觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著恒隆廣場(chǎng)正式試營(yíng)業(yè)，杭州高端商業(yè)正式進(jìn)入“四強(qiáng)時(shí)代”。

另外三強(qiáng)，是同樣盤(pán)踞武林商圈近40年的杭州大廈、錢(qián)塘江畔深耕15載的杭州萬(wàn)象城，以及坐擁西湖絕版地段的湖濱銀泰in77。

四座項(xiàng)目，各自占據(jù)城市的不同象限，在方圓十公里核心城區(qū)內(nèi)形成合圍之勢(shì)。

論重奢密度、品牌層級(jí)、年銷(xiāo)售額，杭州在國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)圖譜中已占據(jù)十分重要的地位，競(jìng)爭(zhēng)自然也十分激烈。

因此，恒隆的到來(lái)并非簡(jiǎn)單添上一塊拼圖，要撬動(dòng)的市場(chǎng)也足夠有分量。

4月28日，杭州恒隆廣場(chǎng)拉開(kāi)試營(yíng)業(yè)序幕。這是恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地第11座綜合體，也是落子長(zhǎng)三角的第四個(gè)項(xiàng)目。從2018年以樓面價(jià)5.53萬(wàn)元/平方米拿下百井坊地塊算起，這場(chǎng)亮相足足醞釀了八年。

八年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在眾多外部因素沖擊下波動(dòng)頻繁；杭州商業(yè)江湖的座次幾經(jīng)更迭；重奢品牌也走過(guò)了它們?cè)谌A跑馬圈地的又一輪擴(kuò)張窗口。

恒隆選在此時(shí)叩門(mén)，交出了怎樣的答卷？又為明天埋下了哪些伏筆？

杭州恒隆試營(yíng)業(yè)：從輕奢潮流出發(fā)

4月28日試營(yíng)業(yè)首日，恒隆廣場(chǎng)內(nèi)客流絡(luò)繹不絕。

商業(yè)客參加了試營(yíng)業(yè)活動(dòng)，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，這是一次準(zhǔn)備充分的亮相，即便部分店鋪仍在圍擋，整體開(kāi)業(yè)率和空間完成度已屬不俗。據(jù)悉，截至目前零售出租率已超90%。

對(duì)于一座體量超10萬(wàn)平方米的高端綜合體而言，市場(chǎng)首要關(guān)心的無(wú)外乎三點(diǎn)：硬件素質(zhì)、品牌兌現(xiàn)度、體驗(yàn)完整度。

硬件層面，杭州恒隆廣場(chǎng)延續(xù)了恒隆系一貫的高標(biāo)準(zhǔn)。

項(xiàng)目由國(guó)際知名建筑事務(wù)所KPF操刀，設(shè)計(jì)靈感取自黃公望《富春山居圖》與杭州的山水意象。

建筑外立面以模塊化金屬面板結(jié)合釉面陶土板內(nèi)襯，前者回應(yīng)靈隱寺的石砌肌理，后者暗合斷橋殘雪的幾何意境。這組設(shè)計(jì)語(yǔ)言在武林商圈灰白主色調(diào)的城市天際線中格外醒目。

內(nèi)部空間方面，地上四層、地下兩層的立體商業(yè)結(jié)構(gòu)，動(dòng)線流暢度優(yōu)于同區(qū)域多數(shù)存量項(xiàng)目。另外，裝潢用料和設(shè)計(jì)也相當(dāng)精細(xì)。

值得一提的是四樓占地逾1萬(wàn)平方米的OASIS“綠堤公園”，通過(guò)全景連廊與辦公樓、商場(chǎng)無(wú)縫銜接，在武林中央商務(wù)區(qū)腹地辟出一片空中露天休憩空間，相信為后續(xù)策展型消費(fèi)和場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng)預(yù)留了充足接口。

恒隆地產(chǎn)高級(jí)董事—內(nèi)地業(yè)務(wù)彭兆輝在試營(yíng)業(yè)當(dāng)日接受媒體采訪時(shí)就提及：“四樓的綠堤公園，不單單是一個(gè)簡(jiǎn)單的餐飲區(qū)。我們鼓勵(lì)這里的餐飲能把屋內(nèi)、屋外融合，在草坪上呈現(xiàn)不同內(nèi)容。未來(lái)，這里也會(huì)不斷改變?！?/p>

如果說(shuō)硬件是恒隆的必答題，品牌組合則是市場(chǎng)真正的閱卷點(diǎn)。

資料顯示，杭州恒隆廣場(chǎng)首期引入近250家品牌，其中超過(guò)三分之一為浙江或杭州首店。

圖片來(lái)源：恒隆地產(chǎn)演示資料

細(xì)看品類(lèi)分布，重奢方面，被譽(yù)為“山羊絨之王”的Brunello Cucinelli、Giorgio Armani、Chopard、意大利純手工珠寶品牌DAMIANI，以皮草與羊絨品牌Colombo、Dior等品牌構(gòu)成了質(zhì)感基底。

