大家?guī)?026年北京土地的第8篇推送

2026年第二季度，北京的第一塊宅地成交發(fā)生在副中心。

剛剛，副中心6032宅地被首開以17.69億元底價摘得。至此，2026年北京宅地土拍總計來到8組，成交總金額更新至105.18億元。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京城市副中心0703街區(qū)FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊；

拿地房企：首開；

成交金額：17.69億元（底價）；

住宅樓面價：2萬/平。

副中心6032地塊3D實景圖

今天的6032新地塊，與兩個月前的2月3日北投+建工+新航城聯(lián)合體拿下的6002地塊，非常近，直線距離都不到600米。

兩地塊具體位置

雖然兩塊地基本上挨著，但地塊名稱卻不一樣。

一個叫通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城中村改造項目FZX-0703-6002地塊，新地塊叫北京城市副中心0703街區(qū)FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊。

一個“通州宋莊”，一個“北京副中心”。

咱們寫宋莊6002地塊時就有提到，包括今天首開拿到的新地塊，算是處于城市副中心核心區(qū)和宋莊藝術小鎮(zhèn)的黃金結合部，之前沒有在這個位置供應過宅地，而現(xiàn)在有兩個項目，預計這個板塊也會在后續(xù)受到市場的關注。

接下來，咱們先重點說說剛剛成交的首開新地塊。

首先，看地塊位置和周邊配套。

首開6032地塊周邊配套

首開6032宅地周邊最強的配套是其周邊三甲醫(yī)療和教育資源。

地塊東側直線1公里左右是首都兒研所，西北側直線約1.7公里就是安貞醫(yī)院，都是頂級的三甲醫(yī)院。此外，地塊周邊還有中西醫(yī)結合醫(yī)院、宋莊社區(qū)衛(wèi)生服務中心等醫(yī)療資源。

學校方面，新地塊西側緊挨著十一學校通州實驗學校，地塊南側是北京金融科技學院。此外新地塊房源一公里范圍內(nèi)分布著第一實驗學校、第一實驗中學等，還有樹人學校等私立學校。

首開6032地塊周邊配套

地塊西南側直線約800米就有華聯(lián)購物中心，西側兩公里左右是向日葵廣場，而且地塊北側隔一條京榆舊線就是6.8平方公里的宋莊藝術區(qū)，聚集了7000個藝術家打造的5000家藝術工作室，這里還有30+藝術館&展覽館，超300家網(wǎng)紅餐廳、咖啡店、書店，主打一個文藝且輕松。

可以說，首開地塊周邊的配套方面，除了沒有地鐵配套外，其他都很豐富。

談及交通，6032地塊西側直線2.1公里就是東六環(huán)，東六環(huán)入地之后，上面正在加緊建設世界級的高線公園，而且高線公園，整體是圍繞北京的東六環(huán)開始建設的，而東六環(huán)也是北京城市副中心的創(chuàng)新發(fā)展軸。

東六環(huán)兩側，幾乎集齊了副中心所有高能級的配套。

東六環(huán)周邊配套

而首開6032地塊，正好位于東六環(huán)發(fā)展軸的中心位置，能夠實現(xiàn)北達宋莊藝術區(qū)，南至副中心核心區(qū)，距離非常合適。

再看地塊本身。

這次首開拿下的副中心地塊是一塊組合地，6032宅地搭配6031幼兒園用地。

6032、6031地塊規(guī)劃指標表

6032宅地用地規(guī)模約3.88萬平，地產(chǎn)建筑規(guī)模8.93萬平，整體容積率2.3。

這與其鄰居北投+建工+新航城6002地塊數(shù)據(jù)有些許差別，6002地塊地上建筑規(guī)模大概8.74萬平，比6032地塊要少，但其地塊更大，用地規(guī)模4.85萬平，容積率也更低，只有1.8。

北投建工新航城6002地塊規(guī)劃指標表

此外，建筑高度控制高度方面，6032地塊是60米，6002地塊只有36米，局部45米。

容積率和建筑高度，是判斷社區(qū)居住舒適度的前期核心指標，那這樣來看，首開6032地塊，是不及北投建工新航城6002地塊的。

配建方面，首開組合用地中，6032地塊地上需配建一處500平米的社區(qū)黨群服務站，地上建筑規(guī)模550平米的開閉站。此外，6031地塊，需要配建一處地上建筑規(guī)模3040平米的幼兒園，這些都是有首開代建后無償移交給行業(yè)主管部門。

圖源北京規(guī)自委文件

最后價格方面。

首開6032、6031新地塊，最終以17.69億底價成交。

除去4090平米的配建，包哥粗算了下6032地塊住宅部分的樓面價大概是2萬/平。

而兩個月前最終被北投+建工+新航城以底價15.62億摘得的6002地塊，最后成交樓面價也定格在約1.8萬/平。

兩個地塊在同一區(qū)域，相差只有600米，住宅樓面價每平差距大概在2000元/平，這對于首開來說，確實是不小的壓力。

這種壓力，不僅在后期開發(fā)成本上，同樣影響后期項目入市定價。

新地塊北側直線3.5公里的建投國貿(mào)瑨上彼時的拿地樓面價是2.28萬/平，北京城建國譽頌是2.07萬/平，兩個相鄰項目的樓面價也差2000塊/平。

建投國貿(mào)瑨上，還有300多套的存量，3月份最新網(wǎng)簽均價3.25萬/平。

瑨上的鄰居北京城建國譽頌，還有400多套的存量，3月份最新網(wǎng)簽均價4.31萬/平。

目前來看，無論是6002還是6032，兩個地塊方圓3公里范圍內(nèi)都沒有新房競品，但它倆會毫無疑問的成為競爭對手。

整體來看，首開拿下的6032地塊，周邊相關配套不算缺，但還是因為在東六環(huán)外，給人的心理距離會比較大，再加上比旁邊地塊樓面價每平高2000塊，接下來就要看首開準備怎么個打法了。

以上。

個人觀點 僅供參考