中13.3萬間納入了保障房系統(tǒng)，占比超過60%。

第二，泊寓加大了資產(chǎn)盤活力度。首先，通過“售改租”方式，將滯銷或待售的商品房轉(zhuǎn)為租賃住房。2024年，泊寓累計(jì)盤活存量房1.5萬間，其中約7000間來自萬科旗下房源；其次，通過“非居改?！狈绞剑瑢㈤e置的商辦物業(yè)改為保障性租賃住房。

泊寓還參與了城市更新項(xiàng)目，如深圳南頭古鎮(zhèn)泊寓店；并利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，例如北京成壽寺泊寓。

同時(shí)，萬科開始通過資產(chǎn)證券化等方式將部分泊寓重資產(chǎn)變現(xiàn)。2023年和2024年，萬科陸續(xù)通過與建行合作的建萬住房租賃Pre-REIT完成了多個(gè)項(xiàng)目的收購交割；2025年，萬科設(shè)立了萬新金石Pre-REIT和租房租賃Pre-REIT兩只基金，同樣用于收購部分泊寓資產(chǎn)。

據(jù)泊寓方面介紹，近年來，泊寓逐步擺脫了對(duì)萬科的依賴，目前泊寓房源中，來自萬科的比例不到15%，85%以上的房源來自第三方。

（作者 田國(guó)寶）

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田國(guó)寶