（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2005年，甲金屬公司因業(yè)務(wù)拓展需要，在北京購(gòu)買(mǎi)兩套房產(chǎn)（一號(hào)房屋、二號(hào)房屋）。為便于辦理銀行貸款，公司決定以法律顧問(wèn)周立新名義登記產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)房全過(guò)程由甲公司實(shí)際承擔(dān)：

首付款、全部月供、尾款均由公司法定代表人趙敏賬戶(hù)支付；

房屋交付后，由公司裝修、出租，租金收入歸公司；

物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等均由公司繳納。

2012年，周立新出具公證委托書(shū)，授權(quán)趙敏全權(quán)出售兩套房屋并收取房款。

2013年，甲公司與吳曉陽(yáng)（購(gòu)一號(hào)房屋）、林志遠(yuǎn)（購(gòu)二號(hào)房屋）分別簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定總價(jià)分別為110萬(wàn)元、315萬(wàn)元，并明確：若買(mǎi)方無(wú)購(gòu)房資格，可指定第三方過(guò)戶(hù)。

簽約當(dāng)日，買(mǎi)方支付部分房款，甲公司交付房屋鑰匙。雙方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，卻被告知：周立新已單方面撤銷(xiāo)公證委托，過(guò)戶(hù)無(wú)法完成。

此后，周立新拒絕配合，甲公司遂起訴，要求將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下。而吳曉陽(yáng)、林志遠(yuǎn)作為實(shí)際買(mǎi)家，申請(qǐng)以第三人身份參加訴訟，請(qǐng)求直接將房屋過(guò)戶(hù)至其本人（或其指定的乙裝飾公司）名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、吳曉陽(yáng)支付剩余房款85萬(wàn)元，周立新與甲公司協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至吳曉陽(yáng)名下；

二、林志遠(yuǎn)支付剩余房款230萬(wàn)余元，周立新與甲公司協(xié)助將二號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至乙裝飾公司名下；

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

甲公司與周立新構(gòu)成事實(shí)借名買(mǎi)房關(guān)系

雖無(wú)書(shū)面協(xié)議，但全部出資、長(zhǎng)期占有、收益歸屬均指向甲公司；

周立新從未參與房屋管理，亦未收取租金，其“代持”抗辯更符合常理；

公證委托售房行為，進(jìn)一步印證其僅為名義產(chǎn)權(quán)人。

買(mǎi)方系善意第三人，信賴(lài)?yán)鎽?yīng)受保護(hù)

吳曉陽(yáng)、林志遠(yuǎn)簽約時(shí)持有有效公證書(shū)、房產(chǎn)證、付款憑證；

已支付大額房款、實(shí)際收房、裝修入住多年；

即使周立新事后撤銷(xiāo)委托，買(mǎi)方仍有理由相信趙敏有權(quán)代理——構(gòu)成表見(jiàn)代理。

房屋應(yīng)直接過(guò)戶(hù)給最終買(mǎi)方，避免程序空轉(zhuǎn)

甲公司作為實(shí)際權(quán)利人，本可先確權(quán)再轉(zhuǎn)售；

但其已與買(mǎi)方簽訂有效合同，且買(mǎi)方愿付清全款；

為減少訴累、保障交易安全，法院支持“跳過(guò)中間環(huán)節(jié)”，直接過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方。

買(mǎi)方可指定第三方過(guò)戶(hù)，不違反限購(gòu)政策精神

合同明確約定“可指定新買(mǎi)受人”，乙裝飾公司同意接收；

此類(lèi)安排屬當(dāng)事人意思自治，不構(gòu)成規(guī)避限購(gòu)的無(wú)效行為。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

公司借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)極高！一旦出名人反悔，確權(quán)過(guò)程復(fù)雜耗時(shí)；

買(mǎi)方務(wù)必核實(shí)“代持”真實(shí)性，僅憑公證書(shū)不夠，需審查出資、占有證據(jù)；

二次交易中，實(shí)際買(mǎi)受人應(yīng)盡早申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，避免權(quán)利落空。

重要提醒：

本案中，若吳曉陽(yáng)、林志遠(yuǎn)未及時(shí)介入訴訟，甲公司可能先拿回產(chǎn)權(quán)后再漲價(jià)或毀約�！敖杳俊钡馁I(mǎi)家，必須主動(dòng)維權(quán)，不能坐等原業(yè)主處理！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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