最高法院：和解協(xié)議約定由一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

該約定是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果

閱讀提示：

執(zhí)行和解約定取得房屋所有權(quán)，能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

通過和解協(xié)議約定取得房屋所有權(quán)，不能改變生效判決認(rèn)定的法律關(guān)系，該約定是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果。

案件簡介：

1.2013年7月，李某芬與某東房產(chǎn)公司簽訂某房產(chǎn)認(rèn)購書。

2.2013年7月21日，雙方簽訂回購協(xié)議，約定李某芬可將原購房退交某東房產(chǎn)公司并取得退款。之后，灤南法院判決確認(rèn)購書自然失效，支持李某芬要求履行回購協(xié)議、退還購房款、給付增值款的訴請（下稱3848號判決）。

3.2015年10月29日，某東房產(chǎn)公司作為抵押人與某運(yùn)公司簽署抵押合同，為其辦理涉案房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。之后，某運(yùn)公司向法院申請執(zhí)行涉案抵押房產(chǎn)。

4.2016年8月19日，唐山中院執(zhí)行裁定查封涉案房產(chǎn)。李某芬以其對涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)為由提出異議，要求解除查封。唐山中院裁定中止執(zhí)行后，某運(yùn)公司提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

5.2017年6月27日，唐山中院一審判決準(zhǔn)許執(zhí)行涉案房產(chǎn)。李某芬向河北高院提起上訴被駁回后，向最高法院申請?jiān)賹?，主?848號判決執(zhí)行過程中，雙方達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，約定李某芬放棄執(zhí)行請求、保留房屋所有權(quán)，某東房產(chǎn)公司不再回購爭議房屋。

6.2019年6月28日，最高法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)始終登記于某東房產(chǎn)公司名下，李某芬未取得所有權(quán)，李某芬僅享有普通金錢債權(quán)，不能排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，再審裁定駁回李某芬再審申請。

爭議焦點(diǎn)：

李某芬對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、涉案房產(chǎn)始終登記于某東房產(chǎn)公司名下，李某芬從未對其取得過所有權(quán)。

最高法院認(rèn)為，李某芬與某東房產(chǎn)公司就涉案房產(chǎn)簽訂了《麗墅莊園小區(qū)認(rèn)購書》《回購協(xié)議》，《回購協(xié)議》約定自簽訂購房認(rèn)購書之日起2年至5年之間可將原購房退交某東房產(chǎn)公司，某東房產(chǎn)公司按購房時(shí)間在原購買價(jià)基礎(chǔ)上計(jì)算增值后支付退款。李某芬向?yàn)茨戏ㄔ浩鹪V請求某東房產(chǎn)公司給付購房款和增值款，已經(jīng)為法院生效判決所支持?？梢?，李某芬以自身的訴訟行為變更了其與某東房產(chǎn)公司房屋買賣的意思表示，其對某東房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利已經(jīng)屬于普通債權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)李某芬主張與某東房產(chǎn)公司達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，其放棄給付回購款、增值款及逾期利息等執(zhí)行請求，某東房產(chǎn)公司不再回購爭議房屋，該房屋的所有權(quán)仍歸李某芬保留。本院認(rèn)為，執(zhí)行和解協(xié)議不能改變生效判決對雙方之間法律關(guān)系所作的認(rèn)定，其并未實(shí)際履行完畢，且達(dá)成時(shí)間系在本案執(zhí)行異議之訴形成之后，故該和解協(xié)議的內(nèi)容不能對抗相關(guān)債權(quán)人。

二、某運(yùn)公司有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋。

最高法院認(rèn)為，根據(jù)李某芬申請?jiān)賹徠陂g提交的證據(jù)材料，2015年1月25日，某運(yùn)公司與加油寶公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書》，約定某運(yùn)公司將其對客戶的《融資租賃合同》項(xiàng)下應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給加油寶公司，其中包括對某東醫(yī)院的應(yīng)收賬款債權(quán)，加油寶公司委托某運(yùn)公司為收款代理人。該債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生于某運(yùn)公司與加油寶公司之間，與李某芬并無關(guān)系，對李某芬的實(shí)體權(quán)利義務(wù)、法律地位并無影響。因此，在得到加油寶公司授權(quán)、某東醫(yī)院未履行主合同義務(wù)的情況下，某運(yùn)公司有權(quán)向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行案涉房屋。

三、李某芬對某東房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利是普通金錢債權(quán)，不能產(chǎn)生優(yōu)先、排除某運(yùn)公司抵押權(quán)的法律效果。

最高法院認(rèn)為，至于李某芬主張其對某東房產(chǎn)公司和某運(yùn)公司所簽抵押合同向?yàn)茨戏ㄔ禾崞鸫_認(rèn)抵押無效之訴的問題，因其并不是某運(yùn)公司申請執(zhí)行案件和簽訂抵押合同的當(dāng)事人，在灤南法院作出生效判決確認(rèn)該抵押權(quán)與其實(shí)體權(quán)利有關(guān)聯(lián)之前，不能產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果。

綜上，最高法院認(rèn)為，李某芬不能排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行，再審裁定駁回李某芬再審申請。

案例來源：

《李某芬、某運(yùn)集團(tuán)股份有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》[案號：最高人民法院(2019)最高法民申2449號]

實(shí)戰(zhàn)指南：

執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者既可能對標(biāo)的房產(chǎn)享有物權(quán)，也可能享有物權(quán)期待權(quán)，符合條件的，可起到排除強(qiáng)制執(zhí)行效果。消費(fèi)者享有的物權(quán)期待權(quán)尤其特殊，其尚未現(xiàn)實(shí)取得房屋所有權(quán)、辦理房產(chǎn)登記，卻能夠優(yōu)先于普通債權(quán)人、抵押權(quán)人，甚至工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人，排除強(qiáng)制執(zhí)行。

