那時(shí)，還是火紅的地產(chǎn)黃金時(shí)代。

地產(chǎn)黃金時(shí)代的標(biāo)志是什么？規(guī)模！

這也養(yǎng)活了兩大業(yè)內(nèi)排行榜。為了往前排一兩名，多花100萬(wàn)都不叫事兒。

你還別說(shuō)那是虛名。據(jù)說(shuō)金融機(jī)構(gòu)考察房企資信，也會(huì)參照排行榜，關(guān)系到授信多少，放貸多少。而授信、放貸反過(guò)來(lái)又關(guān)系到你來(lái)年的規(guī)模。

13年前，地產(chǎn)界冉冉升起的新星龍湖，規(guī)模增長(zhǎng)不快，排名下來(lái)了。

龍湖人心氣很高。內(nèi)部一片嘩然，躁動(dòng)不已，捋起袖子恨不得找老板吵一架。

老板站出來(lái)了。2013年7月中旬，吳亞軍在內(nèi)部論壇發(fā)了一封5000字的長(zhǎng)文，《堅(jiān)定戰(zhàn)略、假以時(shí)日》。

內(nèi)部信的詳細(xì)內(nèi)容就不介紹了，大意是，解釋并辯護(hù)了那幾年公司管理層的做法，銷售規(guī)模其實(shí)也已呈現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。對(duì)后來(lái)發(fā)展影響較大的是她提出的這幾點(diǎn)：不做收并購(gòu)；不借信托的貴錢（目的還是拼規(guī)模）；嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律；堅(jiān)持持續(xù)投入商業(yè)地產(chǎn)。

不做收并購(gòu)，不借信托的貴錢，確實(shí)是堅(jiān)持下來(lái)了。但規(guī)模沖動(dòng)，龍湖后來(lái)也沒有完全抑制住，但還好，沒瘋。

吳亞軍那封長(zhǎng)信，我印象最深的是這句話：

“房地產(chǎn)是光鮮而兇險(xiǎn)的行業(yè)”。

當(dāng)時(shí)，人們只知道房地產(chǎn)“光鮮”，不曉得“兇險(xiǎn)”是什么。

10年后，大家都知道了。

但吳亞軍文末的一句話，很多人都忽略了，我是今天為了寫這篇稿子，回頭去翻到了，不得不專門拎出來(lái)：

“擴(kuò)縱深，近城區(qū)，控規(guī)模，持商業(yè)”的戰(zhàn)略選擇。相信五年十年后再來(lái)看答案，也不會(huì)例外。

只說(shuō)“持商業(yè)”。龍湖至遲2013年已明確，將銷售回款的10%投入商業(yè)地產(chǎn)。

5年過(guò)去，是2018年；10年過(guò)去，是2023年；又是5年過(guò)去，將是2028年。

其間，2021年后房地產(chǎn)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，很難僵化地用2013年的話來(lái)衡量或指導(dǎo)公司發(fā)展了。我們不知道，投資人也很難強(qiáng)求，龍湖是否堅(jiān)持將銷售回款的10%投入商業(yè)地產(chǎn)。

但龍湖2025年年報(bào)，給了吳亞軍的長(zhǎng)文一個(gè)驚人的回應(yīng)。

龍湖集團(tuán)2025年?duì)I業(yè)收入約為973.1億元，凈利潤(rùn)10.2億元；但剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公允值變動(dòng)影響后，歸母核心利潤(rùn)虧損17億元。這也是龍湖上市16年來(lái)，首次出現(xiàn)核心利潤(rùn)虧損。

虧損主要來(lái)自開發(fā)業(yè)務(wù)，這也是該業(yè)務(wù)首次出現(xiàn)盈利虧損。但其運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益利潤(rùn)接近80億元。

這其中，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)不菲。2025年，龍湖商場(chǎng)租金收入112.1億元（與物業(yè)服務(wù)收入112.3億元持平），同比增長(zhǎng)4%，整體出租率為96.8%。

去年，龍湖新開13座購(gòu)物中心，其中8個(gè)自持重資產(chǎn)項(xiàng)目，5個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

雖然核心利潤(rùn)虧損，但整體沒有虧損，債務(wù)也沒有違約。站在2026年的春天回望，吳亞軍13年前為龍湖劃定的戰(zhàn)略，支撐了這只航船沒有失重傾覆。

客觀地說(shuō)，一個(gè)公司的戰(zhàn)略，能管5年就不錯(cuò)了，哪能管10年這么久，畢竟市場(chǎng)的變化稱得上是劇烈甚至慘烈。但接著，我看到了龍湖董事長(zhǎng)兼CEO陳序平的這段話：

預(yù)計(jì)最晚到2028年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入就會(huì)超過(guò)地產(chǎn)開發(fā)的收入，成為公司最主要的收入來(lái)源。

陳序平說(shuō)，那也將意味著龍湖完成了新發(fā)展模式的“地基”建設(shè)。

挺有意思的，吳亞軍10多年前的一番話，居然踩中了政策的方向（房地產(chǎn)新發(fā)展模式）。實(shí)事求是地說(shuō)，她不可能有這么高瞻遠(yuǎn)矚，但僥幸一時(shí)是可能的，僥幸15年就幾乎不可能。

何以如此？我很難總結(jié)這里面有什么規(guī)律，只想到了一個(gè)詞：謹(jǐn)慎。

龍湖開始全國(guó)化的時(shí)候，重慶發(fā)生了一些事。吳亞軍當(dāng)然有著清晰的感知。她后來(lái)到各地發(fā)展，基本是通過(guò)公開市場(chǎng)拿地，有意無(wú)意與主政官員保持距離，不是沒有原因的。

這種謹(jǐn)慎，使得龍湖不借信托等貴錢，也不走高負(fù)債率規(guī)?；穆纷?。哪怕公司內(nèi)部一度質(zhì)疑聲浪四起，人員被挖角，龍湖也還是保持了克制。

寫到這里，我忽然想起剛?cè)胄信芊康禺a(chǎn)的時(shí)候，港資地產(chǎn)商很少出現(xiàn)在內(nèi)地的土地拍賣會(huì)上，他們的負(fù)債率絕大部分時(shí)間都在30%以下。帶著這個(gè)疑惑，在一次專訪結(jié)束后，問(wèn)了港資高管這個(gè)問(wèn)題：你們這么保守，不擔(dān)心錯(cuò)過(guò)內(nèi)地房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期嗎？

回答是：我們這幾家（港資主要地產(chǎn)商）都經(jīng)歷了房地產(chǎn)的完整周期，知道風(fēng)險(xiǎn)在哪里。所以寧愿慢一點(diǎn)。錯(cuò)過(guò)了，總比犯大錯(cuò)誤強(qiáng)。

回頭看，這一輪房地產(chǎn)劇烈調(diào)整之下，大勢(shì)難為，港資地產(chǎn)商也有虧損較大的，但沒有爆雷違約，并危及生存的。

再說(shuō)回龍湖。2025年年底，龍湖剔除預(yù)收款以后的資產(chǎn)負(fù)債率下降到55%。雖然不像港資地產(chǎn)商那樣降到30%，但生存是沒有問(wèn)題的了。2026年、2027年的償債金額分別只有約60億元、69億元，再怎么樣也能還掉吧。

作為中國(guó)房企前十唯一的民營(yíng)房企，龍湖能做到今天這樣，不能說(shuō)是奇跡，但至少可以說(shuō)是相當(dāng)了不起。

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