每次美聯(lián)儲(chǔ)一有降息動(dòng)作，社交媒體上總會(huì)涌出一波“樓市要回暖了”的聲音。這種期待其實(shí)很好理解，畢竟利率往下走，貸款壓力就輕了，理論上買(mǎi)房的人應(yīng)該多起來(lái)。可現(xiàn)實(shí)往往不會(huì)按照教科書(shū)里的模型乖乖走路。

2025年全年，美聯(lián)儲(chǔ)累計(jì)降息75個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間拉到了3.50%至3.75%的水平，而進(jìn)入2026年之后，降息節(jié)奏明顯慢了下來(lái)，至今仍維持在這一區(qū)間不動(dòng)。按理說(shuō)，全球貨幣環(huán)境已經(jīng)比兩年前寬松了不少，但中國(guó)樓市的反應(yīng)卻相當(dāng)冷淡，遠(yuǎn)沒(méi)有出現(xiàn)很多人期盼中的那種“報(bào)復(fù)性反彈”。

更讓人心里不踏實(shí)的是高盛早在2024年就給出過(guò)的那個(gè)判斷。當(dāng)時(shí)高盛的研究團(tuán)隊(duì)明確提出，中國(guó)房?jī)r(jià)從2021年三季度見(jiàn)頂之后，大約要經(jīng)歷24個(gè)季度的調(diào)整周期，真正的底部可能要等到2027年三季度前后才會(huì)出現(xiàn)。這個(gè)預(yù)測(cè)在當(dāng)時(shí)被不少人當(dāng)成是“外資唱空中國(guó)”的老套路，但如果冷靜地看看眼下樓市的真實(shí)數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它背后的邏輯鏈條正在被一環(huán)一環(huán)地驗(yàn)證。

先聊一個(gè)很多人容易忽略的問(wèn)題：為什么美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)中國(guó)樓市的傳導(dǎo)效果這么弱？表面上看，美聯(lián)儲(chǔ)降息確實(shí)能給中國(guó)央行騰出更多政策空間，國(guó)內(nèi)的LPR也有進(jìn)一步下調(diào)的余地，購(gòu)房者每個(gè)月的月供負(fù)擔(dān)確實(shí)可以減輕一些。

但這里面有個(gè)非常關(guān)鍵的前提條件，那就是老百姓得愿意去借錢(qián)買(mǎi)房。偏偏在這個(gè)環(huán)節(jié)上，鏈條斷了。2025年居民部門(mén)的債務(wù)增速只有0.5%，創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄，其中房貸增速大約為-1.5%，從2023年二季度開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

這種集體性的“縮表”行為，根源不在利率高低，而在于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。過(guò)去那些年大家敢加杠桿買(mǎi)房，是因?yàn)橄嘈殴べY會(huì)漲、房?jī)r(jià)會(huì)漲，貸款壓力會(huì)被時(shí)間慢慢消化掉。但現(xiàn)在這種信心已經(jīng)很難重建了。

居民部門(mén)杠桿率在經(jīng)歷了前幾年的快速攀升之后，從2024年末的61.4%回落到了59.4%左右，看上去降幅不大，但這是在經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)的背景下發(fā)生的主動(dòng)去杠桿，說(shuō)明大家對(duì)負(fù)債這件事變得格外謹(jǐn)慎?？硕鹧芯恐行拇饲坝袀€(gè)說(shuō)法非常到位，大意是不管美聯(lián)儲(chǔ)降25個(gè)還是50個(gè)基點(diǎn)，真正決定樓市走勢(shì)的按鈕從來(lái)都不在美聯(lián)儲(chǔ)手上，而是背在千千萬(wàn)萬(wàn)負(fù)債前行的購(gòu)房者身上。

其實(shí)要理解利率周期對(duì)樓市的殺傷力，看幾個(gè)小型經(jīng)濟(jì)體的案例會(huì)特別直觀。拿大家比較熟悉的香港來(lái)說(shuō)，由于聯(lián)系匯率制度的存在，港元利率必須亦步亦趨地跟著美元利率走。2021年9月香港官方住宅價(jià)格指數(shù)沖到398點(diǎn)的歷史高位，之后隨著美聯(lián)儲(chǔ)暴力加息，一路跌到2025年3月的285點(diǎn)，前前后后回撤了將近28%。

新西蘭的情況也差不多，只不過(guò)痛感來(lái)得更慢一些。當(dāng)?shù)匮胄性?023年5月把利率頂?shù)搅?.5%，之后逐步降息，到2025年10月已經(jīng)降到了2.5%。但房?jī)r(jià)從高位下來(lái)跌了13%到15%，而且是在利率已經(jīng)明顯回落一年多之后才勉強(qiáng)止跌的，整個(gè)下行過(guò)程拖了大約三年。高利率對(duì)樓市的傷害就是這么一種慢性的、滯后的傳導(dǎo)過(guò)程。

這兩個(gè)案例告訴我們的道理其實(shí)很樸素：利率上行時(shí)房?jī)r(jià)不會(huì)馬上跌，利率下行時(shí)房?jī)r(jià)也不會(huì)馬上漲，中間存在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)滯。中國(guó)大陸雖然是大型經(jīng)濟(jì)體，擁有更多的政策工具和更大的回旋余地，但面對(duì)全球流動(dòng)性環(huán)境的大周期切換，同樣很難完全置身事外。

說(shuō)到高盛的預(yù)測(cè)，這幾年其實(shí)改口改了好幾次。但換個(gè)角度看，這種頻繁修正恰恰說(shuō)明中國(guó)樓市的走勢(shì)確實(shí)非常復(fù)雜，遠(yuǎn)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的周期模型能框住的。而且從高盛最新的態(tài)度中可以讀出一個(gè)重要的信號(hào)：分化，而且是劇烈的分化。

聊到這里就不得不提一個(gè)更深層的問(wèn)題，那就是人口。2025年全國(guó)出生人口只有792萬(wàn)，比2024年又少了162萬(wàn)。2024年全國(guó)結(jié)婚登記更是只有610.6萬(wàn)對(duì)，比前一年銳減了20%以上，降幅創(chuàng)下有記錄以來(lái)的最高紀(jì)錄。過(guò)去二十年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲最堅(jiān)實(shí)的底座，正在以肉眼可見(jiàn)的速度變薄。

所以美聯(lián)儲(chǔ)降息到底能不能救中國(guó)樓市？我覺(jué)得答案已經(jīng)很明顯了。樓市的問(wèn)題從來(lái)不只是錢(qián)貴不貴的問(wèn)題，而是大家敢不敢借、愿不愿買(mǎi)、對(duì)未來(lái)有沒(méi)有信心的問(wèn)題。當(dāng)居民部門(mén)在主動(dòng)收縮資產(chǎn)負(fù)債表，當(dāng)年輕人的數(shù)量在逐年減少，當(dāng)＂房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲＂的信仰已經(jīng)徹底碎掉，光靠降息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最終走出低谷，靠的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型能否真正落地生根。