一、本案當(dāng)事人是否就訴爭房屋享有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)？2013年，當(dāng)事人與房產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購書。根據(jù)目前已公開的案情，我們雖然不能明確該認(rèn)購書的具體內(nèi)容，但理論上，如果房屋認(rèn)購書符合商品房買賣合同的必備要件，也可綜合認(rèn)定為合法有效的買賣合同。換言之，如果當(dāng)事人在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同，占有訴爭房產(chǎn)并支付價(jià)款的，即使未辦理過戶登記，也可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條主張排除執(zhí)行。但是，當(dāng)事人隨后向法院提起訴訟，要求房產(chǎn)公司履行回購義務(wù)、退還購房款并給付增值款，當(dāng)事人的請求也得到了法院支持?？梢?，當(dāng)事人是以自身的訴訟行為變更了其與房產(chǎn)公司房屋買賣的意思表示，根據(jù)生效判決，當(dāng)事人對房產(chǎn)公司所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上是已經(jīng)轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)請求權(quán)，而不再具有物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)。

二、本案當(dāng)事人能否通過執(zhí)行和解協(xié)議變更生效法律文書所確定的權(quán)利性質(zhì)？對此，根據(jù)本案最高法院觀點(diǎn)，執(zhí)行和解協(xié)議不能改變生效判決對雙方法律關(guān)系所作的認(rèn)定，因此，案涉?zhèn)鶛?quán)請求權(quán)不能重新轉(zhuǎn)化為訴前的權(quán)利狀態(tài)。加以本案執(zhí)行和解協(xié)議并未實(shí)際履行完畢，且達(dá)成時(shí)間系在執(zhí)行異議之訴形成之后，故該和解協(xié)議的內(nèi)容不能對抗相關(guān)債權(quán)人。

對此，我們認(rèn)為，執(zhí)行和解協(xié)議本身僅是債權(quán)協(xié)議，依據(jù)執(zhí)行和解協(xié)議設(shè)立的普通債權(quán)，通常不具有優(yōu)先效力，執(zhí)行和解協(xié)議本身不能改變生效判決就法律關(guān)系所作的認(rèn)定。但是，當(dāng)事人可以通過執(zhí)行和解協(xié)議另行實(shí)現(xiàn)房屋買賣或以房抵債。如果執(zhí)行和解協(xié)議的簽訂時(shí)間、履行情況等符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定)》第二十八條有關(guān)規(guī)定的，當(dāng)事人可依據(jù)本條規(guī)定要求排除強(qiáng)制執(zhí)行。在太原中院的一起入庫案例中，法院就明確了可對書面以房抵債協(xié)議準(zhǔn)用第二十八條進(jìn)行判斷（參見延伸閱讀案例2）。據(jù)此，我們傾向于認(rèn)為，對該條中的“書面買賣合同”可作合理擴(kuò)大解釋，執(zhí)行和解協(xié)議中涉及房屋買賣、以房抵債的情形，可準(zhǔn)用該條作實(shí)質(zhì)性判斷。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十七條　申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

1.消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，所取得的物權(quán)期待權(quán)不僅優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而且優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

案例1：《寧夏中寧青銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司與李敏、馬新強(qiáng)及潘占榮、劉美蘭、石嘴山市華欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三人撤銷之訴案》[案號：最高人民法院(2018)最高法民終1306號]

最高法院認(rèn)為，由于華欣公司將案涉房屋交付李敏、馬新強(qiáng)后，惡意將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，并隱瞞實(shí)情，以案涉房屋向青銀銀行設(shè)置抵押，為潘占榮向青銀銀行借款提供擔(dān)保，最終導(dǎo)致李敏、馬新強(qiáng)與青銀銀行分別對案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》明確規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”依據(jù)該規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，所取得的物權(quán)期待權(quán)不僅優(yōu)于銀行等債權(quán)人的抵押權(quán)和其他債權(quán)，而且優(yōu)于承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

2.簽訂書面以房抵債協(xié)議后，權(quán)利人已實(shí)際占有房屋的，可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條排除執(zhí)行。

案例2：《山西中某鋼融資再擔(dān)保公司與太原某融資擔(dān)保公司案外人執(zhí)行異議案》[案號：山西省太原市中級人民法院(2022)晉01執(zhí)異25號]，入庫編號：2024-17-5-201-004

太原中院認(rèn)為，雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司實(shí)際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔(dān)保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協(xié)議約定的抵債價(jià)格適當(dāng)。因此參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，案外人山西中某鋼融資再擔(dān)保公司對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級合伙人，業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作委員會副主任，北京企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于商業(yè)秘密刑事與民事、民商事訴訟與仲裁、保全與執(zhí)行等實(shí)務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件。在商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項(xiàng)領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時(shí)在平臺上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔(dān)保與反擔(dān)保知識，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時(shí)，李營營律師辦理多件大額商業(yè)秘密、執(zhí)行、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保案件，并取得良好效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、擔(dān)保實(shí)務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以真實(shí)案例為導(dǎo)向，對各種業(yè)務(wù)場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實(shí)戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團(tuán)隊(duì)會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實(shí)戰(zhàn)的相關(guān)書籍、執(zhí)行擔(dān)保、執(zhí)行和解、技術(shù)合同糾紛、擔(dān)保糾紛、合伙糾紛實(shí)戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。