今年3月中旬，廣州荔灣區(qū)坑口村舊改操盤主體公司被掛上貨架，但沒有找到接盤方。根據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，珠實(shí)地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓廣州璟悅35%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)350萬元。

這是珠實(shí)地產(chǎn)同期處置的第二個(gè)資產(chǎn)包。另一邊，珠實(shí)地產(chǎn)非公開方以3.34億元的價(jià)格將廣州中僑置業(yè)債權(quán)資產(chǎn)，打包給了大股東珠實(shí)集團(tuán)。

初步統(tǒng)計(jì)，2022年至2025年，珠實(shí)地產(chǎn)通過處置債權(quán)、物業(yè)、資產(chǎn)等方式，超過35億元。這些資產(chǎn)都有一個(gè)共同點(diǎn)：虧損、盈利不佳。

為什么會(huì)出現(xiàn)這一特征？理由是：珠實(shí)地產(chǎn)偏愛在項(xiàng)目運(yùn)作中進(jìn)行拆借資金。

廣州中僑置業(yè)是一個(gè)典型案例。2015年，珠實(shí)地產(chǎn)通過增資方式拿下合肥中僑中心項(xiàng)目公司安徽中僑置業(yè)50.7%股權(quán)；一年后，廣州中僑置業(yè)、珠實(shí)地產(chǎn)一起給項(xiàng)目公司借貸提供擔(dān)保。

珠實(shí)地產(chǎn)原本想以5億元吃下合肥中僑中心項(xiàng)目主體公司剩下股權(quán)，并支付了3.5個(gè)億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)付款。同時(shí)，廣州中僑置業(yè)將這部分質(zhì)押給了珠實(shí)地產(chǎn)。

結(jié)果，因?yàn)轫?xiàng)目銷售未能達(dá)到要約收購的標(biāo)準(zhǔn)，這3.5億元幾乎“凍過水”。

這樣的公司比比皆是，包括廣州東湛、廣州天晨、廣州東迅......于是，這些對(duì)外投資的公司，要么打包給了珠實(shí)集團(tuán)進(jìn)行托底，要么公開市場(chǎng)進(jìn)行兜售。

而像開平恒祥房地產(chǎn)公司，長(zhǎng)期虧損、經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)，成為了珠實(shí)地產(chǎn)破產(chǎn)清算的子公司。

這種偏向資金拆借操盤、投資模式，讓這家千億國(guó)資房企

遇到麻煩了

2021年開始，珠實(shí)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)為負(fù)值，且一直持續(xù)至今。2025年中期，更是達(dá)到-160.4億元，同比虧損翻了5倍。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額持續(xù)為負(fù)，流動(dòng)性危機(jī)信號(hào)已經(jīng)顯露。

2023年至2025年中期，珠實(shí)集團(tuán)合并有息債務(wù)為606億元、677.8億元、855.8億元，其中，短期債務(wù)一直居高不下，過往三期財(cái)務(wù)每年減少20個(gè)億；有息負(fù)債率2023年為46.7%，2025年中期上漲到56.8%。

珠實(shí)集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)信號(hào)，很大程度與向子公司和參股公司進(jìn)行資金拆借密切相關(guān)，2023年、2024年拆借資金分別為7.6億元、17.2億元，關(guān)聯(lián)方往來其他應(yīng)收款則為102.8億元、90.7億元。

舊改，成為了珠實(shí)集團(tuán)的“救命符”。

今年3月初，坑口村向村內(nèi)租戶發(fā)出“最后通牒”——4月15日前搬走。不少本地房東給了退押金、免租一個(gè)月的優(yōu)惠。進(jìn)入農(nóng)歷新春，坑口村部分聯(lián)社已經(jīng)以對(duì)村內(nèi)租戶，進(jìn)行清租。

坑口村舊改拆遷速度，超乎很多人的想象。因?yàn)�，珠�?shí)地產(chǎn)打出了廣州第二高的拆遷補(bǔ)償——最高5.6萬元/㎡，是被拆房子現(xiàn)有價(jià)值的

2.55倍

連同棄產(chǎn)部分也有3萬元/㎡。村民配合度，也相當(dāng)高，房東紛紛給足優(yōu)惠清退租戶，依計(jì)劃，坑口村首開區(qū)將在4月30日完成動(dòng)遷清零。

按照白云區(qū)羅沖圍片區(qū)3條村的路徑，進(jìn)入動(dòng)遷、施工，很快，珠實(shí)地產(chǎn)就能申請(qǐng)舊改專項(xiàng)債資金。

即便當(dāng)前面臨高壓，靠著專項(xiàng)資金，珠實(shí)地產(chǎn)依然能在廣州舊改

玩得風(fēng)生水起