華潤置地于2026年4月28日宣布，建議分拆旗下位于江蘇省南通市的南通萬象城和山東省臨沂市的臨沂萬象匯兩個購物中心，以公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）形式在深圳證券交易所上市，預(yù)計募集資金54.05億元人民幣。同日，深圳證券交易所還披露了華潤置地分拆成都萬象城發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REIT的申報信息，標(biāo)志著華潤在商業(yè)資產(chǎn)證券化道路上“三箭齊發(fā)”。

一、 交易核心細(xì)節(jié)

? 募集規(guī)模：預(yù)計54.05億元人民幣。

? 底層資產(chǎn)：南通萬象城（由華潤置地（南通）發(fā)展有限公司全資擁有）和臨沂萬象匯（由華潤置地（臨沂）有限公司全資擁有）。

? 華潤持股：上市后，華潤置地指定的全資附屬公司將作為戰(zhàn)略投資者，認(rèn)購已發(fā)行基金份額的約20%至30%。

? 申報進(jìn)展：華夏基金及中信證券已向深交所及中國證監(jiān)會提交了公募基金注冊及上市的申請材料，狀態(tài)顯示為“已申報”。

二、 分拆資產(chǎn)詳解

1. 南通萬象城

? 地理位置：位于南通市港閘區(qū)北大街商圈，地鐵2號線直達(dá)。

? 項目體量：總建筑面積約41萬平方米，購物中心商業(yè)面積約20萬平方米，包含地下2層、地上5層，并配有大型停車場。

? 開業(yè)時間：2018年9月22日。

? 運(yùn)營表現(xiàn)：2024年零售額突破24億元，同比增長超15%；2025年銷售額據(jù)信已突破30億元。出租率常年保持100%，品牌陣容強(qiáng)大，引入了lululemon、THE NORTH FACE黑標(biāo)等眾多首店品牌。

? 歷史融資：該項目曾作為底層資產(chǎn)，于2022年11月發(fā)行過規(guī)模17.02億元的類REITs產(chǎn)品。

2. 臨沂萬象匯

? 地理位置：位于山東省臨沂市。

? 項目體量：商業(yè)體量約12萬平方米，定位為當(dāng)?shù)匾徽臼郊彝バ唾徫镏行摹?/p>

? 開業(yè)時間：2019年9月。

? 城市背景：臨沂為山東省人口大市，經(jīng)濟(jì)總量近7000億元，屬三線城市，消費(fèi)潛力巨大。

3. 同期申報的成都萬象城

? 項目地位：成都城東地標(biāo)性商業(yè)綜合體，一期于2012年開業(yè)，二期于2020年投用，總體量約30萬平方米。

? 估值估算：根據(jù)瑞銀報告，基于其2025年預(yù)計租金收入9.1億元、5%的凈營業(yè)收入資本化率和60%的凈營業(yè)收入利潤率估算，其潛在資產(chǎn)估值約為109億元。

? 總價值：南通、臨沂、成都三項資產(chǎn)的總價值可能達(dá)到163億元，高于華潤置地先前給出的每年100-150億元人民幣的資產(chǎn)證券化回收指引。

三、 戰(zhàn)略背景與行業(yè)邏輯

此次分拆是華潤置地深化 “輕重分離”戰(zhàn)略、加速向“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

1. “三條增長曲線”業(yè)務(wù)模式：華潤置地在“十五五”規(guī)劃中確立了三大業(yè)務(wù)航道：

? 第一曲線（開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)）：作為業(yè)績基本盤和現(xiàn)金流來源。

? 第二曲線（經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)）：作為業(yè)績穩(wěn)定器與增長引擎。將成熟商業(yè)項目通過REITs證券化，實現(xiàn) “從重資產(chǎn)到活資本” 的轉(zhuǎn)型，回收資金并平滑開發(fā)業(yè)務(wù)的周期波動。

? 第三曲線（輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）：包括商業(yè)管理、物業(yè)管理等，以輕資產(chǎn)模式輸出品牌和管理能力，成為新的增長極。

2. 戰(zhàn)略閉環(huán)：通過出售或證券化第一曲線積累的重資產(chǎn)（如成熟萬象城），回收巨額現(xiàn)金；再利用這些資金在核心城市布局新的第二曲線項目；最后通過第三曲線的輕資產(chǎn)能力進(jìn)行運(yùn)營管理，形成“投資-開發(fā)-運(yùn)營”的價值閉環(huán)。

3. 組織架構(gòu)支撐：2026年初，華潤置地完成了重大的組織架構(gòu)調(diào)整，撤銷大區(qū)層級，將地區(qū)公司整合至18個，形成了 “啞鈴型”組織架構(gòu)（專總部+強(qiáng)一線），以更扁平、高效的組織形態(tài)支撐三大航道的協(xié)同發(fā)展。

四、 市場影響與意義

? 資金回收：此次54.05億元的募集，連同成都萬象城潛在的百億級價值釋放，將顯著增強(qiáng)華潤置地的現(xiàn)金流，為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和新項目投資提供“彈藥”。

? 行業(yè)風(fēng)向標(biāo)：作為頭部央企，華潤置地大規(guī)模、系統(tǒng)化地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)REITs，為整個行業(yè)提供了“存量資產(chǎn)盤活”的范本，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)玩法從“持有重資產(chǎn)”向“運(yùn)營+資本運(yùn)作”轉(zhuǎn)變。

? 投資者價值：瑞銀報告指出，這三項資產(chǎn)的分拆可能為華潤置地2026年貢獻(xiàn)33-40億元人民幣的核心盈利，占其預(yù)期核心盈利的15-18%，符合市場對其通過資產(chǎn)分拆實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的預(yù)期。

總結(jié)而言，華潤置地此次分拆南通、臨沂兩座萬象商業(yè)資產(chǎn)上市，并非孤立的融資行為，而是其基于清晰的“三條增長曲線”戰(zhàn)略，借助REITs工具進(jìn)行主動資產(chǎn)騰挪、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、加速向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的系列動作之一。這既反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的大趨勢，也展現(xiàn)了頭部企業(yè)利用金融工具穿越周期、構(gòu)建新發(fā)展模式的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。