來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：地產(chǎn)鯨落）

龍湖集團(tuán)近期被多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評(píng)級(jí)，這反映了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下公司面臨的挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

一、評(píng)級(jí)下調(diào)具體情況

1. 穆迪（Moody's）下調(diào)

? 時(shí)間：2026年4月15日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“Ba3”下調(diào)至“B1”

? 高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”

? 評(píng)級(jí)展望從“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”

? 下調(diào)原因：穆迪認(rèn)為龍湖集團(tuán)的杠桿率仍然較高，且未來(lái)12個(gè)月內(nèi)不太可能回落至與其先前評(píng)級(jí)相匹配的水平。在行業(yè)持續(xù)面臨挑戰(zhàn)的背景下，公司疲弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)對(duì)其盈利能力構(gòu)成壓力，從而削弱了其投資性房地產(chǎn)板塊帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

2. 標(biāo)普（S&P）下調(diào)

? 時(shí)間：2025年11月17日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”

? 評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”

? 歷史調(diào)整：這已是標(biāo)普在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)龍湖集團(tuán)的第二次下調(diào)。2025年3月5日，標(biāo)普已將龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB+”下調(diào)至“BB”。

3. 惠譽(yù)（Fitch）下調(diào)

? 時(shí)間：2025年6月26日

? 調(diào)整內(nèi)容：

? 長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償高級(jí)票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”

? 評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”

二、評(píng)級(jí)下調(diào)的核心原因

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)疲軟

? 銷售額大幅下滑：標(biāo)普預(yù)測(cè)龍湖集團(tuán)2025年的總合同銷售額將進(jìn)一步下降35%至660億元人民幣（基于截至2024年底1460億元人民幣可售資源中45%的售出率）。實(shí)際數(shù)據(jù)顯示，2025年龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額631.6億元，同比下降明顯。

? 毛利率持續(xù)受壓：標(biāo)普預(yù)計(jì)龍湖集團(tuán)在2025年至2027年期間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將在0%-5%之間，低于2024年的6%和2023年的11%。2025年，龍湖集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損。

? 行業(yè)表現(xiàn)弱于同行：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年前10個(gè)月，龍湖集團(tuán)的合同銷售額同比下降34%，而同期中國(guó)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的合同銷售額降幅為16%。

2. 杠桿率顯著上升

? 債務(wù)指標(biāo)惡化：穆迪指出，2025年龍湖集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損，導(dǎo)致其調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA從一年前的6.4倍急劇上升至超過(guò)10倍。

? 高杠桿將持續(xù)：標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司以債務(wù)對(duì)EBITDA比率衡量的杠桿率將在2026-2027年保持在高位，約為10倍，而2024年底為8.8倍。

3. 盈利能力承壓

? 盈利預(yù)警：2025年3月7日，龍湖集團(tuán)發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計(jì)2024年剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后的股東應(yīng)占核心溢利錄得約35%至40%的下降。

? 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入下降：標(biāo)普估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入在2025年將下降17%，在2026年將下降28%。

三、公司的積極因素與轉(zhuǎn)型進(jìn)展

盡管評(píng)級(jí)被下調(diào)，但穆迪和標(biāo)普均給出了“穩(wěn)定”展望，這反映了以下積極因素：

1. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效顯著

? 運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)成為穩(wěn)定器：2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)到267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)收的比例達(dá)到27.5%。運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，整體毛利率超50%。

? 轉(zhuǎn)型時(shí)間表明確：龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，最晚到2028年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入，到那時(shí)的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成。

2. 財(cái)務(wù)狀況逐步改善

? 有息負(fù)債持續(xù)壓降：截至2025年底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元。過(guò)去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負(fù)債。

? 融資成本保持低位：平均融資成本為年利率3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。

? 凈負(fù)債率控制在合理水平：截至2025年底，凈負(fù)債率為52.2%。

3. 流動(dòng)性管理審慎

? 債務(wù)到期壓力緩解：2026年和2027年，龍湖集團(tuán)包括債券和境外銀行貸款在內(nèi)的債務(wù)到期規(guī)模將分別為60-70億元人民幣，低于2025年的220億元人民幣。

