《星島》記者鐘凱廣州報(bào)道

3月27日午間，龍湖集團(tuán)（00960.HK）交出2025年全年成績單。作為本輪地產(chǎn)周期中極少數(shù)未爆雷、未展期、未違約的民營房企之一，龍湖依舊守住了財(cái)務(wù)安全底線，卻也首度因行業(yè)下行遭遇利潤盤承壓，開發(fā)業(yè)務(wù)的大幅虧損成為核心拖累。

數(shù)據(jù)顯示，2025年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入973.09億元，同比下降23.66%；核心拖累來自開發(fā)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)收入同比大跌30%，期內(nèi)溢利直接由盈轉(zhuǎn)虧至-81.40億元，成為龍湖市場化發(fā)展以來最嚴(yán)峻的虧損。

所幸運(yùn)營、服務(wù)兩大板塊形成強(qiáng)力托底，龍湖全年仍實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤10.2億元；剔除投資者物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后，核心歸母凈利潤為-17億元。其中，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)全年貢獻(xiàn)核心溢利79.2億元，被視為穿越周期的“壓艙石”。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼在同日業(yè)績會(huì)上明確了利潤修復(fù)路徑，未來將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下，逐步修復(fù)利潤，開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)計(jì)劃保持兩位數(shù)增長?！凹瘓F(tuán)的低點(diǎn)會(huì)在2025年至2026年，從2027年開始恢復(fù)增長。”

開發(fā)業(yè)務(wù)深度調(diào)整

在房地產(chǎn)高速增長時(shí)代，房企普遍依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高債務(wù)的“三高”模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。但2021年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整后，這套曾經(jīng)的增長引擎，已然成為拖累并反噬企業(yè)的核心誘因。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO陳序平表示，近年來沒有幾家房企能真正從舊模式過渡到新模式，核心問題就在于過往企業(yè)的收入、債務(wù)結(jié)構(gòu)都建立在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上?！安恢匦麓虻鼗瑯I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型是不現(xiàn)實(shí)的?！?/p>

為此，龍湖近幾年的重點(diǎn)工作是將業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)調(diào)整進(jìn)行深度融合，這也倒逼開發(fā)業(yè)務(wù)收縮拿地、聚焦存貨去化。

據(jù)《星島》統(tǒng)計(jì)，2022年以來龍湖新增土儲(chǔ)持續(xù)縮減，2025年公司僅新增7個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)總建面37.7萬平方米、權(quán)益建面26.5萬平方米，權(quán)益地價(jià)僅24.57億元，規(guī)模不足2021年高位（867.69億元）的3%。同時(shí)拿地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，新增土儲(chǔ)全部聚焦上海、深圳、蘇州、重慶、成都等高能級核心城市，投資精度顯著提升。

攻堅(jiān)存貨去化由此成為開發(fā)業(yè)務(wù)的核心工作。2021-2025年，龍湖合同銷售額從2900.9億元持續(xù)降至631.6億元；2025年公司合同銷售均價(jià)1.22萬元/平方米，同比下降14.15%，創(chuàng)下近年來最低水平，反映公司為了消化庫存采取了走量策略。

據(jù)龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)開發(fā)航道總經(jīng)理張旭忠透露，截至2025年末，公司現(xiàn)貨庫存較期初壓降210億元，累計(jì)清盤78個(gè)項(xiàng)目，并推動(dòng)14個(gè)存量項(xiàng)目的全面煥新、去化超60億元。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/p>

但這種去化也帶來短期陣痛，2025年龍湖的開發(fā)業(yè)務(wù)營收705.4億元，同比大跌30%；結(jié)轉(zhuǎn)價(jià)格1.19萬元/平方米，同比跌10%；結(jié)算毛利率-6.9%，上年同期為6.1%；分部溢利-81.4億元，上年同期則為13.18億元。

穿越償債高峰

經(jīng)過一系列去化措施后，截至2025年末，龍湖的物業(yè)存貨規(guī)模降至1768.66億元，同比下降19.97%，僅相當(dāng)于2021年底峰值（4049.09億元）的不足44%。由于房企向來依托融資撬動(dòng)規(guī)模，存貨的壓降，也意味著公司資金占用量實(shí)現(xiàn)了縮減。

據(jù)《星島》統(tǒng)計(jì)，期末龍湖的有息負(fù)債降至1528億元，較2022年峰值（2080.1億元）壓降約552.1億元；平均借貸成本降至3.51%，處于近年來最低水平；平均貸款年限則從2021年的6.38年拉長至12年以上，債務(wù)端優(yōu)化明顯。

