中國(guó)樓市這次真的要觸底了嗎？

摩根大通表示，遍體鱗傷的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從而將帶動(dòng)中國(guó)股市跑贏其他新興市場(chǎng)股市。可是就在半個(gè)月前，摩根大通才剛發(fā)布了一份報(bào)告，說(shuō)中國(guó)樓市尚未觸底。

關(guān)鍵是這半個(gè)月內(nèi)，從“還沒(méi)觸底”到“拐點(diǎn)將至”，中間也沒(méi)發(fā)生什么大事。但這家頂級(jí)投行的態(tài)度卻發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)變，這背后到底出了什么問(wèn)題？

其實(shí)不只是摩根大通這種前后矛盾的判斷，在外資投行里還有更離譜的，就是著名的高盛。2024年4月，高盛出過(guò)一份廣為流傳的報(bào)告，當(dāng)時(shí)他的判斷是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最短需要24個(gè)季度，也就是6年，才能止跌反彈。

這份報(bào)告當(dāng)時(shí)被很多人引用，成了大家判斷樓市的核心參考。

可就在兩年后，也就是最近，高盛又發(fā)布了一份新的報(bào)告，標(biāo)題是《中國(guó)樓市：上海和深圳引領(lǐng)復(fù)蘇》，核心結(jié)論變成了上海和深圳會(huì)在今年率先觸底，未來(lái)三年有15%的上漲空間。

從“還要跌6年”到“今年就觸底”，中間只隔了2年。這2年里，各種決定樓市基本面的核心因素也沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)的改變，唯一變化的只是月度數(shù)據(jù)出現(xiàn)了一些邊際上的改善，可投行的整個(gè)敘事邏輯就徹底反轉(zhuǎn)了。

這也是我一直想和大家科普的一個(gè)問(wèn)題：這些我們眼里專業(yè)的頂級(jí)投行，到底是在預(yù)測(cè)未來(lái)，還是在解釋已經(jīng)發(fā)生的過(guò)去？

很多兄弟看投行的報(bào)告，會(huì)被里面復(fù)雜的模型、海量的數(shù)據(jù)唬住，覺(jué)得這是專業(yè)的象征。但其實(shí)絕大多數(shù)投行的預(yù)測(cè)模型都有一個(gè)天生的結(jié)構(gòu)性缺陷，它們都是基于歷史數(shù)據(jù)做線性外推。

說(shuō)得直白一點(diǎn)就是，當(dāng)數(shù)據(jù)持續(xù)下行的時(shí)候，模型會(huì)默認(rèn)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)延續(xù)，告訴你未來(lái)還會(huì)更差；而當(dāng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)向上的改善，模型又會(huì)默認(rèn)新的向上趨勢(shì)已經(jīng)形成，告訴你拐點(diǎn)來(lái)了。

這個(gè)模型本身沒(méi)有預(yù)判拐點(diǎn)的能力，它只能滯后地確認(rèn)已經(jīng)發(fā)生的趨勢(shì)。

除了模型本身的局限，還有一個(gè)繞不開、更關(guān)鍵的問(wèn)題，就是利益沖突。投行的研究部門和銷售交易部門之間有一道名義上的防火墻，用來(lái)保證研究的獨(dú)立性。

但這道墻到底能起到多大作用，外界其實(shí)很難知曉。當(dāng)一家投行同時(shí)在做內(nèi)地房地產(chǎn)股的交易、給開發(fā)商做融資顧問(wèn)、給機(jī)構(gòu)客戶做產(chǎn)品銷售，它的研究報(bào)告能不能做到完全的中立客觀，一直是這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期被質(zhì)疑的地方。

既然他們的預(yù)測(cè)這么不穩(wěn)定，為什么我們還是愿意看、愿意信這些外資投行的判斷呢？摩根大通、高盛、摩根士丹利，這些名字背后是上百年的歷史，是遍布全球的網(wǎng)絡(luò)，是一套看起來(lái)嚴(yán)絲合縫的分析框架。

換做是我們?cè)诿鎸?duì)買房投資這種人生大事，心里拿不定主意的時(shí)候，難免會(huì)覺(jué)得，這種全球頂級(jí)機(jī)構(gòu)的判斷比我們自己的想法更靠譜，比國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)更客觀，沒(méi)有那么多利益糾葛。

但這個(gè)我們默認(rèn)的前提，其實(shí)本身就站不住腳。外資投行對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率，也沒(méi)有比國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)更高。

最典型的例子是2015年底，當(dāng)時(shí)路透社做過(guò)一輪調(diào)查，幾乎所有的國(guó)際投行都對(duì)中國(guó)樓市持悲觀態(tài)度，可最后的結(jié)果是，2016年中國(guó)樓市走出了一波超預(yù)期的行情。

這種失誤其實(shí)是系統(tǒng)性的問(wèn)題，因?yàn)樗麄兡翘谆诔墒焓袌?chǎng)的分析模型，很難適配中國(guó)樓市強(qiáng)政策驅(qū)動(dòng)的特征。

你想，限購(gòu)、限貸、限售、指導(dǎo)價(jià)、集中供地、因城施策，這些政策工具在其他國(guó)家不存在，或者至少不以這種強(qiáng)度和頻率存在。

那對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，到底該怎么看待這些投行的報(bào)告？我給大家的建議很簡(jiǎn)單：把它們當(dāng)成市場(chǎng)的情緒指標(biāo)，而不是你做決策的唯一依據(jù)。

就像這次摩根大通的轉(zhuǎn)向，它未必是樓市拐點(diǎn)的信號(hào)，但它實(shí)實(shí)在在地告訴我們，機(jī)構(gòu)的情緒正在從過(guò)去的極度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

無(wú)論是摩根大通還是高盛，無(wú)論他們的團(tuán)隊(duì)有多專業(yè)，數(shù)據(jù)有多全面，模型有多復(fù)雜，都不可能持續(xù)精準(zhǔn)地預(yù)判一個(gè)強(qiáng)政策驅(qū)動(dòng)、充滿人性博弈的市場(chǎng)的拐點(diǎn)。

記住，能為你的選擇負(fù)責(zé)的，只有你自己。