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一、案情介紹

2013年4月，甲公司與趙磊簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定趙磊購買一號(hào)房屋，總價(jià)542萬余元。趙磊支付首付款271萬余元，并向銀行貸款271萬元，甲公司為該筆貸款提供階段性連帶保證擔(dān)保。

房屋交付后，由趙磊的朋友孫志遠(yuǎn)實(shí)際占有使用。2015年2月起，趙磊開始逾期還款，銀行遂起訴趙磊及甲公司。法院判決解除借款合同，甲公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

2018年8月，甲公司代趙磊向銀行償還貸款本息、訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等共計(jì)約300萬元，履行完畢保證責(zé)任。

此后，甲公司起訴請(qǐng)求：

解除與趙磊的購房合同；

趙磊配合辦理網(wǎng)簽注銷；

返還已收購房款（扣除代償款項(xiàng)后余額）；

實(shí)際占有人孫志遠(yuǎn)騰退一號(hào)房屋。

趙磊認(rèn)可違約事實(shí)，但稱房屋系孫志遠(yuǎn)借其名義購買，自己僅為名義購房人。孫志遠(yuǎn)亦主張其為實(shí)際出資人和所有權(quán)人，并提交了雙方簽署的《借名購房協(xié)議》及付款憑證。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)甲公司與趙磊的購房合同于2020年10月16日解除；

趙磊配合辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)；

甲公司退還趙磊購房款542萬余元；

趙磊賠償甲公司代償款項(xiàng)及利息共計(jì)約330萬元；

孫志遠(yuǎn)于15日內(nèi)騰退并返還一號(hào)房屋。

三、法院說理要點(diǎn)

合同解除條件已成就

購房合同明確約定：若買受人連續(xù)3個(gè)月未還貸且出賣人代償，出賣人有權(quán)解除合同。趙磊長期斷供，甲公司已實(shí)際代償，解除權(quán)成立。

借名購房協(xié)議不產(chǎn)生物權(quán)效力

孫志遠(yuǎn)雖與趙磊簽訂《借名購房協(xié)議》，但該協(xié)議僅在二人之間產(chǎn)生債權(quán)約束力。房屋尚未過戶登記，孫志遠(yuǎn)不享有物權(quán)，不能對(duì)抗開發(fā)商基于合同解除主張返還原物。

預(yù)查封不影響開發(fā)商行使合同解除權(quán)

一號(hào)房屋雖因趙磊涉刑被輪候查封，但查封對(duì)象僅為趙磊對(duì)甲公司的債權(quán)期待權(quán)。合同解除后，該債權(quán)消滅，查封應(yīng)轉(zhuǎn)為對(duì)退款的執(zhí)行，不得阻礙甲公司收回房屋。

房屋應(yīng)返還給產(chǎn)權(quán)人

一號(hào)房屋始終登記在甲公司名下，甲公司仍是法律上的所有權(quán)人。合同解除后，占有人孫志遠(yuǎn)無合法依據(jù)繼續(xù)占有，應(yīng)予騰退。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房存在重大風(fēng)險(xiǎn)：一旦名義人斷供或涉訴，房屋可能被開發(fā)商收回，實(shí)際出資人難以保住房產(chǎn)。

開發(fā)商作為擔(dān)保人代償后，依法享有合同解除權(quán)，可收回尚未過戶的房屋。

即使有《借名購房協(xié)議》，在未完成過戶前，實(shí)際出資人僅享有對(duì)名義人的債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。

建議：

避免借他人名義購房，尤其涉及按揭貸款；

若確需借名，應(yīng)確保名義人信用良好、無債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

盡快辦理過戶，避免長期處于“債權(quán)狀態(tài)”；

開發(fā)商應(yīng)完善合同條款，明確斷供情形下的解除權(quán)及追償機(jī)制。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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