這背后是龍湖堅(jiān)定的債務(wù)調(diào)整策略，據(jù)陳序平介紹，公司已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈融資清零，信用類融資也從2021年超過1000億元降至200多億元?！斑@意味著，過去幾年公司幾乎清理了800億元信用貸，處于通過凈兌付及經(jīng)營物業(yè)貸去置換的過程之中?！?/p>

其中，2025年作為龍湖償債高峰，年內(nèi)公司償還債務(wù)220億元，按償債類型看，境內(nèi)債占100億元、中債增占35億元，境外信用貸款則為85億元。同時(shí)，公司凈增經(jīng)營性物業(yè)貸、長租貸約180億元，兩類融資余額突破千億，占有息負(fù)債比例升至66%；期內(nèi)，其還實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，連續(xù)三年保持正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

債務(wù)集中償付也導(dǎo)致龍湖現(xiàn)金規(guī)?？s減，截至2025年末在手現(xiàn)金僅有292億元，較上年同期減少超202億元。

不過，龍湖已順利“安全削峰”，后續(xù)每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限，其中2026年、2027年剩余到期僅約61億元、62億元。陳序平透露，2026年底及2027年初，公司預(yù)計(jì)將還清所有境內(nèi)中票，未來仍會(huì)把債務(wù)安全作為“首要發(fā)展策略”。

運(yùn)營服務(wù)錨定成核心主業(yè)

開發(fā)業(yè)務(wù)承壓之際，龍湖的運(yùn)營、服務(wù)板塊形成合力，成為公司發(fā)展的核心支撐。2025年兩大板塊呈現(xiàn)漲跌分化，運(yùn)營業(yè)務(wù)營收141.9億元同比增4.96%，服務(wù)業(yè)務(wù)營收125.8億元同比微降4.62%。兩大板塊合計(jì)營收267.7億元，同比微增0.22%，收入占比升至28%，毛利率保持50%以上，覆蓋利息倍數(shù)超5倍。

其中運(yùn)營業(yè)務(wù)是持續(xù)增長的核心，2021-2025年該分部溢利從61.53億元攀升至88.38億元，年復(fù)合增長率9.3%。分業(yè)務(wù)看，2025年，商業(yè)租金收入同比增長4%至112.1億元，成為公司收入、利潤及現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來源；期末公司已有99座商場投入運(yùn)營，總建面超1000萬平方米，覆蓋25個(gè)重點(diǎn)城市，新開業(yè)13座商場且期末平均出租率超96%。

資產(chǎn)管理航道則涵蓋長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、健康養(yǎng)老等六大業(yè)務(wù)，2025年實(shí)現(xiàn)收入30億元；其中長租公寓冠寓租金收入25億元，期末出租率94%，活力街區(qū)歡市新開業(yè)項(xiàng)目出租率也超90%，業(yè)態(tài)組合的優(yōu)化讓資產(chǎn)運(yùn)營效率持續(xù)提升。

服務(wù)業(yè)務(wù)出現(xiàn)一定下滑，2025年分部溢利同比下降20.98%至48.92億元，實(shí)則是龍湖主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的結(jié)果。龍湖集團(tuán)物業(yè)航道總經(jīng)理宋海林表示，去年主動(dòng)退出了部分收費(fèi)過低、回款困難的低效項(xiàng)目，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，目前在管面積3.6億平方米，外拓項(xiàng)目占比約55%，且業(yè)主滿意度始終保持在90%以上高位。

值得注意的是，龍湖對運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的期待，遠(yuǎn)不止于利潤托底，更是將其定位為未來集團(tuán)的核心主業(yè)。陳序平在業(yè)績會(huì)上明確，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)將保持每年兩位數(shù)的利潤增長，最晚到2028年，該板塊收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，成為龍湖第一大收入來源，覆蓋利息倍數(shù)有望達(dá)到4倍?！暗綍r(shí)龍湖將真正完成轉(zhuǎn)型，并形成新的發(fā)展模式。”

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，龍湖計(jì)劃2026年在運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊重點(diǎn)提升同店的同比經(jīng)營，以資產(chǎn)回報(bào)率作為經(jīng)營導(dǎo)向；服務(wù)板塊則繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)邊界，加大創(chuàng)新力度，提升客戶滿意度，同時(shí)控制好應(yīng)收賬款的規(guī)模等。

編輯 | 楊舟

終審 | 潘凌燕