“最晚到2028年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，這意味著彼時(shí)龍湖的主營(yíng)收入不再是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入?！饼埡聲?huì)主席陳序平在3月27日舉行的2025年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露。

回顧2025年業(yè)績(jī)，龍湖最大的變化在于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的突破。財(cái)報(bào)顯示，2025年，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計(jì)為267.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入27.5%；實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，整體毛利率超50%。

對(duì)于今年運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)，陳序平表示：“未來(lái)，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道的利潤(rùn)大幅超過(guò)開(kāi)發(fā)航道，今年預(yù)計(jì)會(huì)有10%以上的增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快達(dá)到100億利潤(rùn)規(guī)模。”

龍湖業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。企業(yè)供圖

運(yùn)營(yíng)及服務(wù)成為盈利新引擎

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售金額631.6億元，在中指研究院百?gòu)?qiáng)房企銷售排行榜中位居第15位。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平表示：“自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整已歷時(shí)五年，調(diào)整幅度已相當(dāng)大。今年以來(lái)，政策層面持續(xù)釋放穩(wěn)定樓市的利好，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)整體跌幅有望大幅收窄，并實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。二手房成交回暖，將逐步傳導(dǎo)至新房置換需求，公司也在積極做好產(chǎn)品儲(chǔ)備?！?/p>

回顧去年的“成績(jī)單”，龍湖最大的變化在于運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的突破。

細(xì)分營(yíng)收來(lái)源來(lái)看，2025年，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為973.1億元，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入為705.4億元，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為141.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計(jì)為267.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入27.5%。

其中，在運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的構(gòu)成中，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為141.9億元，同比增長(zhǎng)1.6%；以物業(yè)服務(wù)、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。

經(jīng)過(guò)近年來(lái)轉(zhuǎn)型和布局，目前，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比已經(jīng)接近三成，而其所貢獻(xiàn)的利潤(rùn)額已經(jīng)成為龍湖利潤(rùn)的主要來(lái)源。

從盈利來(lái)看，2025年，龍湖公司擁有人應(yīng)占溢利為10.2億元；而運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，整體毛利率超50%，成為支撐龍湖盈利的主要驅(qū)動(dòng)力。

對(duì)于未來(lái)的盈利修復(fù)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼回應(yīng)稱：“未來(lái)，龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道會(huì)每年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。同時(shí)，龍湖將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，集團(tuán)盈利低點(diǎn)會(huì)在2025年到2026年，預(yù)計(jì)從2027年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

圖/龍湖財(cái)報(bào)截圖

“償債高峰期已過(guò)”

2025年其實(shí)是龍湖的償債高峰期，這一年，龍湖合計(jì)完成135億元境內(nèi)債券及92.3億港元境外銀團(tuán)的兌付。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；凈負(fù)債率為52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.85倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.7%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼對(duì)龍湖未來(lái)的償債安排進(jìn)行了詳解：“其中，2026年剩余到期債務(wù)約61億元，包含約25億元境內(nèi)信用債、約23億元中債增進(jìn)擔(dān)保債券以及約13億元境外信用貸款；2027年到期約62億元，其中，境內(nèi)信用債約8億元、境外信用貸款約38億元、境外美元債約16億元?！?/p>

對(duì)于今年和明年到期的債務(wù)，趙軼也表示會(huì)提前準(zhǔn)備，做到“不逾期、不展期、不違約”。

2025年，龍湖含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為58億元，已經(jīng)連續(xù)三年為正。趙軼也進(jìn)一步表示：“龍湖在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來(lái)將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下，逐步修復(fù)利潤(rùn)?！?/p>

陳序平也在業(yè)績(jī)會(huì)上闡述了龍湖正在探索房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，其表示，房企發(fā)展能否轉(zhuǎn)型新模式，核心問(wèn)題在于業(yè)務(wù)是否還建立在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，龍湖轉(zhuǎn)型新模式，未來(lái)將以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)發(fā)展；另一方面，龍湖的業(yè)務(wù)和債務(wù)結(jié)構(gòu)將同步轉(zhuǎn)換，在債務(wù)層面上，龍湖這幾年在大力壓降負(fù)債，逐步形成“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)”的新模式。

“到2028年，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也將徹底完成，意味著龍湖完成了這一波轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了新發(fā)展模式?！标愋蚱秸f(shuō)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 吳興發(fā)