? 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正：龍湖集團(tuán)已連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)覆蓋資本性開(kāi)支后的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。標(biāo)普預(yù)估，2025-2027年該公司每年將能產(chǎn)生約60億元人民幣的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入。

? 現(xiàn)金儲(chǔ)備充足：截至2025年6月30日，該公司可動(dòng)用的現(xiàn)金（不包括監(jiān)管賬戶中的現(xiàn)金）約為255億元人民幣。

4. 商業(yè)地產(chǎn)組合提供流動(dòng)性緩沖

? 租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)：標(biāo)普預(yù)測(cè)，龍湖集團(tuán)商場(chǎng)的租金收入在2025-2027年間將增長(zhǎng)3%-5%。2025年上半年租金收入同比增長(zhǎng)4.9%，得益于97%的高入駐率。

? 資產(chǎn)抵押融資渠道暢通：標(biāo)普認(rèn)為龍湖集團(tuán)可以繼續(xù)利用其商業(yè)商場(chǎng)組合獲取資產(chǎn)抵押貸款作為融資來(lái)源，估計(jì)從2026年起，該公司有能力再獲得200億元人民幣的投資性物業(yè)貸款。

四、未來(lái)展望與風(fēng)險(xiǎn)提示

1. 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定展望依據(jù)

? 穆迪觀點(diǎn)：穩(wěn)定展望反映了穆迪的預(yù)期，即龍湖集團(tuán)將通過(guò)穩(wěn)步擴(kuò)大其投資性房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)，繼續(xù)向以經(jīng)常性收入為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，同時(shí)保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的正流入和良好的流動(dòng)性。

? 標(biāo)普觀點(diǎn)：穩(wěn)定展望反映標(biāo)普預(yù)期，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的合同銷售額弱化，但其投資性物業(yè)組合將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)為其提供充足的流動(dòng)性緩沖。

2. 公司自身的發(fā)展規(guī)劃

? 2026年經(jīng)營(yíng)策略：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲(chǔ)的激活；商業(yè)投資預(yù)計(jì)在2026年新開(kāi)9座左右商場(chǎng)；服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量外拓。

? 利潤(rùn)恢復(fù)時(shí)間表：龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，公司在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來(lái)將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，集團(tuán)的利潤(rùn)低點(diǎn)在2025年到2026年，預(yù)計(jì)從2027年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。

3. 潛在風(fēng)險(xiǎn)因素

? 評(píng)級(jí)進(jìn)一步下調(diào)條件：

? 如果龍湖集團(tuán)的流動(dòng)性減弱，標(biāo)普可能會(huì)下調(diào)其評(píng)級(jí)。

? 如果公司的房產(chǎn)銷售或租金收入增長(zhǎng)大幅低于標(biāo)普的預(yù)期，導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出或現(xiàn)金顯著減少。

? 如果龍湖集團(tuán)無(wú)法維持其經(jīng)常性收入，致使租金收入對(duì)利息費(fèi)用的覆蓋比率不能保持在1.0倍以上。

? 行業(yè)環(huán)境挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速向新發(fā)展模式演進(jìn)，城市發(fā)展的重心正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

五、總結(jié)

龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)下調(diào)是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的必然反映，主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)疲軟導(dǎo)致杠桿率上升。然而，公司通過(guò)積極的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，已初步建立起以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)為支撐的新發(fā)展模式。2025年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)27.5%，貢獻(xiàn)核心利潤(rùn)近80億元，成為公司重要的穩(wěn)定器。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予“穩(wěn)定”展望，認(rèn)可了龍湖集團(tuán)在流動(dòng)性管理、債務(wù)壓降和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面的成效。公司管理層預(yù)計(jì)最晚到2028年完成收入結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型，屆時(shí)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入。

盡管短期面臨挑戰(zhàn)，但龍湖集團(tuán)憑借嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理、優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)組合和清晰的轉(zhuǎn)型路徑，短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍被認(rèn)為可控。未來(lái)公司的發(fā)展將取決于其能否在行業(yè)調(diào)整期中持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的成功轉(zhuǎn)型。