在此之下，輕奢與潮流品牌成為杭州恒隆廣場(chǎng)首期品牌生態(tài)的主力。Maison Margiela、TORY BURCH、Moncler、alexanderwang、Polo Ralph Lauren、COACH、Nana Jacqueline、Karl Lagerfeld、以標(biāo)志性裹身裙聞名的Diane von Furstenberg，打下最明顯的標(biāo)簽。

設(shè)計(jì)師品牌線則表現(xiàn)出更強(qiáng)的進(jìn)取心。華裔設(shè)計(jì)師林能平創(chuàng)立的3.1 Phillip Lim、設(shè)計(jì)師品牌買(mǎi)手概念店B1OCK、愛(ài)馬仕參與創(chuàng)立的高尚生活藝術(shù)品牌SHANG XIA 上下，以及中國(guó)設(shè)計(jì)師品牌HIDEMI、AmandaX、Marisfrolg Garden、EIN FOR LIVING、nice rice等。

在年輕化與在地化敘事上，杭州恒隆廣場(chǎng)落地了Jellycat藍(lán)標(biāo)店、POP MART、popop、niko and...等品牌。

戶(hù)外板塊也聚集了BROMPTON折疊車(chē)、On昂跑、HOKA、SALOMON、KOLON SPORT、DESCENTE、KAILAS凱樂(lè)石、Wilson等品牌。

餐飲方面，項(xiàng)目引入接近80家租戶(hù)，鎖定了從商務(wù)宴請(qǐng)到品質(zhì)社交等多個(gè)場(chǎng)景的需求。

“項(xiàng)目有接近80家餐飲，其中7成是新的概念，首次帶到杭州市場(chǎng)?！焙懵〉禺a(chǎn)董事—內(nèi)地業(yè)務(wù)張琳娜表示。

整體而言，杭州恒隆廣場(chǎng)在現(xiàn)階段避開(kāi)了與其他“三強(qiáng)”項(xiàng)目在重奢賽道的正面交鋒，轉(zhuǎn)而以輕奢、潮流、生活方式品牌為錨點(diǎn)，構(gòu)建了一個(gè)年輕化、高凈值、強(qiáng)復(fù)購(gòu)的客群基礎(chǔ)。

當(dāng)然，在恒隆的品牌敘事中，重奢從來(lái)不是“要不要做”的問(wèn)題，而是“何時(shí)做、如何做”的問(wèn)題。

張琳娜在接受采訪時(shí)提到，奢侈品行業(yè)正在發(fā)生周期變化，不同奢侈品集團(tuán)在擴(kuò)張時(shí)有自己的考量，但是它們對(duì)杭州是有信心的，對(duì)恒隆也一直抱非常正面的態(tài)度。

“所以，目前在1樓有一些奢侈品已經(jīng)入駐，下半年會(huì)陸續(xù)開(kāi)業(yè)。接下來(lái)，我們更多希望把整個(gè)商場(chǎng)的熱度和人氣做起來(lái)，更多關(guān)注營(yíng)運(yùn)。”她說(shuō)，隨著項(xiàng)目版圖擴(kuò)展，會(huì)有更大的體量，迎合更多需求，也能為更多品牌提供更好的展示面?！?/p>

這亦恰恰指向了杭州恒隆廣場(chǎng)值得關(guān)注的未來(lái)提升走向。

看點(diǎn)：空間擴(kuò)容伏筆與調(diào)改升級(jí)底氣

杭州恒隆廣場(chǎng)的真正角力，不完全在開(kāi)業(yè)這一刻。

以最核心項(xiàng)目上海恒隆廣場(chǎng)為例，從2001年開(kāi)業(yè)至今約25年中，一直在持續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化和品牌調(diào)改。

最具標(biāo)志性的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)14年后的2015-2017年間完成。此后，上海恒隆廣場(chǎng)每年仍有品牌移位、擴(kuò)店、升級(jí)的微調(diào)動(dòng)作，2023年下半年以來(lái)就密集推進(jìn)了Chanel縱貫四層旗艦店改造、Prada回歸、老鋪黃金進(jìn)駐等重大調(diào)整。

杭州恒隆廣場(chǎng)的敘事，相信也是一場(chǎng)長(zhǎng)線布局。

據(jù)悉，項(xiàng)目作為恒隆集團(tuán)現(xiàn)任董事長(zhǎng)陳文博拍板，也是接班后全新開(kāi)出的第一個(gè)項(xiàng)目，自然全面傾注了他的心血，也將獲得集團(tuán)資源的傾斜。

