出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月31日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）2025年度業(yè)績發(fā)布會如期舉行。在行業(yè)深度調(diào)整、市場持續(xù)筑底的大背景下，越秀地產(chǎn)以一份韌性十足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略清晰的成績單，展現(xiàn)了頭部國企穿越周期的穩(wěn)健實力。董事長林昭遠(yuǎn)率核心管理團(tuán)隊出席，明確釋放“不設(shè)剛性目標(biāo)、堅守千億底線、聚焦核心城市、全力修復(fù)盈利”的積極信號，為“十五五”開局之年的高質(zhì)量發(fā)展定下主基調(diào)。

2025年，全國商品房銷售額同比下滑12.6%，行業(yè)整體承壓。越秀地產(chǎn)逆勢實現(xiàn)合同銷售金額1062.1億元，雖同比微降7.3%，但連續(xù)三年穩(wěn)固守住千億規(guī)模陣營，穩(wěn)居全國房企銷售榜第九位，是近兩年行業(yè)排名躍升最快（從37位至第9位）的標(biāo)桿企業(yè)。尤為亮眼的是，公司銷售結(jié)構(gòu)高度聚焦高能級城市，抗風(fēng)險能力顯著增強。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市貢獻(xiàn)銷售額909億元，占比高達(dá)85.6%；其中北上廣深四大一線城市銷售額超800億元，占比約78%，形成絕對的“壓艙石”。單城表現(xiàn)堪稱典范：廣州大本營以291億元穩(wěn)居當(dāng)?shù)豑OP2；北京強勢突破300億元，躋身當(dāng)?shù)豑OP2；上海以222億元位列TOP7。三大一線城市合計貢獻(xiàn)近800億，印證了“核心城市、核心地段”的戰(zhàn)略判斷精準(zhǔn)有效。

2025年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入864.6億元，同比微增0.1%，在行業(yè)規(guī)模普遍收縮的環(huán)境下，展現(xiàn)出強勁的收入穩(wěn)定性。區(qū)域布局均衡，華東區(qū)域入賬貢獻(xiàn)最高達(dá)40.9%，大灣區(qū)22.2%，中西及北方區(qū)域各占約18%，形成“多點支撐、全域均衡”的安全格局。同時，核心城市入賬銷售均價大幅提升至29600元/平方米，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)持續(xù)向高端改善升級。受行業(yè)深度調(diào)整及結(jié)算項目結(jié)構(gòu)階段性變動影響，公司當(dāng)期核心凈利潤2.6億元，同比出現(xiàn)較大下滑；毛利率7.8%，跌破10%關(guān)口，觸及近年低點。

這一短期波動，既是行業(yè)共性問題，也是高增長期遺留低毛利項目集中結(jié)算的階段性影響。盡管盈利端承壓，公司財務(wù)健康度穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊，三道紅線持續(xù)保持全綠檔，剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍；期末現(xiàn)金儲備467.6億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年凈流入，2025年達(dá)139.4億元；加權(quán)平均融資成本降至3.05%，同比下降44個基點，融資成本及降幅位居地方國企首位。穩(wěn)健的財務(wù)底盤，為公司應(yīng)對周期波動、把握投資機會提供了充足“彈藥”。

2025年，越秀地產(chǎn)堅持“以銷定投、不追高溢價”的理性策略，全年權(quán)益投資額244億元，雖未達(dá)300億元預(yù)算，但96.3%投向核心六城，新增土儲278萬平方米，平均溢價率僅9.3%，顯著低于行業(yè)TOP10均值。管理層總結(jié)，2025年投資節(jié)奏精準(zhǔn)把控：一季度市場過熱不盲目追高，二三季度把握結(jié)構(gòu)性機會，四季度鎖定低溢價窗口期，確保每一筆投資都具備15%以上的預(yù)期毛利率。這批優(yōu)質(zhì)土儲將在未來2-3年逐步進(jìn)入結(jié)算，成為拉動公司整體毛利率回歸合理水平的核心動力。展望2026年，公司權(quán)益投資預(yù)算300億元，資源將進(jìn)一步向北京、上海傾斜，并圍繞千億銷售目標(biāo)儲備充足可售貨值，確保規(guī)模與效益的平衡。

站在“十五五”新起點，越秀地產(chǎn)明確2026年經(jīng)營總綱：不設(shè)具體銷售目標(biāo)，但銷售規(guī)模必須保持在千億以上。這一看似“矛盾”的表述，實則是管理層摒棄規(guī)模焦慮、追求高質(zhì)量增長的深刻體現(xiàn)——不唯數(shù)字論，但以千億為底線，確保市場地位與經(jīng)營安全。公司戰(zhàn)略重心全面轉(zhuǎn)向“一主兩翼”深度轉(zhuǎn)型，以住宅開發(fā)為主，做強城市運營與特色服務(wù)兩翼，同時響應(yīng)國家號召，全力打造“好房子”產(chǎn)品，通過產(chǎn)品力提升實現(xiàn)溢價突圍，從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“價值驅(qū)動”。截至2025年末，公司總土儲1855萬平方米，94.4%位于一二線城市，為千億銷售提供堅實保障。管理層判斷，2026年全國新房銷售或維持8萬億低位，但機會高度集中在核心城市的核心地段，與越秀的戰(zhàn)略布局高度契合。

業(yè)績會上，備受矚目的236億元廣州珠江新城馬場項目成為焦點。該項目是珠江新城最后一塊大規(guī)模綜合用地，越秀集團(tuán)以多輪激烈競價成功摘得。管理層明確表示，作為集團(tuán)唯一地產(chǎn)上市平臺，若符合股東利益，不排除將項目注入上市公司。項目已快速引入全球頂奢百貨SKP，計劃3-4年建成集高端住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的城市名片級綜合體。此舉不僅鞏固越秀在廣州的龍頭地位，更將成為公司商業(yè)運營能力與長期盈利的重要增長極。

2025年的越秀地產(chǎn)，是行業(yè)“穩(wěn)健者”的縮影：在規(guī)模上守住千億基本盤，在布局上聚焦核心抗風(fēng)險，在財務(wù)上筑牢安全底線，在投資上精準(zhǔn)蓄力未來。短期的盈利與毛利率波動，是行業(yè)周期下的必經(jīng)陣痛，而非經(jīng)營失據(jù)。隨著高毛利新項目逐步結(jié)算、降本增效持續(xù)深化、馬場項目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賦能，越秀地產(chǎn)的盈利修復(fù)與價值重估值得期待。