（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國、李秀芳系夫妻，育有二子。次子王強(qiáng)與張莉于2011年結(jié)婚，2021年協(xié)議離婚。

婚姻存續(xù)期間，王建國夫婦出資購買了四套不動產(chǎn)，均登記在王強(qiáng)一人名下：

一號住宅（含附屬地下室）：總價(jià)1087萬余元，首付327萬余元由王建國支付，余款710萬元辦理按揭貸款，貸款合同由王建國、王強(qiáng)共同簽署；

二號底商：總價(jià)943萬余元，全款由王建國支付；

三號車位：總價(jià)20萬元，由王建國支付；

四號庫房：總價(jià)40萬余元，由王建國支付。

購房后，王建國一家與王強(qiáng)夫婦共同居住在一號住宅。二號底商由王建國代為出租，租金部分轉(zhuǎn)給王強(qiáng)用于還貸。

2021年2月，王強(qiáng)與張莉協(xié)議離婚?！峨x婚協(xié)議》明確載明：

“一號住宅、二號底商均由男方父親出資購買，首付款及按揭均由其承擔(dān)，雙方同意無償過戶至男方父親名下?！?/strong>

此后，因王強(qiáng)對外負(fù)債，上述房產(chǎn)被多個債權(quán)人設(shè)定抵押：

一號住宅：設(shè)定了甲銀行（按揭）、乙信托（經(jīng)營貸）兩項(xiàng)抵押；

二號底商：抵押給第三方賈某，擔(dān)保450萬元借款；

三號車位：抵押給周某，擔(dān)保80萬元借款；

四號庫房：無抵押。

王建國、李秀芳遂起訴，主張四套房產(chǎn)均為“借名買房”，要求：

直接過戶（四號庫房）；

帶押過戶（一號住宅、二號底商、三號車位）；

若不能帶押過戶，則代償貸款后注銷抵押并過戶。

王強(qiáng)辯稱：房產(chǎn)系父母贈與，非借名買房；離婚協(xié)議系被逼簽署，非真實(shí)意思。

甲銀行、乙信托、抵押權(quán)人均不同意帶押過戶，認(rèn)為損害其權(quán)益。

二、裁判結(jié)果

法院判決如下：

? 支持過戶：

在王建國夫婦清償一號住宅全部貸款本息后，甲銀行、乙信托協(xié)助注銷抵押；

抵押注銷后10日內(nèi)，王強(qiáng)、張莉配合將一號住宅過戶至王建國名下；

在王建國夫婦清償二號底商所涉450萬元借款本息后，抵押權(quán)人協(xié)助注銷抵押；

抵押注銷后10日內(nèi)，王強(qiáng)、張莉配合將二號底商過戶至王建國名下。

? 駁回訴求：

三號車位、四號庫房：因無證據(jù)證明系借名買房或存在過戶合意，不予支持過戶；

所有“帶押過戶”請求：因抵押權(quán)人明確反對且合同有限制條款，依法不予支持。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房需有明確合意，僅有出資不足認(rèn)定

購房時王建國夫婦具備購房資格，無借名必要；

商業(yè)用房（底商、車位、庫房）無需限購資格，更無借名動機(jī)；

長期未主張權(quán)利、家庭共同居住等情形，更符合贈與或家庭內(nèi)部安排。

離婚協(xié)議具有法律約束力

協(xié)議明確承認(rèn)一號住宅、二號底商由王建國出資，并約定“無償過戶”；

王強(qiáng)稱“被逼簽署”，但未舉證，且已過一年撤銷除斥期間；

該約定構(gòu)成對房屋歸屬的確認(rèn)和處分，應(yīng)予履行。

帶押過戶不適用本案

甲銀行抵押設(shè)立于《民法典》施行前，適用《物權(quán)法》第191條：未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓；

乙信托、其他抵押權(quán)人與王強(qiáng)簽訂的合同中明確禁止轉(zhuǎn)讓、贈與；

原告未支付對價(jià)（無償過戶），若允許帶押過戶，將實(shí)質(zhì)性損害抵押權(quán)人利益。

可代償解押后過戶

法院認(rèn)可原告“預(yù)備性訴求”：先清償債務(wù)→注銷抵押→再過戶；

此路徑既保護(hù)債權(quán)人，又尊重離婚協(xié)議約定，平衡各方利益。

三號車位、四號庫房無過戶依據(jù)

離婚協(xié)議未涉及；

無借名合意證據(jù)；

無法推翻不動產(chǎn)登記效力。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

父母出資≠房屋歸父母：

登記在子女名下，通常視為贈與，除非有書面借名協(xié)議。

離婚協(xié)議是關(guān)鍵證據(jù)：

若協(xié)議中明確房屋歸屬及過戶義務(wù)，即使無借名協(xié)議，也可據(jù)此主張權(quán)利。

“帶押過戶”不是萬能鑰匙：

需滿足：①《民法典》實(shí)施后設(shè)立的抵押；②無合同禁止條款；③有合理對價(jià)。

無償轉(zhuǎn)讓+抵押人反對 = 不可行。

正確操作建議：

如確為借名買房：簽書面協(xié)議 + 全程保留付款憑證 + 盡早確權(quán)；

如為贈與但附條件：在協(xié)議中明確“若子女離婚/負(fù)債，房屋返還”等條款；

遇子女負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)：及時通過訴訟確權(quán)，避免財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

警示案例：

本案中，父母雖成功要回兩套核心房產(chǎn)，但因未提前規(guī)劃，仍需自掏數(shù)百萬清償債務(wù)。

親情需要信任，產(chǎn)權(quán)必須落在紙上。