未來(lái)將面向兩個(gè)方向打開(kāi)，一是看得見(jiàn)的空間擴(kuò)容，二是持續(xù)升級(jí)的品牌棋局。

2025年7月與百大集團(tuán)簽訂的租賃協(xié)議，是杭州恒隆廣場(chǎng)最具戰(zhàn)略縱深的一環(huán)。

根據(jù)協(xié)議，恒隆將自2028年4月起運(yùn)營(yíng)杭州百貨大樓南座及北座，合計(jì)增加零售面積約4.2萬(wàn)平方米。

屆時(shí)，杭州恒隆廣場(chǎng)商業(yè)總規(guī)模將從目前10.59萬(wàn)平方米躍升至約14.79萬(wàn)平方米。

這4.2萬(wàn)平方米的意義，不單止擴(kuò)充商業(yè)體量。杭州百貨大樓北樓緊鄰延安路與體育場(chǎng)路交叉口，是武林商圈的核心臨街面，也是傳統(tǒng)意義上高端商業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。

目前杭州恒隆廣場(chǎng)臨街展示面受到既有城市肌理制約，面向延安路主街一側(cè)界面相對(duì)局促。簽下杭州百貨大樓后，項(xiàng)目沿主干道的展面將延長(zhǎng)三倍至200米以上。

對(duì)于一個(gè)志在承載高端品牌的高端城市綜合體，臨街面長(zhǎng)度、昭示性與完整度，直接決定了頭部品牌旗艦店選址時(shí)的考量權(quán)重。

從更高維度看，與百大集團(tuán)簽約是恒隆“V.3”戰(zhàn)略在杭州的落地樣本。

據(jù)了解，恒隆“V.3”戰(zhàn)略是該公司在2025年提出的戰(zhàn)略升級(jí)框架。

面對(duì)市場(chǎng)飽和、競(jìng)爭(zhēng)加劇及拿地成本高企的新環(huán)境，恒隆在V.2戰(zhàn)略成功基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級(jí)，不再尋求進(jìn)入新城市，而是聚焦于已成功布局的核心城市（如上海、杭州、無(wú)錫、昆明），圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行“再投資”，主要采取長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)租賃等資本效益更高方式，獲取毗鄰現(xiàn)有項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)容和升級(jí)。

通過(guò)長(zhǎng)期租賃而非收購(gòu)的方式擴(kuò)大可控資產(chǎn)包，既減輕了資金沉淀壓力，又為未來(lái)品牌升級(jí)儲(chǔ)備了縱深。

2028年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也為恒隆留出了過(guò)渡時(shí)間，用來(lái)打磨現(xiàn)有店效、積累會(huì)員數(shù)據(jù)、摸索本地消費(fèi)節(jié)奏，待到擴(kuò)區(qū)交付時(shí)將更有底氣。

彭兆輝就指，杭州整體居民收入水平、GDP保持高增長(zhǎng)，“在這個(gè)前提下，杭州市場(chǎng)消費(fèi)能力不可限量。這也是為什么恒隆與百大集團(tuán)合作的原因，因?yàn)榭匆?jiàn)了這個(gè)城市的潛力。恒隆需要打造更多場(chǎng)景與體驗(yàn)，把項(xiàng)目所在核心商圈絕版地塊優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大。”

另一方面，品牌調(diào)改是商業(yè)地產(chǎn)常態(tài)，但并非所有項(xiàng)目都具備調(diào)改基因。一座商場(chǎng)能否進(jìn)化為全品類(lèi)重奢高地，取決于三個(gè)硬約束條件，分別為硬件承載力、場(chǎng)域氛圍和業(yè)主耐心。

硬件承載力是首當(dāng)其沖的門(mén)檻。通常而言，奢侈品旗艦店對(duì)物業(yè)的要求十分苛刻，單層面積、層高、承重、卸貨通道、獨(dú)立電梯、VIP私享動(dòng)線、外立面LOGO位等，每一項(xiàng)參數(shù)都必須在建筑設(shè)計(jì)階段前置考量，而杭州恒隆廣場(chǎng)的硬件條件有目共睹。

同時(shí)，杭州恒隆廣場(chǎng)亦將杭州豐富的歷史文化融入建筑設(shè)計(jì)，對(duì)宋元時(shí)期古跡、耶穌堂弄5號(hào)及鏡清里1號(hào)歷史建筑的修繕活化上投入的不少成本。

這些元素，將為未來(lái)“在地文化共鳴”與“獨(dú)特空間體驗(yàn)”敘事上提供裨益。這些生活方式敘事，也是現(xiàn)時(shí)高端品牌在華選址越發(fā)強(qiáng)調(diào)的元素。

“我們?cè)谝?guī)劃遺址空間同時(shí)，也可以與不同品牌或第三方有更多互動(dòng)可能性。這對(duì)于我們而言是非常特別的一個(gè)城市名片，也能讓消費(fèi)者有不同的體驗(yàn)?！睆埩漳韧嘎?，兩個(gè)歷史建筑和宋元文化遺址，將在2026年下半年呈現(xiàn)。

至于業(yè)主耐心，這恐怕是恒隆集團(tuán)最具標(biāo)簽性的基因。

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